房屋租賃合同爭議問題研究

吳建平

摘 要：在“限購令”的影響下，我國房地產(chǎn)價(jià)格得到了有效控制，其正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。房屋租賃作為房地產(chǎn)市場的一類，其租賃合同作為一個(gè)有效的法律文件，做好其管理工作，能夠保證租賃市場的穩(wěn)定性?；诖?，文章主要對(duì)我國房地產(chǎn)租賃合同存在的法律爭議問題進(jìn)行了研究，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房屋租賃；合同；法律爭議；改進(jìn)措施

現(xiàn)如今，為了推動(dòng)全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家越來越重視城鎮(zhèn)一體化的建設(shè)進(jìn)度，通過以城市帶農(nóng)村的形式，全面提升我國整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，建設(shè)和諧社會(huì)。但是，當(dāng)前我國在發(fā)展過程中，房價(jià)的攀升，使得租賃成為解決住宿問題的重要途徑，房屋租賃已經(jīng)成為社會(huì)生活中的重要組成部分。在法治社會(huì)的發(fā)展下，依法辦事，依法解決糾紛使得租賃關(guān)系中的法律規(guī)定也變得尤為重要。

一、房屋租賃權(quán)概述

（一）房屋租賃權(quán)的定義

房屋承租權(quán)是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的權(quán)利。其是日常生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的一種主要形式。按照房屋使用性質(zhì)分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃；按照房屋的所有權(quán)性質(zhì)分為公房租賃和私房租賃：按照房屋的租期是否確定，分為不定期租賃和定期租賃：按照當(dāng)事人的國籍，分為國內(nèi)租賃和涉外租賃。

（二）現(xiàn)行法律關(guān)于房屋租賃合同的規(guī)定

以目前我國法律體系的實(shí)際情況來看，在合同法中對(duì)相關(guān)民事合同做了系統(tǒng)的規(guī)定，其中雖然沒有專門針對(duì)房屋租賃合同的規(guī)定，但是卻是房屋租賃合同規(guī)定的總體指導(dǎo)，其中關(guān)于合同定力的條件、合同解除的條件以及違反合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等，對(duì)于房屋租賃合同而言，是直接的規(guī)定。除了合同法的整體性規(guī)定之外，目前我國的法律體系中關(guān)于房屋租賃合同的規(guī)定還有很多，比如最高人民法院《關(guān)于貫徹民事政策法律意見》中就對(duì)房屋租金的變動(dòng)問題做了規(guī)定，而《城市公有房屋管理規(guī)定》中也對(duì)具體可以出租的房屋范圍做了限制，當(dāng)然，除此之外，對(duì)房屋租賃合同做出規(guī)定的法律還有很多，這些規(guī)定共同保證了房屋租賃關(guān)系的穩(wěn)定，為房屋租賃合同糾紛的解決提供了法律指導(dǎo)。

二、房屋租賃合同爭議問題分析

在房屋租賃合同管理過程中，由于租賃關(guān)系較復(fù)雜，房屋租賃合同往往存在一定的爭議，下面我們就來詳細(xì)介紹一下合同爭議問題：

（一）房屋轉(zhuǎn)租糾紛

房屋的轉(zhuǎn)租是指房屋承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃房屋出租給次承租人使用收益。在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人與承租人之間為一租賃關(guān)系，而承租人與出租人之間的租賃關(guān)系仍繼續(xù)存在。從不同的角度可以對(duì)轉(zhuǎn)租作不同的劃分，比如合法轉(zhuǎn)租與違法轉(zhuǎn)租、全部轉(zhuǎn)租與部分轉(zhuǎn)租，以及同意轉(zhuǎn)租與自行轉(zhuǎn)租等。而在實(shí)踐中，房屋承租人租賃房屋的目的通常是為了自身居住或者經(jīng)營使用，并不是完全為了將租賃房屋轉(zhuǎn)租謀取租金，而在租賃合同履行過程中，往往由于經(jīng)濟(jì)原因或者自身經(jīng)營狀況的變化，承租人將其所租賃的房屋中的一部分轉(zhuǎn)租給他人使用而分?jǐn)傋饨?。雖然轉(zhuǎn)租行為符合情理，卻違反了相應(yīng)的合同法規(guī)。

（二）房屋租賃合同中的裝潢物、添加物問題

在合同法中，添附是物權(quán)的取得方式之一，指當(dāng)兩個(gè)物結(jié)合為一個(gè)物或因加工而形成新物時(shí)，即使存在恢復(fù)原狀的可能性，而從社會(huì)經(jīng)濟(jì)立場出發(fā)，強(qiáng)行恢復(fù)原狀十分不利，此時(shí)，由法律規(guī)定使該新物歸屬于一人或者為原所有人共有。物與物的結(jié)合，構(gòu)成附合，附合成立時(shí)，不同所有權(quán)之物在法律上成為一物，而不能請(qǐng)求分割，此即附合物的所有權(quán)單一化。但由于我國物權(quán)立法長期不完善，法律上一直未明確承認(rèn)添附制度，在實(shí)務(wù)中無法有效解決房產(chǎn)租賃的糾紛。

三、房屋租賃合同爭議問題的解決措施

（一）合同簽訂時(shí)保證條款的全面性

在上面的法律糾紛中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多糾紛事實(shí)上是可以避免的，在合同訂立之初對(duì)可能出現(xiàn)的問題做出條款上的限制，則可以最大范圍內(nèi)避免糾紛，比如在租賃合同中約定“房屋持有人同意承租人因經(jīng)營需求的轉(zhuǎn)租及添附問題，但添附的裝潢物在合約解除時(shí)，持有人不給予賠償”，這樣的規(guī)定之后，因承租人經(jīng)營需求的轉(zhuǎn)租就會(huì)被允許，因轉(zhuǎn)租帶來的糾紛就會(huì)大大降低。

（二）完善房屋租賃合同的相關(guān)立法

雖然目前關(guān)于房屋租賃合同的法律已經(jīng)很多，但是隨著市場環(huán)境的改變，一系列新問題的出現(xiàn)，都直接導(dǎo)致了房屋租賃合同糾紛中的很多問題不能通過現(xiàn)有法律體系加以解決，所以，在實(shí)踐發(fā)展的基礎(chǔ)上以及市場的實(shí)際需求中，完善立法，同樣是防止租賃合同糾紛的重要措施。

（三）規(guī)范添附物的屬性

對(duì)于添附物的屬性一直是承租人與房主產(chǎn)生糾紛的主要因素。因此，在解決房屋租賃合同爭議過程中，應(yīng)規(guī)范其添附物的屬性，即承租人對(duì)于房屋進(jìn)行裝修時(shí)應(yīng)經(jīng)過出租人的同意，并按照合同約定的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修，所作裝修應(yīng)當(dāng)適當(dāng)；否則，合同終止時(shí)承租人很難要求出租人就裝修進(jìn)行補(bǔ)償。如果承租人的裝修行為給房屋造成了損害，承租人還應(yīng)承擔(dān)違約或者損害賠償責(zé)任。

四、結(jié)語

現(xiàn)如今，隨著社會(huì)文化素質(zhì)的不斷提高，國家對(duì)法治社會(huì)的建設(shè)也不斷加強(qiáng)，使人們的法律意識(shí)也逐漸增強(qiáng)，在簽訂房屋租賃合同過程中，無論是房主還是承租人，都可以利用租賃合同來維護(hù)自己的合法權(quán)益，推動(dòng)法制社會(huì)的建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王興波.房屋租賃合同的法律問題分析[J].法制與社會(huì)，2017，（05）：

114-115.

[2]劉娜娜.房屋租賃糾紛法律適用分析[D].黑龍江大學(xué)，2016.

[3]董珊珊.淺談房屋租賃合同終止時(shí)裝飾裝修物的歸屬問題[J].法制與社會(huì)，2016，（24）：288-289.endprint