熱議共有產(chǎn)權(quán)房

何佳艷

8月3日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，（以下簡稱《辦法》），正式向社會公開征求意見。

替代“自住房”

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

用北京市住房保障專家組成員馬力的話說，所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，就是一套房子由政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購房人在購買時就可以支付較少房款，買下一套自住的房屋，這樣更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購房人的，確保了通過此套房屋來實現(xiàn)家庭自住目的。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國內(nèi)的起點是在2007年，當(dāng)時江蘇淮安首次試點共有產(chǎn)權(quán)住房，3年后的2010年，上海亦推出試點。

2013年底時，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒有在名稱和實操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

按照北京市住建委的解釋，共有產(chǎn)權(quán)房是在北京的自住型商品房基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范而來，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經(jīng)濟適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺。

未來，北京市新入市銷售的自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行；《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。

北京諾恒律師事務(wù)所律師鄧亮認為，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品住房，供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了保障功能。

其一，供應(yīng)受限。供應(yīng)對象為符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭。

其二，持有受限。購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應(yīng)當(dāng)按市場價格購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實現(xiàn)退出，或由代持機構(gòu)回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

其三，轉(zhuǎn)讓受限。取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，原則上不允許轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額。取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，政府可優(yōu)先購買；政府放棄優(yōu)先購買的，符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭可受讓。

《辦法》還細化了相應(yīng)監(jiān)管措施，遏制投機行為。政策中明確了騙購或不當(dāng)使用行為的法律責(zé)任，比如取消購買資格、騰退住房、支付違約金、禁止一定年限內(nèi)再次購買政策性住房等。

與以往的自住房政策相比，《辦法》最大的亮點是，要求北京市各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。與以往相比，《辦法》用產(chǎn)權(quán)紐帶使供應(yīng)、持有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的受限更加強化。

未來5年或供應(yīng)25萬套

有專家評論，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”中央經(jīng)濟工作會議精神，政策的針對性和目的性都很強，就是為了解決剛需家庭的住房困難。

事實上，由于供應(yīng)量太小，北京市保障房政策施行多年，對于解決剛需家庭的住房困難只是杯水車薪。共有產(chǎn)權(quán)房能否實現(xiàn)政策目的，供應(yīng)量仍是關(guān)鍵。

根據(jù)北京市政府常務(wù)會議審議通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年北京市計劃供地3900公頃，比去年減少200公頃。同時，今年商品住宅計劃供地260公頃，比2016年減少了近7成。

北京市建設(shè)用地供應(yīng)計劃已經(jīng)連續(xù)第6年減少。據(jù)媒體統(tǒng)計，2014年北京市計劃供地總量為5150公頃，實際完成建設(shè)用地3161公頃，完成了計劃的61.4%；2015年，北京市計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地4600公頃，實際完成2300公頃，完成計劃的50%；2016年北京市國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量4100公頃，住宅用地1200公頃，完成度剛剛超過18.2%

對于共有產(chǎn)權(quán)住房的未來，有人擔(dān)心，在一線城市土地供應(yīng)逐年減少的情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房的體量會不會很?。?/p>

根據(jù)4月初發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，未來五年，北京自住房將供地1020公頃、擬建25萬套。未來房源都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法接受申請。

共有產(chǎn)權(quán)房源于自住房，因此很多業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，未來5年，共有產(chǎn)權(quán)房基本上也就是25萬套的量了。而據(jù)鏈家研究院預(yù)計，到2021年，北京存量房將有900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比僅2.8%。

自住房從2013年推出至今，北京累計銷售近6萬套，年均不到2萬套。共有產(chǎn)權(quán)房在供應(yīng)量上雖然比前幾年的自住房提升了約2.5倍，但相對于數(shù)量龐大的“夾心層”來說，仍會是雷聲大，雨點小的稀罕物。

政府讓利了嗎？

不管能不能買到共享產(chǎn)權(quán)房，人們都忍不住會算一筆賬：政府讓利了嗎？讓利空間有多少？

根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。已實際租住2年以上的公共租賃住房，其“租改售”的價格，可以在核定的銷售價格基礎(chǔ)上下浮動5%。

在產(chǎn)權(quán)分配比例方面，《辦法》要求購買者和政府所占的產(chǎn)權(quán)比例，由此塊售價與周邊售價的比例決定，也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房相較于周邊同價值的房屋，售價越低，政府產(chǎn)權(quán)占比越高。

根據(jù)《辦法》，政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定，評估及確定結(jié)果面向社會公開。endprint

財經(jīng)專家馬光遠認為，共有產(chǎn)權(quán)房在房屋定價、政府占有份額等方面，存在很多模糊和爭議之處。以“自住房”的定價為例，以前自住房的售價低于周邊同地段普通商品房售價的30%，但購房者以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價也可能低于同地段售價的30%，但購房者得到的是一個只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。這意味著，在房子品質(zhì)等不變的情況下，你購買到的共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)相對于以前的自住房縮水了30%。

青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授易憲容認為，共有產(chǎn)權(quán)房把本來復(fù)雜的住房產(chǎn)權(quán)制度搞得更為復(fù)雜了。理論上來講，共有產(chǎn)權(quán)必然是一種精致的制度，需對共有者權(quán)利義務(wù)做出復(fù)雜安排，容易發(fā)生訴訟而且交易成本過高，不利于財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)。比如當(dāng)私有產(chǎn)權(quán)人的欠債需以房屋價值來償還時，政府是不是負連帶責(zé)任？正因為共有產(chǎn)權(quán)很麻煩，現(xiàn)代經(jīng)濟都盡可能地壓縮共有產(chǎn)權(quán)空間，只留下夫妻共同財產(chǎn)等基于人身、倫理關(guān)系的特殊安排。要建立共有產(chǎn)權(quán)制度就首先需對流轉(zhuǎn)權(quán)益做出明確法律界定。當(dāng)前各地缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的保障房政策體系，在這種情況下增加一種共有產(chǎn)權(quán)房有可能會亂上加亂。同時共有產(chǎn)權(quán)房需投入很大成本來確保制度得到維護，也增加了這一模式的復(fù)雜度。

微博上也有不少網(wǎng)友認為，共有產(chǎn)權(quán)房要解決的的確是夾心層的住房問題，但夾心層未必會買共有產(chǎn)權(quán)房的賬。如果共有產(chǎn)權(quán)房要被納入套數(shù)審核和貸款審核，那么共有產(chǎn)權(quán)房的購買者未來想買商品房可能會難上加難。

讓商品回歸商品，保障回歸保障

其實中國大可以學(xué)新加坡的保障房模式，讓保障房回歸“保障”屬性，商品房回歸“商品”屬性，職能明確一點反而更簡潔高效。

所謂新加坡模式，簡單來說，就是“政府直接管理部分土地，建成廉租房，房價很便宜，讓需要住房的人能住”。大力建設(shè)公租房是新加坡房地產(chǎn)更發(fā)展模式的一個重要方面。1960年。新加坡政府成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說的“組屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。

與之相關(guān)的，是住房保障水平與居民收入水平有關(guān)，新加坡政府分級提供公有住宅補貼，要求嚴格按家庭收入情況來確定享受住宅消費保障水平。在住宅短缺時期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。

政府對購房補貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補貼1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室一套的，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套的，政府按成本價加15%的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發(fā)局繳納一部分。

成都試點的先租后買政策在穩(wěn)定房價預(yù)期方面其實也有可借鑒之處。據(jù)報道，成都未來五年將建設(shè) 30 萬套人才公寓，符合要求的人可以先租，5年后可以按照今天的價格購買。這相當(dāng)于租房同時給了房客一個期權(quán)，把房價鎖定了。房客無須關(guān)心房子漲跌，房價上漲了可以用今天的價格買，如果下跌了可以不買。endprint