萬達(dá)之“退”

徐高陽

“中國房地產(chǎn)正站在珠穆朗瑪峰上，不管從哪個方向走，都沒有高處了?！边@是著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜對中國房地產(chǎn)的看法。而在中國房地產(chǎn)市場打拼了近30年的王健林似乎早就洞悉了這一信息。

“高處不勝寒”，10多年來一直處于中國房地產(chǎn)高點的萬達(dá)于8月12日通過官微宣布：萬達(dá)將徹底告別房地產(chǎn)。

有關(guān)專家指出，萬達(dá)退出中國房地產(chǎn)，其實早就進(jìn)入第二個階段。第一個階段是減少開發(fā)量，第二個階段就是現(xiàn)在出售資產(chǎn)。萬達(dá)原來的發(fā)展方向已經(jīng)到頭了，開始將一些過時過剩的業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。

按照萬達(dá)的說法，“萬達(dá)只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。

脫殼

2017年，是萬達(dá)動作最大的一年。2016年的謀劃與新一年的變化，全部付諸實踐。萬達(dá)轉(zhuǎn)型的目的是實現(xiàn)輕資產(chǎn)，對于重的部分，不得不舍棄。

7月10日，萬達(dá)與融創(chuàng)簽訂協(xié)議，以632億元的價格，將13個文旅項目和76個酒店轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

7月19日，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力，簽訂三方協(xié)議，萬達(dá)將77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力，將13個文旅項目91%股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，兩項交易總金額637.5億元。

完成這宗“世紀(jì)并購”案后，萬達(dá)又火速展開內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整。據(jù)公開報道稱，經(jīng)過“改革”后的萬達(dá)，主要變化表現(xiàn)在：一是萬達(dá)在多個相鄰項目的基礎(chǔ)上組建城市公司，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)的開發(fā)運(yùn)營；二是萬達(dá)文化旗下新設(shè)文旅、影視、體育3個集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)條線更加清晰；三是成立大健康集團(tuán)（與商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融集團(tuán)同等級別），進(jìn)軍醫(yī)療健康領(lǐng)域。

毫無疑問，萬達(dá)對旗下經(jīng)營的業(yè)務(wù)，分工更加明確，針對性更強(qiáng)，方向清晰。這次架構(gòu)調(diào)整，絲毫看不到房地產(chǎn)的影子，萬達(dá)已經(jīng)從內(nèi)部徹底“去地產(chǎn)化”了。

值得注意的是，在與融創(chuàng)的合作中，并未涉及萬達(dá)廣場的相關(guān)交易，作為萬達(dá)的“核心”資產(chǎn)，王健林在2015年宣布轉(zhuǎn)型之初，就對它做了深遠(yuǎn)的謀劃。

萬達(dá)廣場的轉(zhuǎn)型主要分三步走：一是輕重并舉模式；二是資產(chǎn)包模式；三是合作類萬達(dá)廣場模式。

2015年初，萬達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司4家機(jī)構(gòu)投資240億元共同建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。萬達(dá)以“輕重并舉”的方式，正式踏上輕資產(chǎn)之路。

2016年底，萬達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等，簽約90個萬達(dá)廣場、共1050億元的投資。約定2017-2019年，每年開業(yè)交付30個萬達(dá)廣場給投資方，凈租金雙方分成。這就是萬達(dá)的“資產(chǎn)包”模式，對方拿錢投資，萬達(dá)建設(shè)完畢后交付，后期再運(yùn)營。

今年以來，鹽城萬達(dá)廣場、遼陽萬達(dá)廣場、南昌西湖萬達(dá)廣場等，也接連發(fā)生股權(quán)變更事件。

王健林曾表示：“2016年萬達(dá)商業(yè)探索出的合作類萬達(dá)廣場，可以說是萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級形式?！?/p>

在“合作類”模式下，萬達(dá)完全處于輕資產(chǎn)狀態(tài)，由對方出錢出力、萬達(dá)只需輸出品牌與運(yùn)營，凈租金雙方7比3分成?？梢钥闯?，這是目前萬達(dá)廣場最理想的“輕資產(chǎn)”模式。

萬達(dá)正在從重資產(chǎn)的萬達(dá)廣場中抽離出來，上演一出“金蟬脫殼”的大戲，逐步實現(xiàn)其輕資產(chǎn)的宏偉目標(biāo)。

據(jù)財新報道，在已建成的萬達(dá)廣場中，至少有84家萬達(dá)廣場項目公司的注冊資本金減少，累計減少401.63億元。尤其在近期，動作更為頻繁。

股權(quán)變更、減持注冊資金，是萬達(dá)廣場最近下的兩步妙棋。失去了大部分的文旅及酒店項目，接下來這一盤大棋，萬達(dá)也只能依靠萬達(dá)廣場來殺出重圍。至于影業(yè)、健康等業(yè)務(wù)板塊，則在伺機(jī)而動。

羽化

萬達(dá)的一系列動作，并非沒有規(guī)律可循，其主線非常明確——輕資產(chǎn)。

按照百度百科對“輕資產(chǎn)”的解釋，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，是指企業(yè)緊緊抓住自己的核心業(yè)務(wù)，而將非核心業(yè)務(wù)外包出去。輕資產(chǎn)運(yùn)營是以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略。用有限資產(chǎn)，獲取最大收益，是所有企業(yè)追求的最高境界。

在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的當(dāng)下，“變輕”不僅僅是一種選擇，也是一種必然。在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價值，而將非核心業(yè)務(wù)，例如物流、生產(chǎn)等外包出去。輕資產(chǎn)運(yùn)營是以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時代與知識經(jīng)濟(jì)時代的背景下企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)。

王健林一直喊著向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，如今終于如愿以償了?，F(xiàn)在的萬達(dá)應(yīng)該已經(jīng)徹底不能叫房地產(chǎn)公司了。萬達(dá)和融創(chuàng)、富力的“三家接力”一度被市場解讀為萬達(dá)集團(tuán)的負(fù)債太高，不得已“變賣資產(chǎn)”，如今想來，或許不是那么簡單。萬達(dá)的退出雖然在一段時間內(nèi)比較密集，或許是因為一些導(dǎo)火索刺激著王健林“快刀斬亂麻”，但是更多的愿景還是萬達(dá)早已經(jīng)做好了這樣的“準(zhǔn)備”，早就想從一個房地產(chǎn)公司模式跳轉(zhuǎn)出來。

現(xiàn)在，萬達(dá)手里的輕資產(chǎn)公司包括萬達(dá)商業(yè)管理、萬達(dá)電影、萬達(dá)酒店管理、萬達(dá)主題娛樂、萬達(dá)兒童娛樂、萬達(dá)體育以及大健康產(chǎn)業(yè)。除了商業(yè)管理公司之外，其他公司瞄準(zhǔn)的都是處于快速增長期的文旅市場，中國的消費(fèi)升級運(yùn)動將會催生一批文旅產(chǎn)業(yè)巨頭，萬達(dá)的這幾家公司都是行業(yè)里最有競爭力的選手。

以最晚成立的萬達(dá)兒童娛樂公司為例，成立不到兩年，它已經(jīng)成為行業(yè)巨無霸選手——有100多家寶貝王開業(yè)，2016年營業(yè)收入5.2億元，2017年預(yù)計達(dá)到15億元。萬達(dá)體育公司則是世界最大的體育產(chǎn)業(yè)公司，2016年營業(yè)收入64億元，旗下包括世界產(chǎn)業(yè)排名前三的盈方體育和世界鐵人三項等知名公司。

這些輕資產(chǎn)公司中，萬達(dá)院線公司、酒店管理公司、主題娛樂公司已經(jīng)上市，商業(yè)管理公司正在排隊上市，還有兒童娛樂和體育公司沒有上市。按照萬達(dá)的執(zhí)行力和速度，萬達(dá)兒童娛樂公司和體育公司似乎離上市也不太遠(yuǎn)了。萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)鏈條，正在成型。endprint

值得注意的是，業(yè)界對輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并非一致看好。在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一態(tài)度明確的表示：“我對去地產(chǎn)化不是很贊成。”

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗認(rèn)為，土地、資金、人力是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最基本要素，去地產(chǎn)化的說法有些莫名其妙。“房地產(chǎn)可以賺錢，為什么要去地產(chǎn)化？”

在國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜看來，多元化是一個偽概念，房地產(chǎn)的多元化布局并不美好，未來開發(fā)商真正的出路是升級換代，從建筑商變成服務(wù)商，從制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。

事實上，隨著房地產(chǎn)市場近年來的逐步收緊，調(diào)控日趨嚴(yán)苛的背景下，除萬達(dá)之外的一些房地產(chǎn)商也紛紛走上轉(zhuǎn)型道路，從重資產(chǎn)走向“輕資產(chǎn)”，開始探索多元化的發(fā)展道路。

雖然在地產(chǎn)業(yè)界看來，多元化、輕資產(chǎn)對開發(fā)商而言并不是一條好的出路。但是面對市場下行，房企們?nèi)匀辉谵D(zhuǎn)型。和靠資源賺錢的房地產(chǎn)最大的不同是，這些輕資產(chǎn)公司要靠能力掙錢。并不是所有的人都有資格做輕資產(chǎn)，只有有能力、有品牌的公司才能做。因此現(xiàn)在對于萬達(dá)來說，最大的任務(wù)是在不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營管理上達(dá)到世界一流水平。中國文旅行業(yè)依舊處于初級發(fā)展階段，萬達(dá)的能力和品牌在國內(nèi)已然領(lǐng)先。而一個褪去肉身，羽化后的萬達(dá)前途更將不可估量。

樓市

從年初就一直看到關(guān)于大城市二手房市場降至冰點的新聞，配合網(wǎng)絡(luò)輿論，房產(chǎn)似乎到了岌岌可危的地步。但是冷靜分析會發(fā)現(xiàn)，那么所謂降到冰點的城市房價最慘也就是維持原價，有些還處于上漲的狀態(tài)，而萬達(dá)的房產(chǎn)收入雖然逐步下降，但是也有很穩(wěn)定的占比。

王健林是個商人，無利不商，中國很多城市的房產(chǎn)處于一個瓶頸期或者說是制高點，基本沒有多大的爬升點了，作為一個精明的商人，王健林早就看出這一切，所以他一直在為萬達(dá)轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備，可以說，萬達(dá)的退出房產(chǎn)不是突發(fā)事件；很簡單，掙不到大錢又費(fèi)事，那就轉(zhuǎn)型；我們只看到了萬達(dá)的退出，卻沒看到萬達(dá)依舊掌握著酒店的管理權(quán)，萬達(dá)依然是品牌擁有者和經(jīng)營管理者。

不得不說王健林很精明，開始靠商標(biāo)品牌賺錢，當(dāng)起了甩手掌柜，這也是王健林最近在下的一盤大旗。至于房價，可以這樣說，未來中國房價可能會降，但不是現(xiàn)在。

其實今年房子的變化大家有目共睹，不止地產(chǎn)大佬對房子態(tài)度轉(zhuǎn)變，各類調(diào)整措施讓投資客和普通購房者也開始重新認(rèn)識房子，自去年房子被重新定位“居住”開始，一系列調(diào)整措施密集來襲，對投資客的打擊從未間斷，致力于把他們從房產(chǎn)市場擠出，下半年房子也早早有了方向，將堅持各類調(diào)整措施的持續(xù)性和穩(wěn)定性，總之房產(chǎn)市場在日后的發(fā)展都會以“穩(wěn)”字為主。

有關(guān)專家指出，這個時間段是地產(chǎn)大佬不斷“逃跑”的階段，是投資客抓緊時間拋房退市的階段，是購房者利好逐漸增多的階段，是貸款買房無優(yōu)惠、月供壓力大的階段，所以普通購房者還著急現(xiàn)在買房可能要謹(jǐn)慎了。

（責(zé)任編輯姜懿翀）endprint