論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量管理

李紅

摘 要：工程施工質(zhì)量管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的管理模式的現(xiàn)狀，提出存在的問(wèn)題，并探討解決問(wèn)題的對(duì)策，以建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式，提高項(xiàng)目管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理

引 言：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用項(xiàng)目管理的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行全方位的綜合管理，使各參與方實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目的是建筑產(chǎn)品、市場(chǎng)需求、資金三者有機(jī)結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)投資者收益預(yù)期。其本質(zhì)是以建筑產(chǎn)品為依托，實(shí)現(xiàn)“資金一建筑產(chǎn)品一資金”的過(guò)程。實(shí)施建筑工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑產(chǎn)品功能的成功實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基本前提，所以對(duì)于承包商、監(jiān)理單位、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位等與工程施工聯(lián)系緊密的參與方，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目管理順利實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、工期、成本要求。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1.1業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題

（1）由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

（2）資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60%～70% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

（3）技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定>，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實(shí)施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高，需要具有設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗(yàn)，但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

（4）工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

1.2委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題。

（1）權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 管理混亂。

（2）建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

（3）甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的。因此，對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的控制

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。1）應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；2）研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的；3）針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，組織與協(xié)調(diào)工作是十分重要的。組織與協(xié)調(diào)的作用就是圍繞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)各參建單位、相鄰單位、政府部門全力配含項(xiàng)目的實(shí)施，以形成高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，共同努力去實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)目標(biāo)的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包含三個(gè)主要的組織系統(tǒng)項(xiàng)目業(yè)主、承包商和監(jiān)理，而整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目又處于社會(huì)的大環(huán)境中，項(xiàng)目的組織與協(xié)調(diào)工作包括系統(tǒng)的內(nèi)部協(xié)調(diào)，即項(xiàng)目業(yè)主、承包商和監(jiān)理之間的協(xié)調(diào)，也包括系統(tǒng)的外部協(xié)調(diào)，包括政府部門、金融組織、社會(huì)團(tuán)體、服務(wù)單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協(xié)調(diào)。只有這樣，最終才能維護(hù)好業(yè)主的利益。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該注意質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全的統(tǒng)一不能有所偏廢。協(xié)調(diào)與控制的目標(biāo)是一致的，不能脫離項(xiàng)目目標(biāo)去協(xié)調(diào)，同時(shí)要把工程的質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全統(tǒng)一考慮，不能強(qiáng)調(diào)某一目標(biāo)而忽視其他目標(biāo)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，主要的組織與協(xié)調(diào)工作有協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系組織與協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位的工作組織與協(xié)調(diào)各施工單位包括總承包商、專業(yè)承包商、供貨商等的工作；工作中存在的問(wèn)題或爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)、處理。

3結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及到土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、投資咨詢策劃公司、金融機(jī)構(gòu)、招標(biāo)代理、營(yíng)銷代理、監(jiān)理單位、承包商、供應(yīng)商等等眾多參與者。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)能力、整合能力。因此，建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式，提高項(xiàng)目管理水平。

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