中國人炒房囤房問題探析

黃子璇

【摘 要】自2016年“9.30”樓市調(diào)控至今，全國已經(jīng)有多個(gè)城市地區(qū)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，不斷“加碼”的樓市調(diào)控仍在繼續(xù)，房價(jià)上漲趨緩，但是房價(jià)真的降了嗎？中國房價(jià)為什么只漲不跌，原因何在？造成房價(jià)上漲的原因很多，本文從貨幣效應(yīng)、社會保障、中產(chǎn)階級式焦慮對中國人炒房囤房作了簡要論述，并提出了幾點(diǎn)建議。

【Abstract】Since the "9.30" in 2016， the property market regulation， there are much more cities issued the property market regulation， and the constantly increasing property market regulation is moving on， the housing price slowed down， but did the prices really drop？ Why does China's house prices only go up？ There are many reasons for the rise of house prices. This paper gives a brief description of the Chinese people's real estate hoarding from the monetary effect， social security and middle class anxiety， and puts forward some suggestions.

【關(guān)鍵詞】炒房；囤房；探析

【Keywords】real estate speculation； houses hoarding； analysis

【中圖分類號】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）08-0050-02

1 貨幣過度投放、流動性泛濫，被迫囤房保值

從本質(zhì)上講，中國房價(jià)持續(xù)上漲是一種貨幣現(xiàn)象，資產(chǎn)價(jià)格被泡沫化，房地產(chǎn)成了國民投資的主要市場。改革開放以來，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心實(shí)際上演變成為GDP主義，以GDP為考核指標(biāo)促使地方政府上演經(jīng)濟(jì)競賽，積極作為，甚至過度作為來鑄就經(jīng)濟(jì)增長的輝煌，為此，政府只有快速印鈔票，加快貨幣投放來刺激經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，以投資驅(qū)動為導(dǎo)向的GDP為此一路狂奔，在經(jīng)濟(jì)超高速增長的同時(shí)，國民的名義貨幣收入得以大幅提高。尤其在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，政府4萬億資金的投放，又將貨幣投放推向了極致。中國自2009年開始進(jìn)入加杠桿周期，M2占GDP的比重迅速攀升至2015年末的206%。2016年8月我國廣義貨幣（M2）存量首次突破150億萬億元關(guān)口，超過了我國2015年GDP總量的兩倍；另一方面，貸款過度投放，不僅使得銀行“一業(yè)獨(dú)大”，而且它也加大了信用風(fēng)險(xiǎn)。2007年底，我國銀行業(yè)總資產(chǎn)為50.6萬億元，2011年底達(dá)到100萬億元，2013年底突破150萬億元，截止2016年12月底，我國銀行業(yè)總資產(chǎn)為232萬億元，超過了我國2015年GDP的三倍。相比全國房價(jià)增速，一線城市房價(jià)增速呈現(xiàn)更大的波動性及M2更高的相關(guān)性，除了一線城市集中了我們大部分的財(cái)富以外，更顯示出一線樓市更高的投資屬性。中國房價(jià)漲跌，只看M2增速的高低，而不會在意加息、限購或限貸，也不會在意開征房產(chǎn)稅。實(shí)際上，中國房價(jià)漲跌只是一種貨幣現(xiàn)象，在GDP從10%以上降至6.5%左左時(shí)，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中國房價(jià)仍將是“只漲不跌”的大趨勢，而且“囤房保值”的投資理念也不會輕易改變。

貨幣的過度投放必然造成貨幣購買力下降，流動性泛濫，資產(chǎn)估值泡沫化，為求解這一問題，我們必須改變貨幣投放模式，分析貨幣派生渠道。貨幣總量（M2）由基礎(chǔ)貨幣和貨幣乘數(shù)相乘而來，基礎(chǔ)貨幣的同比增速和貨幣乘數(shù)的高低，決定了M2增速。而決定貨幣乘數(shù)的各種貨幣派生渠道，則暗示著貨幣投向，也就是這些貨幣投放到了哪些融資部門。因此，應(yīng)控制貨幣過度投放渠道，讓房產(chǎn)估值去泡沫化，還原真實(shí)房價(jià)。

2 股市不振和實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，出現(xiàn)全面資產(chǎn)荒，大眾理財(cái)無門

2016年，除了房價(jià)持續(xù)上漲外，似乎投資什么都不賺錢，股市人處在股災(zāi)后的“療傷”期，成交量大幅萎縮，大盤低位徘徊，3000點(diǎn)屢屢失守。在企業(yè)盈利難以大幅好轉(zhuǎn)的背景下，股市上漲的唯一希望在于估值的夸張，還需要利率的大幅走低，或者出現(xiàn)大規(guī)模的新增資金入市，基于目前央行緊縮貨幣政策恐難以實(shí)現(xiàn)。再者銀行存款利率不敵通貨膨脹，銀行理財(cái)收益率快速下滑，居民對于儲蓄的欲望持續(xù)降低，銀行也逐漸成為金錢貶值的代言人。前幾年風(fēng)光無限的余額寶，收益率早就低于3%了，人民幣自去年匯改后出現(xiàn)了幾波急跌走勢，未來的不確定因素仍然很多；互聯(lián)網(wǎng)金融野蠻生長了數(shù)年，如今隨著大批P2P平臺出現(xiàn)問題，投資者的熱情也在逐漸消退，加之2016年初大量信貸超發(fā)，加之大量民間閑置投資資金沒有去處，大部分只有被迫轉(zhuǎn)入樓市。

由于我國市場中缺乏完善的資產(chǎn)配置渠道，資本市場開放度不高，行政干涉過多，法治有待加強(qiáng)。以股市為例，“注冊制”被多次叫停，A股多次上演“新股不敗”的神話，垃圾股永不退市，一級市場無風(fēng)險(xiǎn)暴利與二級市場高風(fēng)險(xiǎn)薄利形成“人格分裂”，嚴(yán)重撕裂并扭曲了A股估值體系，投資者稍不留神就會“寶馬變自行車”。

但是，我國家庭投資理財(cái)需求程度高，高儲蓄的閑錢沒地放，雖然當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品很多，如各類銀行理財(cái)產(chǎn)品、基金、期貨、理財(cái)保險(xiǎn)等。但是隨著房地產(chǎn)市場白熱化，房地產(chǎn)剛需族刺激房價(jià)快速上漲，房產(chǎn)存在的自我放大和自我增強(qiáng)機(jī)制，一旦房價(jià)出現(xiàn)上漲勢頭，很快產(chǎn)生馬太效應(yīng)和羊群效應(yīng)，大家跟風(fēng)買漲不買跌，并通過金融加速器效應(yīng)快速放大，全民買房似乎成了實(shí)現(xiàn)家庭保值增值的唯一選擇。雖然很多家庭不止一套房子，但是買房囤房更多的是作為一種投資投機(jī)行為。從長遠(yuǎn)來看，如果投資者仍找不到更好的理財(cái)途徑，買房囤房借以資產(chǎn)保值增值，仍將是一種潮流。因此，我們必須要大力發(fā)展資本市場，完善資本體制建設(shè)，不斷提高資本市場化程度，化解大眾理財(cái)難題。endprint

3 社會保障制度不健全，壓抑消費(fèi)、被迫囤房

我國現(xiàn)代社會保障制度起步較晚，社會保障機(jī)制不健全，養(yǎng)老金賬戶虧空巨大，近幾年雖然國家對養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)制度有重大的改革，實(shí)行了機(jī)關(guān)事業(yè)單位加入社保，延長退休年齡，全民參保等一系列措施，但仍有待進(jìn)一步完善。但就目前而論，由于我國社會保障制度尚不能給國民以足夠的保障安全和信心，相對已經(jīng)形成巨大財(cái)富效應(yīng)的房子而言，大多數(shù)家庭仍然會通過買房囤房來積累財(cái)富。

對于已經(jīng)擁有兩三套房子的家庭而言，在整個(gè)社會保障很不健全的今天，買房囤房實(shí)際上是他們?yōu)樽约嘿徺I的一份社會保障，尤其是考慮到一孩化導(dǎo)致的未來嚴(yán)重的養(yǎng)老問題，房子在一定程度上具有買房養(yǎng)老基金的含義在里面。再者，中國目前正處在消費(fèi)升級的關(guān)鍵時(shí)刻，這個(gè)消費(fèi)臺階要能夠上得去，必須要解決人們的后顧之憂。在社會保障尚不健全的情況下，現(xiàn)在有人還能大膽消費(fèi)，是因?yàn)槭掷镉袔滋追孔樱睦镉行┑?，其?shí)質(zhì)仍是中國人缺乏消費(fèi)自信。

自信消費(fèi)是需要底氣的，只要有足夠的社會保障儲備，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，病有所醫(yī)，住有所居，就能從過去的不斷積攢財(cái)務(wù)尋求保障安全感中解脫出來，做實(shí)社會保障安全網(wǎng)，讓國民自信消費(fèi)、放心消費(fèi)，而不必炒房囤房。

4 中產(chǎn)階級恐懼的不安全感，被迫囤房

在現(xiàn)今貨幣超發(fā)、通貨膨脹根本未改變的前提下，有人將股票賣掉殺進(jìn)樓市，就如2015年有人將房子賣掉殺進(jìn)股市一樣，反映出經(jīng)濟(jì)基本面沒有根本改變的前提下，我們還沒有更好的投資渠道，哪怕是在股市被多次“剪羊毛”，還是義無反顧地沖進(jìn)去；另外一部分人是手里面握著資金，仍然在“買買買”，你讓我“去杠桿”，我就“加資產(chǎn)”。無論是殺進(jìn)股市，還是沖進(jìn)樓市，抑或是兩者之間觀望的人，都對現(xiàn)在充滿了憂慮，對未來充滿了恐懼。這種憂慮（可以稱為中產(chǎn)階級憂慮）普遍存在于現(xiàn)實(shí)社會，買房只是安慰自己，或者說鞏固自身的財(cái)富階層，但在根本原因沒有改變之前憂慮難以消除。

另一方面，中國人愛面子，攀比心理強(qiáng)，投資投機(jī)客炒房暴富的“羊群效應(yīng)”，買漲不買跌，促使房產(chǎn)供求嚴(yán)重失衡，房價(jià)飆升，人人都想分得一杯羹，這其實(shí)就是民族習(xí)慣和民族性格，具有中國特色。

當(dāng)然，自從出臺“房子是用來住的，不是用來炒的”最高指示之后，房子最終還要回歸居住功能，但不得不承認(rèn)，房子過多承載的各種價(jià)值早已超過居住本身，而且很難抹去。endprint