物業(yè)服務(wù)合同法律問題探析

楊絲媛

【摘要】文章認(rèn)為雖然我國已出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》及一些配套性文件，為規(guī)范物業(yè)管理活動提供了法律基礎(chǔ)，但在實(shí)踐中，現(xiàn)有的涉及物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定可操作性不強(qiáng)、內(nèi)容不夠完善。針對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同中存在問題，希望相關(guān)部門能夠重視起來，出臺并完善相關(guān)法律法規(guī)等制度，充分有效地發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同的功能，切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中各方的合法權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)企業(yè)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種新模式，逐漸被社會各界認(rèn)可，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低也成為影響物業(yè)市場價值的一個動態(tài)指標(biāo)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)合同起著非常重要的作用，它是調(diào)整和規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同，有助于解決物業(yè)服務(wù)糾紛，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念及性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿的基礎(chǔ)上依法訂立的、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付相應(yīng)報(bào)酬為主要內(nèi)容、規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同分為兩種，一種是前期物業(yè)服務(wù)合同，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同；另一種是普通的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，目前所說的物業(yè)服務(wù)合同大多指的是普通的物業(yè)服務(wù)合同。

雖然物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有許多相似之處，但物業(yè)服務(wù)合同不屬于委托合同，也不同于其他有名合同，它是一種新型的、獨(dú)立的具有特殊性質(zhì)的民事合同，具有諾成性、有償性、雙務(wù)性、要式性等特征。

二、物業(yè)服務(wù)合同存在的法律問題

目前，我國已經(jīng)出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，為規(guī)范物業(yè)管理活動提供了法律基礎(chǔ)，但在實(shí)踐中，現(xiàn)有的涉及物業(yè)的相關(guān)文件可操作性不強(qiáng)、內(nèi)容不夠完善，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)利、業(yè)主不履行物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等情況時有發(fā)生。物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)際履行中存在的問題有：

（一）法律效力層次不高，且現(xiàn)行法律法規(guī)不夠完善

目前，只有《物業(yè)管理?xiàng)l例》及一些地方性物業(yè)管理法規(guī)中對物業(yè)服務(wù)合同有專門的規(guī)定，但過于原則，可操作性不強(qiáng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是國務(wù)院制定的行政法規(guī)，在法律效力層次中屬于第三層次，法律效力層次較低，處理有關(guān)糾紛和違規(guī)行為的執(zhí)行主體、處理程序都不明確，執(zhí)行力得不到有效保證?！段餀?quán)法》雖然法律效力層次高，但可操作性不夠?，F(xiàn)行的《合同法》也沒有把物業(yè)服務(wù)合同列入有名合同中進(jìn)行規(guī)范，使業(yè)主在維護(hù)自身利益時沒有相應(yīng)的法律作為維權(quán)依據(jù)。

（二）建筑物區(qū)分共有權(quán)難以界定和實(shí)施

建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三部分。專有權(quán)比較好確定，但對于外墻、樓頂、地面停車位、地下室、綠地、鍋爐房等小區(qū)部分是屬于全體區(qū)分所有人共有還是少數(shù)或個別區(qū)分所有人專有，許多人存在不同看法。此外，現(xiàn)在的高層住宅存在大量的公用設(shè)施和公用部位，這些公用設(shè)施和公用部位屬于區(qū)分所有建筑物的共有部分，應(yīng)當(dāng)歸全體區(qū)分所有人共有。但目前許多住宅存在建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)公司或者個別區(qū)分所有人占用公用部分、公用設(shè)施的情況，如：有些住宅小區(qū)原來被規(guī)劃部門批準(zhǔn)規(guī)劃為綠地的部分被建設(shè)單位改作露天停車場或者一部分綠地被一樓業(yè)主用柵欄圍起來專用，有些住宅的樓頂被頂層的業(yè)主專有使用或者被一些業(yè)主圍起來種植花草、養(yǎng)殖生禽。

（三）業(yè)主的主體認(rèn)定及義務(wù)履行存在問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15、21條規(guī)定普通物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同分別由業(yè)主委員會、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，業(yè)主在這兩種合同中都不是直接的合同簽訂者，從而導(dǎo)致在實(shí)踐中，業(yè)主認(rèn)為自己不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，常以合同不是自己簽訂為由，拒絕履行合同訂立的相關(guān)內(nèi)容。此外，業(yè)主認(rèn)為支付給物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)包括物業(yè)管理的各項(xiàng)成本支出，對于水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用拒交或者欠交。有的業(yè)主違反管理規(guī)約，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，違章搭建，隨意丟棄垃圾，損壞公共識到物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)，把業(yè)主的利益放在第一位。把物業(yè)管理服務(wù)與人文關(guān)系、社區(qū)文化建設(shè)結(jié)合起來，體現(xiàn)“以人為本”的原則，根據(jù)不同業(yè)主的情況提供不同的服務(wù)。建議進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮髮Ｔ盒５淖饔?，選送相關(guān)人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展儲備人才。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)合同不僅是物業(yè)管理制度的核心，也是處理物業(yè)糾紛的重要依據(jù)，在物業(yè)管理活動中占據(jù)著重要地位，對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專門研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。針對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同中存在問題，希望相關(guān)部門能夠重視起來，出臺并完善相關(guān)法律法規(guī)等制度，充分有效地發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同的功能，切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中各方的合法權(quán)益。設(shè)施，違反相關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動物等。

（四）業(yè)主委員會法律地位不明確

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主代表組成，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確業(yè)主委員會的法律地位，沒有明確以業(yè)主委員會的名義代表全體業(yè)主行使權(quán)利的范圍，沒有規(guī)定業(yè)主委員會是否屬于獨(dú)立法人，是否具有民事訴訟主體資格。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛時，業(yè)主委員會不能作為獨(dú)立的訴訟主體向法院提起訴訟，也無法對屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、電梯間廣告費(fèi)、小區(qū)臨時停車費(fèi)、專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理支配，不能有效保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主利益，服務(wù)不到位

有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變、占用、利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑、公用設(shè)施，擅自挪用專項(xiàng)維修資金，改變物業(yè)管理用房用途。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)觀念錯位，沒有樹立為業(yè)主服務(wù)的意識，認(rèn)為自己是“管理者”“收費(fèi)員”而非“服務(wù)者”，只管收費(fèi)，不管服務(wù)。有些從業(yè)人員沒有經(jīng)過專門培訓(xùn)，缺乏必要的職業(yè)道德和技能，服務(wù)意識差，不能很好地履行合同義務(wù)。endprint

三、完善物業(yè)服務(wù)合同的建議

（一）完善立法，提升物業(yè)服務(wù)合同的法律地位

建議盡快出臺《物業(yè)管理法》，明確建筑物區(qū)分所有權(quán)范圍，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責(zé)任，建立物業(yè)服務(wù)糾紛高效解決機(jī)制等，使物業(yè)服務(wù)糾紛處理有章可循，更好的保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，減少爭議，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展奠定法律基礎(chǔ)。將物業(yè)服務(wù)合同列入《合同法》的有名合同中，在《合同法》中明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使法律適用問題有一個法定的衡量標(biāo)準(zhǔn)，為實(shí)際操作提供制度支撐和保障。各地因地制宜地制定適用于本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，如，城市物業(yè)管理服務(wù)分類分級指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專項(xiàng)維修資金提取使用管理辦法、物業(yè)糾紛處理辦法等。

（二）建立健全建筑物區(qū)分共有權(quán)相關(guān)管理制度

建議完善的住宅小區(qū)公用部分統(tǒng)一登記制度，明確界定專有部分、公用部分，并對公用部分進(jìn)行分類、公開登記管理，使建筑物區(qū)分共用權(quán)得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，也便于讓業(yè)主了解住宅小區(qū)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)等情況。區(qū)分外墻、綠地、停車位、綠地等部分是屬于公用部分還是專用部分，主要看法律、行政法規(guī)是否對其進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定，如果法律、行政法規(guī)已經(jīng)專門進(jìn)行了規(guī)定，依照規(guī)定進(jìn)行確定。如果法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制性規(guī)定，則需根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性，考量當(dāng)事人是否有約定、該部分是否被單獨(dú)登記為一項(xiàng)不動產(chǎn)等因素進(jìn)行確定。同時，完善侵害建筑物區(qū)分共用權(quán)的民事責(zé)任制度，當(dāng)發(fā)生共有權(quán)被侵害的情形時，業(yè)主可以通過民事法律獲得權(quán)利救濟(jì)，恢復(fù)和確保受侵害的權(quán)利，侵權(quán)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。

（三）厘清業(yè)主的合同主體地位，加強(qiáng)維權(quán)意識

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是與業(yè)主而不是業(yè)主委員會建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會的權(quán)限源于業(yè)主的授權(quán)，業(yè)主委員會根據(jù)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同中相應(yīng)權(quán)利的享有者、義務(wù)的承擔(dān)者。建設(shè)單位與業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同時，包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，根據(jù)合同內(nèi)容雙方產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意，建設(shè)單位與業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)合同概括承受。建議在物業(yè)買賣合同中明確規(guī)定建設(shè)單位向業(yè)主移交手續(xù)的時間、內(nèi)容和范圍，明確業(yè)主有權(quán)終止在建設(shè)單位控制階段由建設(shè)單位代表業(yè)主對外簽訂的任何合同或者協(xié)議。同時，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)維權(quán)意識，當(dāng)自己的正當(dāng)權(quán)益受到侵害時，業(yè)主可以通過向有關(guān)行政管理部門、媒體反映情況，或者向法院起訴等形式表達(dá)自己的合理訴求，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善管理方式，提高管理水平，推動物業(yè)市場的良性健康發(fā)展。

（四）加強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識

在不違反強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定和公序良俗原則的前提下，完善管理規(guī)約制度，通過管理規(guī)約對住宅小區(qū)公用部分、業(yè)主行為等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。提高業(yè)主自律意識，通過發(fā)送物業(yè)知識宣傳手冊、在小區(qū)公共宣傳欄張貼物業(yè)相關(guān)規(guī)定以及微信、網(wǎng)絡(luò)等多媒體渠道向業(yè)主普及物業(yè)相關(guān)知識。業(yè)主是物業(yè)的主人，在享有主人應(yīng)享有的權(quán)利的同時，也要履行相關(guān)義務(wù)，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)一般只包括公共性服務(wù)費(fèi)，除非另外約定，通常代辦性服務(wù)費(fèi)（水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用）和特約服務(wù)費(fèi)不包括在物業(yè)費(fèi)中。業(yè)主有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，也有協(xié)助義務(wù)，這里說的協(xié)助義務(wù)，不僅包括業(yè)主積極協(xié)助配合物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，提供必要的便利，也包括業(yè)主不得阻止、妨礙物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。當(dāng)業(yè)主違反規(guī)定，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、隨意丟棄垃圾、損壞公共設(shè)施，或者違反相關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動物時，物業(yè)服務(wù)公司可以通過行使訴權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

（五）明確業(yè)主委員會的法律地位，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

通過立法明確業(yè)主委員會的法律性質(zhì)和地位，賦予業(yè)主大會當(dāng)事人的能力，確認(rèn)其當(dāng)事人的地位。在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主以原告或者被告的身份參與涉及全體業(yè)主權(quán)益的物業(yè)管理糾紛。規(guī)范業(yè)主委員會作為民事主體進(jìn)行民事活動的具體范圍、事項(xiàng)，使業(yè)主委員會能夠管理并處理全體業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)擁有的共有財(cái)產(chǎn)，如：電梯間的廣告收入、小區(qū)臨時停車費(fèi)的管理使用等，辦理全體業(yè)主共有部分的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。同時加大政府對業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)和協(xié)助，充分發(fā)揮街道、社區(qū)、居民委員會等基層組織的作用，及時協(xié)調(diào)解決化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在的矛盾和問題。

（六）提高對物業(yè)管理的認(rèn)識，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須樹立服務(wù)意識，認(rèn)識到物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)，把業(yè)主的利益放在第一位。把物業(yè)管理服務(wù)與人文關(guān)系、社區(qū)文化建設(shè)結(jié)合起來，體現(xiàn)“以人為本”的原則，根據(jù)不同業(yè)主的情況提供不同的服務(wù)。建議進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮髮Ｔ盒５淖饔?，選送相關(guān)人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展儲備人才。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)合同不僅是物業(yè)管理制度的核心，也是處理物業(yè)糾紛的重要依據(jù)，在物業(yè)管理活動中占據(jù)著重要地位，對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專門研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。針對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同中存在問題，希望相關(guān)部門能夠重視起來，出臺并完善相關(guān)法律法規(guī)等制度，充分有效地發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同的功能，切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中各方的合法權(quán)益。endprint