淺析智能化小區(qū)物業(yè)管理

鐘楊

摘 要：隨著生活質(zhì)量的不斷提高，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境要求也越來(lái)越高，智能化小區(qū)住宅越來(lái)越多的出現(xiàn)在人們生活中。由早期時(shí)候的電話(huà)、寬帶、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等已經(jīng)發(fā)展到更高階段，為了使物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作走向科學(xué)化、信息化，提高物業(yè)管理水平和效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文描述了智能化小區(qū)的概念并介紹了智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞：智能化；小區(qū)；物業(yè)管理

物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，不僅解決了人們生活中一些瑣碎的問(wèn)題，也為物業(yè)管理創(chuàng)造了品牌效益，提高了知名度。隨著房地產(chǎn)現(xiàn)代化的發(fā)展，全球化信息進(jìn)程加快，物聯(lián)網(wǎng)成為當(dāng)今研究的重點(diǎn)，一套功能完善的物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)物理管理效率和質(zhì)量的提升尤為重要。本文研究了基于物聯(lián)網(wǎng)的智能化小區(qū)，立足改變傳統(tǒng)的小區(qū)管理思想，將小區(qū)設(shè)備、信息、人三者緊密地聯(lián)系在一起，提高小區(qū)管理水平。

一、智能化小區(qū)的概念

伴隨科技與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，智能化小區(qū)也在不斷的發(fā)展，經(jīng)歷了從最開(kāi)始的智能化建筑到智能化大廈，再到智能化小區(qū)的一個(gè)逐漸成熟進(jìn)步的發(fā)展過(guò)程，使得物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在建筑領(lǐng)域得到更為廣泛、更為全面、更為具體的實(shí)施應(yīng)用。智能化小區(qū)，它不單單是安裝一個(gè)電視插座，一個(gè)監(jiān)控?cái)z像機(jī)那么簡(jiǎn)單。智能化小區(qū)住宅是把小區(qū)內(nèi)具備不同功能的電子設(shè)備進(jìn)行整合成一個(gè)整體，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、多媒體等技術(shù)，它不僅需要專(zhuān)業(yè)技術(shù)的應(yīng)用，還需要其它各個(gè)專(zhuān)業(yè)的配合。智能化小區(qū)要求設(shè)備資源共享，使得小區(qū)的發(fā)展符合國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。智能化小區(qū)是經(jīng)過(guò)在物業(yè)服務(wù)中心部署服務(wù)管理系統(tǒng)平臺(tái)應(yīng)用軟件，然后部署相關(guān)的外圍硬件設(shè)備組成一個(gè)整體架構(gòu)，讓業(yè)主生活在一個(gè)可靠性高、舒適度強(qiáng)、生活便利好的環(huán)境氛圍內(nèi)，同時(shí)在物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的輔助下建筑行業(yè)迎來(lái)了更加輝煌的發(fā)展前景。

二、智能化小區(qū)物業(yè)管理

隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)在一些小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)智能水平有所提高，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

（一）門(mén)禁控制系統(tǒng)

智能化小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)，是對(duì)于車(chē)輛及業(yè)主通行小區(qū)所設(shè)計(jì)的出入小區(qū)大門(mén)控制系統(tǒng)，主要在小區(qū)的各個(gè)出入口、電梯等統(tǒng)一設(shè)置一卡通模式，采用統(tǒng)一的IC卡進(jìn)行管理，這樣一來(lái)物業(yè)管理更為方便、快捷，也有利于安全出行。

（二）視頻監(jiān)控報(bào)警設(shè)計(jì)

視頻監(jiān)控報(bào)警能夠很好的彌補(bǔ)夜間物業(yè)管理人員休息的疏漏，彌補(bǔ)小區(qū)安保性不足的缺陷。視頻監(jiān)控報(bào)警的設(shè)計(jì)主要是能夠在視頻監(jiān)控軟件上設(shè)置報(bào)警，通過(guò)監(jiān)控?cái)z像畫(huà)面進(jìn)行初步的判定，確定該人員是否有異常行為。報(bào)警策略的設(shè)置主要是根據(jù)人員的行為來(lái)進(jìn)行判定，包括跳高報(bào)警、徘徊報(bào)警、奔跑報(bào)警，能夠根據(jù)不同時(shí)間段進(jìn)行策略的部署。跳高報(bào)警主要是人員通過(guò)跳高、攀爬圍墻和窗戶(hù)等異常行為進(jìn)入小區(qū)，并出現(xiàn)在小區(qū)監(jiān)控區(qū)域，此報(bào)警策略不區(qū)分使用時(shí)間，所以可以根據(jù)使用時(shí)間隨意調(diào)整；徘徊報(bào)警主要是指在上班期間，所有出入小區(qū)人員，多次反復(fù)出現(xiàn)在小區(qū)視頻監(jiān)控范圍內(nèi)，并觀察周?chē)h(huán)境，這時(shí)視頻監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)可以根據(jù)捕捉到的畫(huà)面進(jìn)行報(bào)警。這個(gè)報(bào)警策略可以根據(jù)時(shí)間段進(jìn)行設(shè)置，如在周末休息家長(zhǎng)領(lǐng)孩子小區(qū)內(nèi)玩耍時(shí)可以不進(jìn)行報(bào)警，在夜間能夠連續(xù)進(jìn)行工作等；奔跑報(bào)警主要指在小區(qū)正常情況下，在小區(qū)視頻監(jiān)控區(qū)域內(nèi)有人員行為異常，快速逃離小區(qū)的行為進(jìn)行報(bào)警，此報(bào)警策略可以根據(jù)時(shí)間進(jìn)行任意設(shè)置，可以隨時(shí)調(diào)整報(bào)警方案。

（三）智能安防系統(tǒng)

為了防止不法分子進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行破壞，在小區(qū)圍墻周?chē)蛘邫跅U上安裝紅外射探頭，通過(guò)紅外射探頭對(duì)小區(qū)關(guān)鍵位置以及出入通道實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，此系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，使物業(yè)管理人員可以通過(guò)計(jì)算機(jī)顯示屏對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)了解小區(qū)和小區(qū)周邊的情況。為了方便管理，可以給這一系統(tǒng)配備相應(yīng)的電子地圖，當(dāng)發(fā)生非法翻越周界及其他敏感事件時(shí)，探測(cè)器和振動(dòng)傳感電纜可立即將警情傳送到智能化管理中心，以利于保安人員及時(shí)準(zhǔn)確地處理。

（四）智能檢測(cè)系統(tǒng)

智能小區(qū)系統(tǒng)中的家居監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主家庭內(nèi)的可燃性氣體、煙霧及是否漏水通過(guò)傳感器實(shí)現(xiàn)智能化監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶(hù)、對(duì)業(yè)主生命及財(cái)產(chǎn)安全進(jìn)行維護(hù)的目的。在每一戶(hù)內(nèi)部安裝一個(gè)傳感器采集設(shè)備實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的檢測(cè)，對(duì)于煙霧傳感器、可燃性氣體傳感器等，其穩(wěn)定性高、準(zhǔn)確性強(qiáng)，程序設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，而且有利于日后的維護(hù)與擴(kuò)展。為了減少小區(qū)線(xiàn)路復(fù)雜以及很難進(jìn)行維修的問(wèn)題，所以通過(guò)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)把數(shù)據(jù)傳送給物業(yè)管理人員。

（五）規(guī)范停車(chē)

隨著人們生活水平的不斷提高，汽車(chē)成為人們生活中的必需品和重要交通工具，為了更好的處理小區(qū)住戶(hù)私家車(chē)停車(chē)問(wèn)題，規(guī)范停車(chē)是非常必要的。可以采用一卡通，實(shí)現(xiàn)對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出、停放的有序管理。此外，居民可以用過(guò)顯示屏清楚的知道車(chē)位的空余位置和數(shù)量。該方案主要是實(shí)現(xiàn)對(duì)停車(chē)場(chǎng)信息的查詢(xún)、錄入、修改與刪除等功能，能夠更好的解決亂停車(chē)等現(xiàn)象。

（六）供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)

系統(tǒng)是通過(guò)有關(guān)網(wǎng)絡(luò)、控制中心可顯示小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開(kāi)關(guān)、路燈等的運(yùn)行狀況，并可通過(guò)軟件控制設(shè)備，使設(shè)備運(yùn)行于最經(jīng)濟(jì)合理模式中。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，控制中心發(fā)生報(bào)警并通知管理人員處理事故。

三、智能化小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題

（一）業(yè)主過(guò)分追求先進(jìn)

智能化小區(qū)根據(jù)不同的小區(qū)檔次分為不同的星級(jí)，包括一星、二星級(jí)和三星，但并不是說(shuō)按更高的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，就是最佳方案。星級(jí)劃分是對(duì)不同檔次的居住小區(qū)而言的。一般來(lái)說(shuō)，一星級(jí)適用于經(jīng)濟(jì)適用型居住小區(qū)；二星級(jí)適用于舒適型居住小區(qū)；三星級(jí)適用于豪華型居住小區(qū)。在小區(qū)規(guī)劃過(guò)程中，會(huì)根據(jù)小區(qū)的類(lèi)型以及面對(duì)的業(yè)主的實(shí)際需求來(lái)定位小區(qū)智能化，科學(xué)合理的選擇合適的星級(jí)，但是，目前有些業(yè)主沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)深入的了解，過(guò)分追求先進(jìn)的管理，盲目效仿，對(duì)智能化小區(qū)物業(yè)管理提出了一些新的要求，但是這些要求都忽略了現(xiàn)實(shí)和人們的生活水平，超出了業(yè)主的功能需求，造成浪費(fèi)。endprint

（二）系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理

如今雖然智能化小區(qū)的管理在很多樓盤(pán)中應(yīng)用，但是部分小區(qū)系統(tǒng)配置還存在一些問(wèn)題，安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)多，不符合實(shí)際要求，而且還沒(méi)有切實(shí)發(fā)揮作用。例如，一個(gè)只有兩個(gè)多層的高級(jí)住宅樓，為了防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內(nèi)都安裝了紅外幕簾等防報(bào)警裝置，但是由于使用不當(dāng)，造成誤報(bào)率高，應(yīng)用效果極差，起到了反作用。此外，許多物業(yè)管理在小區(qū)狹窄的一角或者小區(qū)地下，導(dǎo)致在智能化物業(yè)應(yīng)用小區(qū)樓層效果不顯著，物業(yè)人員不能及時(shí)的進(jìn)行查看，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。

四、智能化小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)業(yè)主對(duì)智能物業(yè)管理了解，避免出現(xiàn)冗余

在小區(qū)智能化管理過(guò)程中，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行配備設(shè)備，將理論與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合，避免出現(xiàn)冗余。智能化小區(qū)物業(yè)的管理要根據(jù)面對(duì)的業(yè)主的文化背景以及消費(fèi)水平進(jìn)行設(shè)計(jì)，智能化系統(tǒng)不能超出業(yè)主對(duì)智能化水平的需求，避免造成浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，在業(yè)主選擇智能化物業(yè)后，要對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的講解，方便業(yè)主對(duì)系統(tǒng)的了解以及使用，更好的發(fā)揮智能化小區(qū)物業(yè)管理的作用。在智能化小區(qū)物業(yè)管理的應(yīng)用過(guò)程中，最重要的是把先進(jìn)性和普及性，實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性有效地結(jié)合起來(lái)，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值賦予整個(gè)家居生活新的方便，舒適，智能。

（二）結(jié)合實(shí)際配備系統(tǒng)，合理建設(shè)控制室

在小區(qū)智能化物業(yè)管理中，要根據(jù)實(shí)際使用情況配備設(shè)備，避免造成資源浪費(fèi)，此外，也要方便物業(yè)管理人員巡視與查看。對(duì)于小區(qū)中心控制室，要根據(jù)樓層選擇合適的地理位置，為了方便檢修與維護(hù)，一般情況分布在一層。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中心控制室時(shí)，應(yīng)選擇有系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工經(jīng)驗(yàn)并能規(guī)范施工的施工單位來(lái)完成，如智能化系統(tǒng)中涉及的弱電系統(tǒng)較多，應(yīng)盡量將弱電系統(tǒng)管線(xiàn)統(tǒng)一到一條綜合管道中，設(shè)置接地與防雷裝置，統(tǒng)一施工。

五、結(jié)語(yǔ)

智能化小區(qū)管理不單單是簡(jiǎn)單的系統(tǒng)疊加，還要考慮到每一個(gè)環(huán)節(jié)和具體的應(yīng)用情況，更好的把控全局，不斷完善，不斷發(fā)展。雖然智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)還沒(méi)有廣泛的應(yīng)用到實(shí)際生活中，但是智能化小區(qū)物業(yè)管理還在不斷的發(fā)展，希望本文能為未來(lái)智能小區(qū)系統(tǒng)的研究和發(fā)展提供了基石，為物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展奉獻(xiàn)了一份力量。

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