從REITs看金融創(chuàng)新如何精準(zhǔn)發(fā)力

葛豐

近日有報(bào)道稱，我國面向個人投資者的公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品即將啟動，證監(jiān)會目前正加緊研究制定相關(guān)政策法規(guī)。

經(jīng)業(yè)內(nèi)多年呼吁并醞釀之后，上述事關(guān)REITs的動向具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指向性，其中最直接的一點(diǎn)，就是支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度。這也是圍繞“租售并舉”密集出臺的政策利好中，非常明確的重要內(nèi)容之一。

住房類REITs的“應(yīng)運(yùn)而生”符合當(dāng)前穩(wěn)中求進(jìn)、精準(zhǔn)發(fā)力的政策主基調(diào)，其強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)需求簡述之，就是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展同樣受制于較嚴(yán)重的金融抑制，只不過這種金融抑制主要體現(xiàn)在金融供給結(jié)構(gòu)失衡。

如果單從總量來看，我國房地產(chǎn)金融規(guī)模擴(kuò)張的速度放諸世界范圍亦屬罕見，但是由于在此過程中過于倚重間接融資一條腿走路，經(jīng)年累月引出了諸多不合理之處，其中包括：

一方面，房地產(chǎn)信貸過度供給導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)隱患擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，136家上市房企（與非上市房企相比，融資渠道已經(jīng)相對多元化）的資產(chǎn)負(fù)債率已進(jìn)一步攀高至78.9%，因此，這種單向度的過度擴(kuò)張本身就不具有可持續(xù)性。

另一方面，即使在全社會資本蜂擁擠向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況下，我國房地產(chǎn)金融供給體系卻幾乎不能給商品房以外的房地產(chǎn)市場提供任何可靠支撐，以至于后者只能寄生于財(cái)政撥款、社會保障，甚至行政指令放貸等純政策性資金支持上。以新建租賃住房為例，有資料顯示，我國由機(jī)構(gòu)提供的有限房源中，政府投資的比例高達(dá)近80%，如果再算上國企、事業(yè)單位等投資部分，合計(jì)占比更是高達(dá)近95%。

上述“旱澇”嚴(yán)重分化凸顯出建立完善多層次、多元化融資體系的必要性和迫切性。

再從現(xiàn)實(shí)可能性角度來看，仍以REITs為例，近期政府力推的租賃房建設(shè)的特點(diǎn)是成本回收期長、資本沉淀大，但相對投資回報(bào)穩(wěn)定、資產(chǎn)價(jià)值堅(jiān)挺，因此從開發(fā)商角度而言，通過發(fā)售REITs產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營；而站在投資者角度，REITs與股票、債券等資產(chǎn)相比，價(jià)格波動小、收益相對高，是長期、分散資產(chǎn)配置的較理想工具。

因此，金融創(chuàng)新從來沒有“要不要”的問題，而是該種金融創(chuàng)新是否適度與適用。而衡量這一點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)在不久前召開的全國金融工作會議上已經(jīng)形成共識，那就是要看它是否服從服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，能否把更多金融資源配置到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。只要答案是肯定的，那這種金融創(chuàng)新就是精準(zhǔn)發(fā)力的適度、適用、有價(jià)值的金融創(chuàng)新。endprint