鄭智維
北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策持續(xù)收緊,先是“3·26新政”的嚴(yán)厲政策,繼而是5月下旬的態(tài)度緩和,伴隨著政策的松緊,北京“商住房”市場(chǎng)出現(xiàn)了沉浮波動(dòng)。
被冠以“酒店式公寓”“商務(wù)公寓”“LOFT”“類住宅”的名頭,商住房一度是房地產(chǎn)市場(chǎng)上炙手可熱的門類。
今年以來(lái),北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策持續(xù)收緊。先是“3·26新政”的嚴(yán)厲政策,繼而是5月下旬的態(tài)度緩和。伴隨著政策的松緊,北京“商住房”市場(chǎng)出現(xiàn)了沉浮波動(dòng)。
目前來(lái)看,調(diào)控取得了成效。為引導(dǎo)商住房市場(chǎng)合理預(yù)期,除了對(duì)增量市場(chǎng)的嚴(yán)格把控外,還要對(duì)存量物業(yè)的管制和交易等進(jìn)行更具細(xì)節(jié)性內(nèi)容的制定。
淪為“燙手山芋”
“層高4.8米的小復(fù)式,每平方米的單價(jià)才4萬(wàn)元左右,從價(jià)格上看確實(shí)是入手的好時(shí)機(jī)?!贝碇泻氡本┫袼匦^(qū)的一位房產(chǎn)中介安杰說(shuō)。
不過(guò),他坦言,最近該類房產(chǎn)交易不多。因?yàn)樾抡咭?guī)定,“個(gè)人購(gòu)買商住房需連續(xù)5年社?;騻€(gè)稅,名下在京無(wú)房產(chǎn)記錄,而且不能貸款。”
3月26日,北京市住建委深夜發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。該政策出臺(tái)后,多數(shù)中介公司都將商住房項(xiàng)目下架。緊接著,在北京市住建委于3月的執(zhí)法檢查中,15家房地產(chǎn)中介門店,涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途,因而被責(zé)令停業(yè)整頓。
一直到7月份之前,安杰所在的中介公司才恢復(fù)了商住房的代理。中介暫停代理期間,個(gè)別著急賣房的業(yè)主開始大幅降價(jià)。中弘北京像素價(jià)格高時(shí)飆升到每平方米近7萬(wàn)元,炒房客瘋狂涌入。
《民生周刊》記者走訪了北京的中弘北京像素、北京城建·N次方、7克拉公寓等多個(gè)商住房項(xiàng)目,房?jī)r(jià)均有較大幅度的下降?!艾F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有了所謂市場(chǎng)價(jià),什么價(jià)格都有,業(yè)主對(duì)價(jià)格的判斷出現(xiàn)了分歧。”一位中介說(shuō)。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心向本刊提供的數(shù)據(jù)顯示:7月份,北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑,僅成交一套,面積為43平方米。市場(chǎng)交易幾乎為零成交,相比2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規(guī)模,當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。
與交易量對(duì)應(yīng)的,北京商住房項(xiàng)目成交均價(jià)也呈下降趨勢(shì)。“從價(jià)格來(lái)看,商住房已接近探底,下降的空間已經(jīng)不大了;但不建議用抄底的心態(tài)進(jìn)入,因?yàn)樵擃惙慨a(chǎn)已經(jīng)成為‘燙手山芋,即脫手是比較困難的?!苯邮鼙究稍L時(shí),上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
“偽住宅”規(guī)模漸大
脫胎于“商辦房”,商住房房本標(biāo)明的用途是“商業(yè)、辦公”。
商住房是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目被開發(fā)商改變規(guī)劃,冠以商改住名義賣給購(gòu)房者。嚴(yán)格地說(shuō),商住房是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”。作為一種違規(guī)行為,商住房始終處于政策灰色地帶。
“一線城市批復(fù)的商業(yè)用地,土地價(jià)格都相對(duì)便宜;在住宅嚴(yán)格限購(gòu)條件下,商住房需求量巨大,開發(fā)利潤(rùn)率高,開發(fā)商開發(fā)動(dòng)力大?!苯邮鼙究稍L時(shí),蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍分析道。
和普通住宅相比,商住房存在土地年限短(僅有40年或50年)、沒(méi)有學(xué)校等基礎(chǔ)配套、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)價(jià)格高,過(guò)戶稅費(fèi)成本高等諸多弊端。即便如此,商住房也曾讓許多購(gòu)房者趨之若鶩。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年,北京市場(chǎng)商住房的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套。換句話說(shuō),在此之前,商住房市場(chǎng)基本沒(méi)有形成規(guī)模。
限購(gòu)政策的出臺(tái),催熱了商住房市場(chǎng)。由于北京等一線城市常住人口居住需求巨大,而商住房不限購(gòu)、低總價(jià)等因素吸引了不少購(gòu)房者。
從2007年至今,北京市已成交的二手商辦類物業(yè)也有38萬(wàn)套,面積達(dá)4500萬(wàn)平方米。
事實(shí)上,商住房曾一度成為北京新房市場(chǎng)交易的主力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),北京“商住房”成交套數(shù)從2010年的19077套,上漲到2016年的67609套,漲幅為254%。
遏制增量
2016年12月中旬,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性。
然而,炒作商住房不僅拉高了房?jī)r(jià),還弱化了限購(gòu)政策效果,這也是越來(lái)越多的城市對(duì)商住房項(xiàng)目加強(qiáng)管控的原因。
和上海相比,北京對(duì)于存量商住房的態(tài)度顯然緩和許多。5月23日晚,北京住建委官方公眾號(hào)“安居北京”發(fā)布了關(guān)于“3·26新政”的補(bǔ)充說(shuō)明:以3月26日網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn),之前的可以保留居住功能;已購(gòu)買商住,可租可售,中介可以代理,但不允許宣傳居住。
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,緩和的原因在于政策希望做微調(diào),進(jìn)而迎合當(dāng)前購(gòu)房者的需求,這也是比較務(wù)實(shí)的調(diào)整,有助于相關(guān)矛盾得到解決。通過(guò)此類補(bǔ)充條款,有助于各類商住房的扯皮事情減少。
而對(duì)于增量市場(chǎng)的規(guī)定,則明顯較為嚴(yán)格。
新政規(guī)定,“新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米,且不得面向個(gè)人銷售;存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人,但執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策的同時(shí),也不得辦理銀行貸款?!?/p>
下一步,勢(shì)必會(huì)對(duì)商住房建設(shè)過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管。
“對(duì)于此類商住房來(lái)說(shuō),土地政策方面需要積極調(diào)整,用地規(guī)劃和檢查等都需要反思。不能給房企有僥幸心理,各類土地隨意變更性質(zhì)的做法是需要積極進(jìn)行管制和查處的?!眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
前期,對(duì)商住房的嚴(yán)監(jiān)管主要是為了盡快凍結(jié)或遏制瘋狂炒作行為,接下來(lái)將迎來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
“商住房占北京新房成交套數(shù)接近一半,最終還是要找到出路的?!秉S志龍分析說(shuō),商住房管控目前基本上是凍結(jié)了交易,顯然這不是各方希望看到的,只有市場(chǎng)有一定的交易,形成了市場(chǎng)價(jià)格,讓商住房有出路才能說(shuō)管控達(dá)到預(yù)期的效果。endprint