對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險防范的探討

施磊

摘要：隨著社會經濟的發(fā)展，在影響社會經濟以及社會發(fā)展的所有風險當中，金融風險占據(jù)一個較大的比重。而在金融風險中，隨著社會住房制度的不斷發(fā)展與改革，個人住房貸款日益受到更多的關注與重視，這種備受關注的發(fā)展趨勢，也讓個人住房貸款成為金融風險的一個重要內容之一。下面筆者對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面進行幾點簡要分析與探討。

關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房抵押；貸款風險防范；分析探討；

1.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款相關概念

1.1個人住房貸款業(yè)務分類：

政策性個人住房貸款業(yè)務、商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務和個人住房貸款業(yè)務。

1.2銀行選擇開展個人住房抵押貸款原因：

銀行回籠資金，將資金進行分配，進行小額貸款或者再投資，產生經濟效益，帶動資金流動，推動社會經濟發(fā)展。雖然我國社會經濟正在突飛猛進的向前發(fā)展，但是隨之而來的經濟活動所要承受的風險，也變得越來越大。面對這種社會經濟發(fā)展趨勢，由于個人住房貸款業(yè)務風險相對較小，收益相對較高，已經成為各大銀行爭相研究、開發(fā)的重點項目。

2.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款現(xiàn)狀，季在風險防范方面存在的主要問題

2.1我國個人住房抵押貸款現(xiàn)狀：

現(xiàn)階段，我國個人住房抵押貸款發(fā)展正處于迅速發(fā)展的階段，據(jù)不完全統(tǒng)計：僅2003年，我國在個人住房方面的貸款數(shù)額就已經超過1萬億元，歷經五年，在2008年我國在個人住房貸款數(shù)額方面又上漲了2萬億元，突破3萬億元大關，到了2014年已經到了10萬億元。面對市場需求如此巨大的誘惑，我國各大商業(yè)銀行也都摩拳擦掌，躍躍欲試。但是，物極必反，伴隨著個人住房抵押貸款規(guī)模的不斷上漲、擴大的社會發(fā)展趨勢，個人住房抵押貸款潛在的風險也在不斷變大。

2.2我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面存在的主要問題

（1）貸款還款周期較長；

（2）款項流動性較低；

（3）缺乏良好的社會信用環(huán)境；

（4）國內在此方面相關的法律法規(guī)不夠健全；

（5）國內相關的金融產品有待提高，不夠完善；

（6）國內在此方面的風險管理明顯存在經驗不足；

（7）銀行間為了業(yè)務水平的增長，采取了不合理的惡性競爭手段；

（8）抵押物風險在還款周期內價值變幅較大；

（9）貸款人以及被貸款人存在信用風險；

（10）承受利率的風險波動；

（11）無法預先評估的國民收入水平變化；

（12）社會經濟周期潛在影響；

3.對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款進行風險防范的幾點建議措施

3.1人為操作可控方面的風險防范對策

3.1.1結合信息技術，建立健全完善的個人信用管理制度，加強風險管理

我國在信用管理方面信息技術起步較晚，只是在面對個人住房貸款業(yè)務社會需求日益擴張的情況下，為了保障我國商業(yè)銀行的安全才開展研究起來的。雖然近年來已經逐漸成形，并取得了一定成效，但是與國外那些信用管理機制已經研究100多年的情況相比，在個人信用管理方面的科學性、法律性、科學性、規(guī)范性等方面還有待研究。為了解決我國內需不足的問題，迫切需要結合我國基本國情，在參考國外各種成功經驗基礎上，構建具有我國特色，適合我國基本國情的個人信用管理機制。這不僅是商業(yè)銀行開展個人住房抵押貸款的技術保障，也是降低風險的環(huán)境保障。

3.1.2加強參與銀行個人住房抵押貸款人員的專業(yè)性訓練，保障信息的安全，避免內部操作帶來的信息漏洞風險問題

銀行在開展個人住房抵押貸款的過程中，要歷經申請-審核-審批等過程，在此期間，要經過抵押物價值評估、信用考核、手續(xù)審批等一系列流程，這期間需要房產評估人員的參與，需要保險公司人員的參與，需要擔保公司人員的參與，由于人員各盡其職，但各為其主的矛盾，導致個人住房抵押貸款存在潛在人員內部操作帶來的風險，所以，為了降低風險，需要加強人員的合作，加強人員的專業(yè)性訓練，只有這樣才能保障信息的安全。

3.2非人為可控方面的風險防范對策

3.2.1加強國內房屋抵押相關的法律法規(guī)，通過法律手段保障信用環(huán)境

法律作為保護保障人們生活行為的強制手段，由于法律法規(guī)的懲戒，在一定程度上可以威懾具有不法行為的人員，構建完善的法律法規(guī)體系不僅僅是幫助推動我國房地產金融健康發(fā)展的手段，還是幫助創(chuàng)造良好信用環(huán)境的必要途徑，同時也是，打擊銀行惡性競爭的指導依據(jù)。就現(xiàn)階段來看，我國在房地產金融方面的法律法規(guī)還不夠健全，想要保障銀行個人住房抵押貸款的安全穩(wěn)定，不僅需要加強監(jiān)管力度，從而提高我國對商業(yè)銀行個人住房貸款的管理以及監(jiān)管力度；而且，還需要第深化我國現(xiàn)行“證券法”的相關法律法規(guī)條款，只有這樣才能保障銀行可以通過債券形式，分散風險；除此之外還必須加強對我國“擔保法”“保險法“個人住房貸款操作規(guī)程”等相關規(guī)章制度的研究，做到科學、完善，從而實現(xiàn)對我國住房抵押貸款保險類別的增加，以及減輕個人住房貸款申請人所承受的壓力與負擔。

3.2.2提高提前回收貸款資金、盤活信貸資產，號召開展多種商業(yè)性住房抵押貸款保險品種，加強扶持住房擔保企業(yè)

商業(yè)銀行作為資金回收與再利用于一體的金融機構，為了自身經濟活動的流暢，需要及時將不動的信貸資產，通過消費信貸、出債券等方式，靈活運用起來。只有將資產動起來，才能避免不良債權帶來的利益損失。我國銀行為了保障自身經濟利益，通過降利率、延伸貸款時間等多養(yǎng)活形式，鼓勵號召貸款人進行房產保險的方式，增加個人住房抵押貸款抵押物的保值。除此之外，政府通過扶持住房貸款擔保機構，也可以降低銀行的個人住房抵押貸款風險，這是避免由于信用環(huán)境不良、還款周期過長，為銀行帶來的風險，這也是銀行合理轉移個人住房抵押貸款違約風險的手段之一。endprint

3.3隨著社會經濟的發(fā)展，創(chuàng)新性進行風險防范的相關建議

證券作為一種資產增值投資手段，得到人們的廣泛認可。在這種社會形勢下，施行資產證券化也是一種降低商業(yè)銀行住房抵押貸款風險，盤活銀行信貸資產、降低抵押物貶值風險、加強資產流動性的一種創(chuàng)新型手段。這種資產變現(xiàn)的融資手段，不僅推動了金融衍生物的發(fā)展，同時也間接促進了我國房地產金融的經濟發(fā)展?？芍^是一種既能化解商業(yè)銀行資金流動性危機，又能利用證券和固定資產的無形轉化，獲得金融活動收益的創(chuàng)新性手段。

結論

隨著我國在政策方面不斷加強耕地集中化，農村城鎮(zhèn)化的進度，我國金融業(yè)伴隨著住房需求的擴展，也在不斷地發(fā)展。近年來我國城鎮(zhèn)居民的購房熱情，讓我國住房金融業(yè)務前所未有的發(fā)展。面對收益頗高、存在穩(wěn)定交易擔風險相對較低的個人住房貸款現(xiàn)狀，很多銀行，特別是從事商業(yè)經營相關的商業(yè)銀行，更是不能錯過的機會，紛紛開通信貸業(yè)務，加強商業(yè)銀行信貸業(yè)務形式與種類研究，在獲得巨大經濟效益的同時，也一定程度上，通過喚起人們的住房購買力度，推動了我國住房制度改革，提高錢幣流通，促進我國經濟的發(fā)展。然而，為了避免房地產風險帶來的金融經濟危機，需要全面結合我國經濟發(fā)展現(xiàn)狀，對我國銀行，特別是商業(yè)銀行，進行個人住房抵押貸款風險防范研究，筆者認為有必要針對“貸款還款周期較長、款項流動性較低、缺乏良好的社會信用環(huán)境、國內在此方面相關的法律法規(guī)不夠健、國內相關的金融產品有待提高，不夠完善、國內在此方面的風險管理明顯存在經驗不足、銀行間為了業(yè)務水平的增長，采取了不合理的惡性競爭手段、抵押物風險在還款周期內價值變幅較大、貸款人以及被貸款人存在信用風險、承受利率的風險波動、無法預先評估的國民收入水平變化”等我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面存在的主要問題進行分析研究，筆者也在前人研究基礎之上，結合自身工作經驗，總結一些防范我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險的建議，認為：雖然影響我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的因素有很多，但是也可以在風險分散方面：通過加強銀行與保險公司、擔保公司的緊密合作，盤活銀行信貸資產；在資產流動性差的問題上可以通過發(fā)債券等形式，合理轉移違約風險，來解決問題；在管理以及操作方面需要創(chuàng)新，不僅可以利用網絡媒體來建立科學、健全的個人信用信息管理體系，還可以結合媒體技術隨時密切關注社會經濟發(fā)展動態(tài)，準確捕捉可用信息，進行商業(yè)銀行個人住房抵押貸款項目的內容分配調整，密切把控商業(yè)銀行，在開展個人住房抵押貸款業(yè)務過程中，所要承受的各種風險，只有這樣，才能及時避免，各種潛在的不可預計的因素帶來的影響；也只有這樣才能確保我國個人住房貸款的發(fā)展，險中有勝地增進了商業(yè)銀行的效益，促進了我國經濟的發(fā)展。

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