小產(chǎn)權房要轉正了嗎？

崔鵬

8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部公布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下簡稱“《試點方案》”）。其中涉及主要內(nèi)容是在13個城市展開集體建設用地建設租賃住房的試點工作。這讓對中國房地產(chǎn)結構稍有了解的人們產(chǎn)生了一些聯(lián)想。那就是關于小產(chǎn)權房的問題。

所謂的小產(chǎn)權房，就是那些在農(nóng)村集體用地上建設的房屋。這些房屋由于沒有繳納土地出讓金等費用，所以用地成本遠遠低于一般的城市商品房。但是“小產(chǎn)權”房由于沒有如商品房的一系列證件，所以不能像一般商品房那樣上市交易。它們的產(chǎn)權證都是其所在的鄉(xiāng)、甚至村委會頒發(fā)的—我甚至見過這類小產(chǎn)權房的權證，不是正規(guī)的印刷品，而是手寫而成的。

小產(chǎn)權房的組成結構其實非常復雜，而政策當局對這種房產(chǎn)的態(tài)度卻是一貫的：在原則上，決策者對這種房屋的存在堅決予以打擊。但是由于行政執(zhí)行效率以及農(nóng)村自建房屋的用途很難界定，所以在“違反政策”的情況下，這種小產(chǎn)權房在各地仍然非常多。而且，由于涉及社會穩(wěn)定問題，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)政策執(zhí)行者即使知道很多小產(chǎn)權房正在建設，甚至交易規(guī)模并不小，但在制止這種事件發(fā)生的執(zhí)行層面，所用的力量卻非常小。

這種制止一般停留在宣傳層面—在各種傳媒渠道都對小產(chǎn)權房的交易者（主要是城市居民）宣傳，小產(chǎn)權房交易是一種不受法律保護的交易。而且很可能由于建房者的反悔，使小產(chǎn)權房的購買者無利可圖甚至傾家蕩產(chǎn)。政策執(zhí)行機構對建設和販賣這種小產(chǎn)權房的“集體”處罰則比較少出現(xiàn)。也正因如此，小產(chǎn)權房在很多地區(qū)的規(guī)模并不小，而且其形成的房地產(chǎn)“影子市場”的交易價格也隨著商品房市場的交易價格變化而上下浮動。

在房地產(chǎn)政策或者市場價格出現(xiàn)劇烈變動的時候，很多專門從事小產(chǎn)權房交易的公司就會描繪出小產(chǎn)權房有可能轉為正常商品房的愿景（當然，這次政策變化也不例外，我就接到過銷售小產(chǎn)權房的電話，并肯定地說，他賣的小產(chǎn)權房很有轉正的可能）。

那么小產(chǎn)權房真的有可能轉正嗎？從這次國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部的表述上看，似乎有這樣的苗頭，至少這次的政策變化朝這個方向走了一大步。雖然《試點方案》中所說的集體用地建房，也要經(jīng)過審批手續(xù)，而且存量小產(chǎn)權房并不在這次可以用于租賃的集體用地建筑房屋之列。如果你了解中國大部分商品房的成本構成就會知道，房地產(chǎn)的關鍵支出不在于建設成本，而在于用地成本。使用集體所有的土地才是問題的關鍵。至于審批，你通過以前中國小產(chǎn)權房的建設情況就可以透視出，“集體”這一級的管理者對一些民間行為的態(tài)度是多么“隨和”。

國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部這次推出的政策，主要目的大概是想用在集體用地上建房來對沖一些大城市商品房價格的上漲，使其租售比更低，從而降低其售價，進入管理者認為更合理的區(qū)間。但問題是，這種小產(chǎn)權房（有的稱為“農(nóng)民房”）出租的影子市場原來就存在，它的確滿足了很多從事基層工作外來居民的居住期望。

對這個市場的繼續(xù)放大對主體市場的沖擊是不是有意義，我是存疑的。當然，更關鍵的是，保持對小產(chǎn)權房的態(tài)度一致性，以讓管理者留下一個“說話算數(shù)”的社會印象，是不是比用集體用地建房對沖房地產(chǎn)價格更加重要？這才是政策制定者真的應該謹慎的。

從市場的公平性來講，小產(chǎn)權房也不應該被轉正。即使只是政策預期，政策制定者也不應該傳遞出來。

即便這種對沖非常必要，總體看來，用增加商品房建設用地供給量的方式，遠比用集體用地建設可租賃房屋來得更加有效，也更加光明正大。endprint