論習(xí)近平的住房思想

文/孟星

論習(xí)近平的住房思想

文/孟星

隨著我國改革開放的不斷深入，習(xí)近平總書記的經(jīng)濟(jì)思想也在逐漸形成并不斷發(fā)展。黨的十八大以來，中國進(jìn)入全面建成小康社會(huì)與全面深化改革開放的歷史發(fā)展新階段，圍繞經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展，習(xí)近平總書記發(fā)表了一系列重要講話，形成了治國理政的新理念、新思想、新戰(zhàn)略，不僅豐富了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論，也為新的歷史條件下我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)指明了方向，其中關(guān)于住房的講話，包含了許多新的理念與思想，同樣豐富了住房的理論，對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國住房的定位以及住房市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論與實(shí)踐指導(dǎo)意義，也為未來我國深化住房制度改革指明了方向。

一、住房是民生問題也是發(fā)展問題

2012年11月15日，習(xí)近平總書記在中央政治局常委會(huì)見中外記者時(shí)指出：黨的奮斗目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，即讓人民獲得“更好的教育、更穩(wěn)定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會(huì)保障、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境”。這段話充分概括了民生問題的各個(gè)方面，住房是其中一個(gè)重要方面。2013年10月29日，習(xí)近平總書記在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)又明確指出：住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。

首先，住房是民生問題。住房是滿足人們居住需要的基本生活資料，住房對(duì)人們生存與發(fā)展具有重要的作用。將住房作為民生問題表明了新時(shí)期中央對(duì)解決居民住房問題的高度重視。隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國城市住房問題凸顯，為了解決住房短缺問題，我國進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革。住房領(lǐng)域的市場化改革使住房投資規(guī)模大幅增加，2015年城鎮(zhèn)住宅投資是1996年投資總量的約22倍，城鎮(zhèn)住宅投資占當(dāng)年GDP約11%。而1952-1978年，城鎮(zhèn)住房投資僅占同期GNP的0.78%。住房投資規(guī)模的擴(kuò)大使住房供給不斷增加，2015年住宅房屋竣工面積約18億平方米。城鎮(zhèn)居民的住房條件因此有了很大改善，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。伴隨著住房市場化改革，房價(jià)也在不斷上漲。從下圖看，除2008年房價(jià)同比下跌外，其他年份房價(jià)均不同程度上漲。住房價(jià)格波動(dòng)幅度較大，呈現(xiàn)出大起大落的特點(diǎn)。2004年、2007年和2009年是住宅價(jià)格上漲最快的年份，分別上漲了18.7%、16.9%和24.7%，尤其以2009年上漲幅度最大。在房價(jià)快速上漲的年份，房價(jià)漲幅均超過GDP增速以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅， 2009年房價(jià)與GDP及城鎮(zhèn)居民收入則呈明顯背離的特點(diǎn)。

圖1資料來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)計(jì)算

房價(jià)的上漲帶來住房可支付性問題，一些低收入家庭難以通過市場解決基本居住問題。以上海為例，通過對(duì)比不同時(shí)期房價(jià)收入比可判斷居民對(duì)住房的支付能力，在房價(jià)漲幅比較大的年份，房價(jià)收入比也比較大，說明居民對(duì)住房的支付能力下降。對(duì)低收入家庭而言，房價(jià)收入比值更大，住房支付能力更低。在此背景下，住房作為民生問題的提出，表明了政府明確了自己對(duì)于低收入家庭進(jìn)行住房支持與救助的責(zé)任。

表1 上海房價(jià)收入比（2007-2016）

其次，住房又是發(fā)展問題。以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、增加地方財(cái)政收入等方面發(fā)揮著重要作用。近20年來，房地產(chǎn)業(yè)增加值占比總體呈不斷上升趨勢，2016年達(dá)到6.1%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)面臨著較大的下行壓力，過去依靠出口促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)，未來經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力將會(huì)較多依靠擴(kuò)大內(nèi)需尤其是擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求手段，由于住房建設(shè)以及住房消費(fèi)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。2016年，居住占全國居民人均消費(fèi)支出的比例已達(dá)21.9%，住房銷售面積達(dá)13.8億平方米，住房目前已成為我國的消費(fèi)熱點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，住房市場需求仍然潛力巨大，住房仍將是未來較長一段時(shí)間內(nèi)我國的消費(fèi)熱點(diǎn)。

發(fā)展是前提，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才能為改善民生提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，否則離開發(fā)展談民生，民生將成為“無源之水、無本之木”。通過大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)、拓展住房消費(fèi)，可以拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，不斷提高人民的收入水平，這樣才能真正改善老百姓包括居住在內(nèi)的各項(xiàng)民生。住房發(fā)展的最終目的是為了改善民生，是為了滿足人們不斷增長的居住需要。習(xí)近平總書記指出：“讓老百姓過上好日子是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。”不以改善民生為目的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最終是不可持續(xù)的。

二、協(xié)調(diào)好政府與市場的關(guān)系

處理好政府與市場的關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題。黨的十八大提出要在更大程度、更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，黨的十八屆三中全會(huì)則進(jìn)一步提出使市場在資源配置中起決定性作用，說明中央在思想上對(duì)市場作用認(rèn)識(shí)的深化以及對(duì)市場決定資源配置規(guī)律的尊重。當(dāng)然市場也有缺陷，因此還需更好地發(fā)揮政府的作用，對(duì)于如何“更好地發(fā)揮政府作用”，習(xí)近平指出：“更好發(fā)揮政府作用，不是要更多發(fā)揮政府作用，而是要在保證市場發(fā)揮決定性作用的前提下，管好那些市場管不了或管不好的事情。”

就住房而言，同樣要處理好政府與市場的關(guān)系。習(xí)近平總書記指出，住房應(yīng)堅(jiān)持市場化改革方向，唯此能激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。但總有部分居民面臨住房困難問題，需要政府發(fā)揮作用，提供住房保障。應(yīng)構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。市場有失靈，政府也有缺陷。在解決住房問題、增加住房供應(yīng)、滿足居民多層次住房需求等方面，政府與市場都可以發(fā)揮各自的作用和優(yōu)勢。市場可以發(fā)揮作用的，政府就無須干預(yù)；反之，政府則應(yīng)該“補(bǔ)位”。因此，現(xiàn)實(shí)生活中重要的是劃清政府與市場的邊界。目前，政府對(duì)住房保障工作日益重視，但在住房保障制度建設(shè)過程中，也暴露了許多問題，既影響了住房市場的效率，也無法保障住房分配公平。因此值得思考的是：當(dāng)前我國在住房市場領(lǐng)域是否還有發(fā)展的空間？換言之，為滿足不同收入階層的住房需求，住房市場是否已充分發(fā)揮了作用？在協(xié)調(diào)政府與市場關(guān)系問題上，應(yīng)具有動(dòng)態(tài)觀，在現(xiàn)有政策手段基礎(chǔ)上，市場無法解決的住房問題自然由政府來“補(bǔ)位”，但隨著制度及政策的創(chuàng)新以及住房市場的完善，住房市場作用的空間被拓寬，這時(shí)毫無疑問應(yīng)該發(fā)揮市場的作用。

三、強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性

習(xí)近平總書記在2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一論斷是在2015年及2016年房價(jià)快速上漲的背景下提出的，2015年與2016年住房平均銷售價(jià)格漲幅分別達(dá)9.1%、11.3%，是繼2009年以來房價(jià)漲幅最大的兩年。

住房不僅可以作為消費(fèi)品滿足人們的居住需要，還可以作為投資品滿足人們的投資性需求。由于住房使用期限比較長，具有保值增值的特點(diǎn)，很容易成為人們投資的對(duì)象。住房投資可分為兩種：一種是長期性投資，即購買住房后用于出租，獲得租金收入；另一種是短期投機(jī)，購房后等待房價(jià)上漲時(shí)再出售，賺取價(jià)差收入?！胺孔邮怯脕碜〉摹睆?qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，住房應(yīng)主要作為消費(fèi)品滿足人們的居住需要；住房“不是用來炒的”應(yīng)主要針對(duì)住房的短期投機(jī)，而非住房的長期投資，因?yàn)樽》块L期投資人會(huì)將住房出租獲益，用于出租的住房最終可滿足承租人的居住需要，符合“房子是用來住的”定位。而住房短期投機(jī)會(huì)形成房產(chǎn)泡沫甚至造成泡沫經(jīng)濟(jì)，從而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。尤其是住房短期投機(jī)人為了等待房價(jià)上漲后能快速拋售，往往將住房閑置而不是用于出租，因?yàn)槌鲎鈺?huì)使權(quán)利關(guān)系復(fù)雜化，導(dǎo)致再賣掉房屋會(huì)發(fā)生困難，于是就會(huì)造成所謂房地產(chǎn)的“低度利用”與“房子是用來住的”定位的矛盾。

雖然中央明確了住房的定位以及對(duì)住房投機(jī)行為的態(tài)度，但更重要的是針對(duì)“炒房”該采取什么政策加以限制。在2017年2月28日中央財(cái)經(jīng)小組第十五次會(huì)議上習(xí)近平總書記指出，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，通過一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從以上表述來看，對(duì)于住房投機(jī)中央已認(rèn)識(shí)到僅僅通過一種政策或短期應(yīng)急政策是難以解決的，還應(yīng)考慮采取長期的結(jié)構(gòu)性制度以及多種政策的配合予以解決。針對(duì)因投機(jī)引起的房價(jià)上漲，政府可采取一些交易上的限制或直接管制價(jià)格等應(yīng)急性的措施，比如直接的限購、限價(jià)措施或間接地通過金融、財(cái)稅等措施限制交易，這些政策有一定的效果，但并不能從根本上解決問題。只有長期的結(jié)構(gòu)性制度或長效機(jī)制與基礎(chǔ)性制度變革，如增加住房用地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅制改革以及住房、土地使用制度改革等，才能從根本上解決問題。

四、建立購租并舉的住房制度

習(xí)近平總書記在2016年中央財(cái)經(jīng)小組第十四次會(huì)議上提出，應(yīng)規(guī)范住房租賃市場，并以建立購租并舉的住房制度為主要方向，實(shí)現(xiàn)全體人民的住有所居。雖然購買住房或租賃住房都是解決居住問題的方式，但自我國住房市場化改革以來，尤其是在住房增量市場上，住房市場交易以銷售為主。雖然在我國城鎮(zhèn)住房制度改革之初提出“居者有其屋”的改革口號(hào)，但在實(shí)踐中更多被理解為“居者有其產(chǎn)”。目前，城鎮(zhèn)大多數(shù)家庭居住在自有產(chǎn)權(quán)的住房內(nèi)。中國社科院的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年我國家庭住房自有率約95%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歐美一些發(fā)達(dá)國家，反過來也說明我國采用租賃方式解決居住問題的比例非常小。因購房與租房在解決居住問題上存在替代關(guān)系，更多的人買房而不是租房必定會(huì)造成房屋售價(jià)上漲，這可以說是我國目前高房價(jià)的一個(gè)重要原因。通過購租并舉，減少購買住房需求，對(duì)于抑制高房價(jià)以及緩解高房價(jià)帶來的住房問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

住房市場上的“重售輕租”是由多種原因造成的。對(duì)于開發(fā)商而言，新房出售可以在短期內(nèi)回收投資成本，然后可以繼續(xù)買地進(jìn)行新一輪的開發(fā)，賺取更多的利潤。對(duì)于購房者而言，擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房而不是租賃他人的住房可以更好地保障其居住穩(wěn)定，此外住房具有保值增值特點(diǎn)，擁有產(chǎn)權(quán)房也就意味著擁有了一筆最大的家庭財(cái)富。根據(jù)2016年《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告》的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)家庭人均財(cái)富中房產(chǎn)凈值約占68%。隨著房價(jià)上漲，家庭房產(chǎn)凈值增加，進(jìn)而促進(jìn)家庭財(cái)產(chǎn)性收入的增加。

建立購租并舉的住房制度可以說是對(duì)過去住房制度改革“重售輕租”的糾正，住房市場既有出售的住房也有出租的住房，可以滿足居民多層次的住房需求。當(dāng)無法通過購買商品房解決居住問題時(shí)可以通過租賃解決，既無法通過購買也無法通過租賃商品房解決居住問題的，則最終由政府提供住房保障。

近些年來中央對(duì)住房租賃日益重視，2016年出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出2020年基本形成供應(yīng)主體多元的住房租賃市場體系。目前，我國住房租賃市場主要以個(gè)人出租為主，個(gè)人出租對(duì)承租人而言缺少穩(wěn)定感。發(fā)達(dá)國家專業(yè)化的住房租賃企業(yè)往往提供一定比例的租賃房源，住房租賃企業(yè)可以提供更規(guī)范、更專業(yè)的服務(wù)，形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系，對(duì)于城鎮(zhèn)居民而言會(huì)有較大的吸引力。當(dāng)然，未來要真正形成購租并舉的住房制度，應(yīng)注意兩個(gè)方面：一是培育人們通過租賃解決居住問題的觀念；二是提高承租人租房的安全感，構(gòu)建出租人與承租人穩(wěn)定的租賃關(guān)系。建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系具體通過兩個(gè)途徑：一是培育住房租賃企業(yè)；二是對(duì)占比較大的個(gè)人出租形式應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)、法律及土地的手段加以管理。經(jīng)濟(jì)手段如增加住房保有環(huán)節(jié)稅收、加大閑置住房持有成本、減少交易環(huán)節(jié)稅收提高住房市場交易效率等，可鼓勵(lì)、引導(dǎo)閑置房源出租。法律手段如完善租賃法律、規(guī)范出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)注意不僅須更好地保護(hù)承租人的權(quán)利，也應(yīng)維護(hù)好出租人的利益，否則會(huì)抑制出租人的租賃意愿，減少住房租賃市場供給，最終對(duì)承租人不利。土地手段即政府可在土地出讓制度上進(jìn)行創(chuàng)新，目前我國住宅用地主要采取一次性購買70年土地使用權(quán)的方式，土地資源有限，再加上招拍掛，造成土地價(jià)格上漲，從而助推房價(jià)上漲。在這種土地出讓模式下，開發(fā)商承擔(dān)了比較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，選擇將房屋出售而不是出租可以說是開發(fā)商理性的選擇。因此應(yīng)盡快建立政府與開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，政府可以采取出租土地或年租制的方式，提高土地出讓方式的多元性，降低地價(jià)進(jìn)而降低房價(jià)，拓寬開發(fā)商以及城市居民的選擇面。

五、加快推進(jìn)住房保障建設(shè)

自2006年十六屆六中全會(huì)提出共享式改革模式以來，中央對(duì)住房保障工作愈加重視。2007年國務(wù)院首次出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，保障房建設(shè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。十八大以來習(xí)近平總書記高度重視住房保障工作，在不同場合多次提出要加快推進(jìn)住房保障建設(shè)、完善住房保障體系，并從住房保障方式、運(yùn)用政策手段、住房保障的原則等方面提出具體的要求。對(duì)于住房保障建設(shè)，認(rèn)為其是“促進(jìn)社會(huì)公平正義的必然要求”，是“德政工程”，是“利國利民的大好事”。對(duì)于住房保障方式，提出重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。以公租房為主，也是對(duì)過去住房保障以經(jīng)濟(jì)適用住房為主即以銷售型住房保障為主的糾偏。以銷售型保障住房為主雖然一定程度減輕了地方政府的財(cái)政壓力，但也存在對(duì)商品住房市場的扭曲以及加重低收入家庭負(fù)擔(dān)等弊端。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，以租賃型保障住房為主，是與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的。住房保障應(yīng)“量力而行”，住房保障不是讓所有人都買得起房，而是要解決住有所居的問題。此外，以公租房為主，也打破了戶籍限制，可以解決許多剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)人才等的居住問題。就住房保障的政策支持手段，提出綜合運(yùn)用土地、財(cái)政以及其他政策措施，具體包括：通過編制土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先安排保障性住房用地；加大財(cái)政性資金對(duì)保障性住房建設(shè)投入力度；吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營；探索建立非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營管理。從上述政策措施來看，前二者主要還是傳統(tǒng)的思路，即通過政府作用增加保障房供應(yīng)，而后二者則是主要通過市場力量增加保障房供應(yīng)的新思路。通過建立多元化住房保障的供應(yīng)及管理體制，在保障房領(lǐng)域也創(chuàng)新采用市場的方法，可以提高住房保障工作的效率，讓更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。

三十多年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化以及提高居民居住條件等方面發(fā)揮了巨大作用。毋庸置疑，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中也存在許多問題，表現(xiàn)為重增長輕民生、重市場輕保障、重投資輕消費(fèi)、重售輕租等。習(xí)近平總書記提出住房是民生問題、住房須回歸居住屬性、住房購租并舉以及住房保障是德政工程等觀點(diǎn)，無一不是對(duì)過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是住房市場化改革進(jìn)程中存在問題的矯正與糾偏。對(duì)習(xí)近平總書記住房思想的貫徹與執(zhí)行，必將終結(jié)過去發(fā)展亂象，最終促進(jìn)住房市場的良性發(fā)展。此外，習(xí)近平總書記的住房思想貫徹了長期以來堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，他多次以“安民之道在于察其疾苦”、“圣人不利己，憂記在元元”、“一切為民者，則民向往之”、“政之所要，在乎民心”等古訓(xùn)告誡干部要以人民利益為重，十八大以來更是以增進(jìn)人民福祉為發(fā)展要?jiǎng)?wù)。習(xí)近平總書記的住房思想可以說是以人民為中心思想的擴(kuò)展與延續(xù)，也是以人民為中心思想的重要組成部分，理解這一點(diǎn)對(duì)于我們把握未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢以及政府實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)都具有重要的意義。

（作者單位：華東師范大學(xué)）