基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價

周璇

（湖北經(jīng)濟學(xué)院 會計學(xué)院，湖北 武漢 430205）

基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價

周璇

（湖北經(jīng)濟學(xué)院 會計學(xué)院，湖北 武漢 430205）

本文選取了108家房地產(chǎn)上市公司作為分析樣本，運用因子分析法對其財務(wù)績效進(jìn)行評價。每個分析樣本選取了12個財務(wù)指標(biāo)，借助SPSS23.0軟件進(jìn)行因子分析，通過研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極不均衡，且大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營規(guī)模大，資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不強。

房地產(chǎn);上市公司;財務(wù)績效;因子分析

近年來，房地產(chǎn)市場越來越火，作為一個對政府宏觀調(diào)控極其敏感同時具有高利潤率的產(chǎn)業(yè)，它一定存在巨大的風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)公司的財務(wù)治理及調(diào)控就成為了公司發(fā)展中很重要的一部分。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)上市公司作為研究對象，一方面是由于對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)治理問題進(jìn)行研究是很有必要的，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司相對于整個行業(yè)來說具有一定的代表性。本文選取了108家房地產(chǎn)上市公司作為分析樣本，運用因子分析法對其財務(wù)績效進(jìn)行評價，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)績效方面存在的問題。

一、國內(nèi)外企業(yè)績效評價文獻(xiàn)綜述

（一）國外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)者對于企業(yè)績效評價的研究相對比較深入，主要分為三個階段：

1.以成本指標(biāo)為中心的發(fā)展階段

企業(yè)績效評價起源于19世紀(jì)以前的西歐，最初主要依靠企業(yè)管理者簡單的走訪和觀察得出結(jié)論。19世紀(jì)隨著企業(yè)規(guī)模的增長，簡單的走訪和觀察已經(jīng)無法滿足企業(yè)績效評價的需求。在這一時期，“科學(xué)管理之父”泰勒提出標(biāo)準(zhǔn)成本法為企業(yè)的經(jīng)營績效評價提供了依據(jù)。而哈瑞于1911年提出標(biāo)準(zhǔn)成本制度，進(jìn)一步地完善了以標(biāo)準(zhǔn)成本指標(biāo)為主的企業(yè)績效評價。通過成本指標(biāo)分析企業(yè)績效的方法促使企業(yè)經(jīng)營者開始關(guān)注企業(yè)事前預(yù)算與事后結(jié)果的比較分析，更好的提高了企業(yè)的生產(chǎn)效益。

2.多種財務(wù)指標(biāo)綜合運用的階段

企業(yè)績效評價在企業(yè)中扮演著越來越重要的地位，財務(wù)分析技術(shù)也越來越成熟，學(xué)者對企業(yè)績效評價的研究也越來越多。20世紀(jì)初亞歷山大·沃爾在《信用晴雨表研究》和《財務(wù)報表比率分析》中率先提出借助多項財務(wù)比率指標(biāo)分析評價企業(yè)的績效。這一階段最具影響力的財務(wù)績效分析方法是1919年美國杜邦公司提出的以權(quán)益凈利率為核心的杜邦財務(wù)分析體系。杜邦分析法以凈資產(chǎn)收益率為核心指標(biāo)，并將凈資產(chǎn)收益率分解為多個財務(wù)指標(biāo)的乘積，從而形成一個完整的財務(wù)分析體系。它可以讓企業(yè)投資者直觀的了解企業(yè)的財務(wù)狀況。

3.財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的階段

傳統(tǒng)的企業(yè)績效評價都是以財務(wù)指標(biāo)為依據(jù)形成的評價體系。然而，企業(yè)的績效評價不僅僅包括企業(yè)的財務(wù)狀況，還應(yīng)反映出企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面的情況。因此，各學(xué)者開始探索財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)因素相結(jié)合的企業(yè)績效評價體系?？巳R夫·伊曼紐爾和戴維·奧特利創(chuàng)立的“權(quán)變業(yè)績計量體系”將企業(yè)的生存能力、應(yīng)變能力納入績效評價的范圍?？ㄆ仗m和諾頓提出的平衡計分卡從財務(wù)、客戶、內(nèi)部運營及學(xué)習(xí)成長四方面綜合評價企業(yè)的績效成果，將企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為可以實際度量的指標(biāo)，從而幫助企業(yè)管理者更全面清晰的認(rèn)識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。其中影響力最大的是20世紀(jì)90年代由美國斯特恩·斯圖爾特咨詢公司提出的EVA經(jīng)濟增加值法。EVA經(jīng)濟增加值法雖然不能用于比較不同規(guī)模的公司業(yè)績，但其將企業(yè)的財務(wù)預(yù)算、業(yè)績評價和激勵報酬進(jìn)行了有機的結(jié)合。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

相較于國外學(xué)者的研究，我國對企業(yè)績效評價研究起步較晚?？傮w而言，我國的企業(yè)績效研究主要集中在以下兩個方面：

1.財務(wù)指標(biāo)體系

1993年國家財務(wù)部率先頒布了選取企業(yè)償債能力、周轉(zhuǎn)能力和盈利能力三個方面的八項指標(biāo)作為對企業(yè)財務(wù)績效評價分析的企業(yè)績效評價體系——《企業(yè)財務(wù)通則》。該評價體系綜合了多方面的各項財務(wù)指標(biāo)，評價結(jié)果更全面更科學(xué)。而在財政部1995年頒布的 《企業(yè)經(jīng)濟效益評價指標(biāo)體系 （試行）》中，新增了2個財務(wù)指標(biāo)，希望更真實客觀的反映企業(yè)的經(jīng)營績效。但該企業(yè)績效評價體系仍然只考慮了財務(wù)指標(biāo)對企業(yè)績效的影響，因此，1999年6月《國有資本金績效評價指標(biāo)規(guī)則》和《國有資本金績效評價操作細(xì)則》出臺。它同時考慮財務(wù)和非財務(wù)指標(biāo)，通過定量和定性分析相結(jié)合的綜合評分方法，對企業(yè)的績效進(jìn)行全方位的評價。此后，2002年，財政部頒布了我國相對完善的企業(yè)綜合評價體系 《公司績效評價操作細(xì)則（修訂）》，并在實際工作中應(yīng)用廣泛。

2.財務(wù)績效評價方法

我國學(xué)者也對企業(yè)績效評價做了很多探索和研究，主要體現(xiàn)在使用相應(yīng)的研究方法，結(jié)合企業(yè)的實際情況進(jìn)行分析研究。徐國祥、胡惠華等（2000）利用主成分分析模型對我國滬深兩市上市公司經(jīng)營績效進(jìn)行評價。王丹丹（2006）對我國財務(wù)績效評價中存在的指標(biāo)選擇的隨意性及評價方法的片面性提出了相關(guān)建議。李桂玲（2009）使用因子分析法分析上市公司投資決策行為，發(fā)現(xiàn)營運能力、資金流動速度等因子對上市公司的影響較大。韓群紅（2011）將平衡記分卡與層次分析法有效結(jié)合，提供了企業(yè)績效評價時計算權(quán)重的思路。

（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀述評

綜上所述，企業(yè)績效評價一直受到國內(nèi)外學(xué)者的廣泛關(guān)注，經(jīng)過多年的研究和探索，企業(yè)績效評價的基本指標(biāo)體系和評價方法逐步完善，但國內(nèi)外學(xué)者的研究仍存在一些不足：（1）大多數(shù)學(xué)者在評價指標(biāo)的選擇上沒有考慮所研究行業(yè)的實際情況；（2）很多研究都是圍繞企業(yè)的財務(wù)績效評價進(jìn)行的，并沒有真正落實到企業(yè)績效評價；（3）多數(shù)研究在結(jié)論中缺乏對影響企業(yè)績效因素的指標(biāo)分析。

二、因子分析法內(nèi)涵與步驟

在研究中往往需要使用大量樣本數(shù)據(jù)，但是當(dāng)樣本數(shù)據(jù)中包含多個變量且這些變量間可能存在關(guān)聯(lián)性時會給分析過程帶來一定的麻煩。因此，需要將多個變量進(jìn)行降維處理，并保證降維后的數(shù)據(jù)能夠保留樣本數(shù)據(jù)的大部分信息。因子分析法就是用少數(shù)幾個公共變量來描述原始變量大部分信息的研究方法。

因子分析法的基本步驟：（1）對原始財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除指標(biāo)的不可比性；（2）根據(jù)實際問題，判斷其是否適合使用因子分析法；（3）結(jié)合主因子所要求的特征值大小，確定公因子的個數(shù)及其系數(shù)；（4）通過因子旋轉(zhuǎn)對因子變量進(jìn)行解釋；（5）利用公因子計算綜合得分。

三、樣本選擇及指標(biāo)解釋

（一）樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

本文所使用的財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)主要來源于wind數(shù)據(jù)庫。截止到2015年末，在滬深A(yù)股上市的房地產(chǎn)公司共有140家，為了消除異?；驑O端樣本對研究結(jié)果的影響，保證樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，本文對140家上市公司樣本進(jìn)行了篩選。本文在篩選樣本時不考慮以下公司：第一，在B股上市的公司；第二，表現(xiàn)異常的ST類型的上市公司；第三，部分財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失的上市公司；第四，上市時間較短的公司；第五，對財務(wù)績效評價過程產(chǎn)生極端影響的樣本數(shù)據(jù)。篩選后得到房地產(chǎn)行業(yè)上市公司108家。本文選取房地產(chǎn)上市公司公布的2015年年報中的各項財務(wù)數(shù)據(jù)計算樣本公司財務(wù)指標(biāo)，得到108家房地產(chǎn)上市公司2015年度的樣本數(shù)據(jù)，借助了SPSS23.0軟件對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，并使用Excel計算得分，評價房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效。

（二）樣本財務(wù)指標(biāo)的選擇及解釋

本文結(jié)合因子分析法以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的特征，在保證財務(wù)指標(biāo)的全面性和數(shù)據(jù)來源可取得的基礎(chǔ)上，選取了12個有代表性的財務(wù)指標(biāo)，分別反映了企業(yè)盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力。選擇的財務(wù)指標(biāo)及其含義如下：

1.盈利能力

X1總資產(chǎn)凈利率=企業(yè)報告期內(nèi)獲得的可供投資者分配的經(jīng)營收益/總資產(chǎn)

X2凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)

X3每股收益=凈收益/發(fā)行在外普通股股數(shù)

2.償債能力

X4流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債

X5速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債

X6資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額

3.營運能力

X7總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額

X8應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/應(yīng)收賬款平均余額

X9存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本/存貨總額

4.發(fā)展能力

X10總資產(chǎn)增長率=本年總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額

X11營業(yè)收入增長率=本年營業(yè)收入增長額/去年末營業(yè)收入

X12凈利潤增長率=本年凈利潤增長額/去年末凈利潤總額

四、因子分析

（一）KMO和Bartlett的球形檢驗

通過KMO檢驗和Bartlett球形檢驗來判斷樣本數(shù)據(jù)是否適用進(jìn)行因子分析。（1）Bartlett檢驗樣本數(shù)據(jù)是否顯著。（2）KMO檢驗測度樣本的適度值。KMO的抽樣適度測定值在0.5以上就可以接受，并且越接近于1越好；若小于0.5則表明不適合進(jìn)行因子分析。將標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)導(dǎo)入SPSS23.0，進(jìn)行KMO檢驗和Bartlett檢驗。

由檢驗結(jié)果可知，KMO度量值為0.596，在0.5以上，所以選取的房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù)適合做主成分分析。Bartlett球形檢驗的P值為0.000，小于1%，拒絕原假設(shè)，即樣本數(shù)據(jù)指標(biāo)之間存在相關(guān)性，因此，樣本數(shù)據(jù)適合做因子分析。

（二）提取公因子

通過SPSS23.0軟件得出2015年樣本數(shù)據(jù)的各因子的方差貢獻(xiàn)率，結(jié)果見表1。在總方差解釋表中按特征根大于1的標(biāo)準(zhǔn)提取公因子，公因子的貢獻(xiàn)率即該公因子反映原始數(shù)據(jù)的信息量。由表1可知總方差解釋表是按特征值的大小排列的，共提取了5個旋轉(zhuǎn)后的特征值均大于1的因子，而且5個公因子的方差累計貢獻(xiàn)率達(dá)到了74.188%，與旋轉(zhuǎn)之前的累計貢獻(xiàn)率相等。因此，這5個公因子包含了原始財務(wù)指標(biāo)所包含的絕大部分信息，可以用于評價房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)績效。

表1：總方差解釋

（三）因子旋轉(zhuǎn)

因子旋轉(zhuǎn)有正交旋轉(zhuǎn)和斜交旋轉(zhuǎn)兩種方法，本文在此采用正交旋轉(zhuǎn)的最大方差法。通過SPSS23.0軟件對因子載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)后得到表2。旋轉(zhuǎn)后，可以解釋提取的5個公因子的含義。

表2：旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣a

從旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣表2可以看出：第一公共因子F1在總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益上的載荷明顯高于其他變量，顯然因子F1主要解釋企業(yè)的盈利能力；第二公共因子F2在流動比率、速動比率上有較高載荷，這兩個指標(biāo)反映的是房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力；第三公共因子F3在資產(chǎn)負(fù)債率上有較高載荷，這個指標(biāo)反映房地產(chǎn)上市公司的長期償債能力。因此，因子F2、F3可以解釋企業(yè)的償債能力；第四公共因子F4在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率上的載荷顯著大于其他變量的系數(shù)，說明因子F4主要解釋企業(yè)的營運能力及成長能力；第五公共因子F5在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上有較高載荷，表明因子F5主要解釋企業(yè)的營運能力。

（四）計算因子得分

因子得分是將提取的5個公共因子作為因變量進(jìn)行回歸分析，通過成分得分系數(shù)矩陣分別計算出每個樣本公司的公共因子的值作為樣本公司的因子得分。再通過對比各樣本公司的因子得分對實際存在的問題進(jìn)行分析。

SPSS23.0軟件使用標(biāo)準(zhǔn)化后的原始數(shù)據(jù)帶入因子得分函數(shù)，計算房地產(chǎn)上市公司在5個公共因子上的得分，保存為Fac1-Fac5。5個公因子分別反映了房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效的不同方面，因此，將5個公因子綜合起來才能對企業(yè)財務(wù)績效做出全面的評價。以各公共因子對應(yīng)的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，將5個公共因子得分?jǐn)?shù)據(jù)帶入綜合得分計算函數(shù)，使用綜合得分對我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)績效水平進(jìn)行評價。綜合得分計算如下：

F=(27.518F1+16.405F2+10.392F3+10.251F4+9.623F5)/ 74.1882.10

（五）結(jié)果討論

按照上述函數(shù)計算得到的各企業(yè)的因子得分、綜合得分以及排名情況。排名前五的天?；?、電子城、廣宇發(fā)展、九鼎投資、格力地產(chǎn)的綜合得分依次為1.0520、1.0053、0.8212、0.6851、0.6628；排名后五的中國國貿(mào)、寧波富達(dá)、天津松江、浙江廣廈、嘉凱城的綜合得分依次為-1.1766、-1.1958、-1.3256、-1.4572、-2.0576。

本文將0作為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司綜合得分的標(biāo)準(zhǔn)，通過樣本公司的因子得分及綜合得分排名表可知，樣本公司共有108家，其中綜合得分大于0的有60家，即有55.56%的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效水平較好。天?；?、電子城和廣宇發(fā)展這三家公司財務(wù)績效水平較好，依次排在前三名。天津松江、浙江廣夏和嘉凱城三家公司的財務(wù)績效水平較差，綜合得分排在最后。整體來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2015年財務(wù)績效表現(xiàn)不錯，財務(wù)基礎(chǔ)比較扎實，但仍有一部分公司的財務(wù)治理存在問題，在盈利能力、償債能力和成長能力方面有很多不足，企業(yè)應(yīng)針對各個方面存在的問題，提出應(yīng)對方案，提升公司的財務(wù)績效水平。

五、研究結(jié)論與建議

本文根據(jù)對108家房地產(chǎn)上市公司樣本使用因子分析法進(jìn)行財務(wù)績效評價，可以得出以下結(jié)論：第一，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極不均衡，位于北上廣深等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價相對較好；第二，我國房地產(chǎn)上市公司大多經(jīng)營規(guī)模較大，因此公司運營中的資金投入及負(fù)債都較大，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率大多偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理，發(fā)展受限；第三，我國房地產(chǎn)上市公司整體資金流動性較差，償債能力不強。

針對我國房地產(chǎn)上市企業(yè)存在的問題，本文提出如下建議：

1.優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)

通過本文以上的分析可知，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)并不合理，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金流動性差。因此，公司可以通過以下方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，避免負(fù)債過高，從而提升公司的盈利能力及發(fā)展能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)公司在日常運營中需要投入大量的資金，而大部分房地產(chǎn)上市公司在運營中有很大比例的資金來自于銀行貸款，因此，公司可以通過增加股權(quán)融資或發(fā)行債券的方式來提高自有資金的比重，改變資本結(jié)構(gòu)。

2.制定有效發(fā)展戰(zhàn)略

由上文結(jié)論分析可知，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不均衡，位于北上廣深的公司績效相對較好，但也不是絕對的。位于其他地區(qū)的房地產(chǎn)公司應(yīng)該合理的分析自身在發(fā)展過程中存在的優(yōu)劣勢，結(jié)合國家政策的實際情況，制定出真正適合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，提升公司發(fā)展水平，進(jìn)而推動整個行業(yè)的均衡發(fā)展。

3.建立財務(wù)預(yù)警機制

我國房地產(chǎn)上市公司的高資產(chǎn)負(fù)債率使得公司的財務(wù)風(fēng)險較大，同時，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響較大，房地產(chǎn)公司應(yīng)建立自身的財務(wù)分析體系，對公司可能出現(xiàn)的財務(wù)危機進(jìn)行有效預(yù)警。國家也應(yīng)完善相應(yīng)的政策法規(guī)，并采取相應(yīng)的措施引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，提高其防范風(fēng)險的能力。

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