房地產(chǎn)價(jià)格與金融支持過(guò)度

任伯松

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，然而近些年來(lái)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度支持加劇了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。本文通過(guò)理論和實(shí)證分析的方法分析兩者之間存在的關(guān)系，并據(jù)此提出了一些降低房地產(chǎn)泡沫的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；金融支持

一、金融支持和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性

房地產(chǎn)業(yè)和金融支持是緊密相關(guān)的。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要數(shù)以千萬(wàn)甚至上億的資金，而且房產(chǎn)的銷(xiāo)售及資金的回收是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在開(kāi)發(fā)商連續(xù)投入資金的過(guò)程中，如果沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的支持，僅依靠資金回收，很容易造成資金鏈斷裂。而金融機(jī)構(gòu)可以吸取公眾資金，大量社會(huì)閑散資金的匯集形成了發(fā)放貸款的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)本身具有保值性和升值的可能性，其價(jià)值降低的可能性很低，可以作為很可靠的抵押品。因此，金融機(jī)構(gòu)通常將房地產(chǎn)信貸作為自身業(yè)務(wù)中的重要部分，以房產(chǎn)作為抵押，當(dāng)出現(xiàn)違約情況時(shí)，可將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)。

從房地產(chǎn)消費(fèi)者角度來(lái)看，由于房產(chǎn)價(jià)格較為高昂，普通消費(fèi)者難以一次性地完成支付，在開(kāi)發(fā)商急于回收資金的情況下，只有金融機(jī)構(gòu)介入，對(duì)消費(fèi)者發(fā)放貸款，才能完成消費(fèi)。

二、金融支持過(guò)度與房?jī)r(jià)的實(shí)證分析

金融支持過(guò)度與房?jī)r(jià)兩者之間關(guān)系密切，可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此本文采用協(xié)整分析的方法來(lái)分析兩者關(guān)系。本文選取了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款DK和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格P2003-2015的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，選用的是eviews8.0進(jìn)行操作。

（一）單位根檢驗(yàn)

協(xié)整關(guān)系要求所有變量為同階單整，因此需要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。在進(jìn)行檢驗(yàn)之前，首先對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理，以免除擾動(dòng)項(xiàng)的影響。檢驗(yàn)結(jié)果如下：

從檢驗(yàn)結(jié)果看，兩組數(shù)據(jù)在5%置信水平下均為一階單整的，滿足建立協(xié)整關(guān)系的條件。

（二）協(xié)整關(guān)系的建立

我們構(gòu)建的的協(xié)整關(guān)系模型為lnP=alnDK+C，系數(shù)a反映了兩個(gè)變量間的關(guān)聯(lián)程度，即lnDK變動(dòng)一單位，lnP變動(dòng)a單位。最終得到結(jié)果如下：

lnP=0.4845lnDK+3.966

從結(jié)果上看，lnDK變動(dòng)一個(gè)單位，lnP就同向變動(dòng)0.4845個(gè)單位，兩者之間具有一定的相關(guān)性，說(shuō)明金融支持確實(shí)會(huì)一定程度上拉動(dòng)房?jī)r(jià)。但是從本文結(jié)果來(lái)看，其拉動(dòng)幅度有限，可能有如下原因。

首先考慮的是其他因素的影響，最主要考慮的是消費(fèi)者心理預(yù)期因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著大量的投機(jī)消費(fèi)者，他們買(mǎi)房并不是為了居住，而是為了持有增值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)措施，而這些消費(fèi)者們對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)持有上升預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致住房搶購(gòu)潮的出現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，使得信貸支持對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。

還有一點(diǎn)就是要考慮到本文數(shù)據(jù)選擇的原因，本文選取數(shù)據(jù)年限較少，并且本文選取的是全國(guó)性的數(shù)據(jù)，即全國(guó)的房地產(chǎn)信貸和住房均價(jià)，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格在我國(guó)各地差異較大，即使近些年來(lái)很多二三線城市房?jī)r(jià)異軍突起，但總體差異還是很大的。所以用全國(guó)性的總體指標(biāo)是存在一些誤差的。

總體而言，金融支持和房?jī)r(jià)之間是存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系的，房?jī)r(jià)的上漲在一定程度上可以由金融支持過(guò)度來(lái)解釋。

三、降低房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

通過(guò)上章實(shí)證分析，得出了金融支持確實(shí)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向的影響。房?jī)r(jià)的急劇上升很容易聚積房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到房地產(chǎn)與金融支持的相關(guān)性，因此要從房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)兩個(gè)角度來(lái)采取行動(dòng)，降低泡沫度和金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率巨大，使得目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都只專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)，而忽視了其他領(lǐng)域。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠自身的知名度以及高利潤(rùn)率獲得巨額貸款，導(dǎo)致其高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是目前我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，且受限于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力，很多地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供大于求的局面。作為房地產(chǎn)商，應(yīng)多注重例如高新行業(yè)等領(lǐng)域，既可增強(qiáng)企業(yè)活力，又可減少負(fù)債率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高房地產(chǎn)業(yè)信貸門(mén)檻

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展迅速，由此產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)信貸資金需求，許多商業(yè)銀行為了提升業(yè)績(jī)，降低了放貸標(biāo)準(zhǔn)，基本上只要能拿到地的貸款申請(qǐng)都可以被批準(zhǔn)。在此過(guò)程中，銀行承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，在金融危機(jī)之前的房地產(chǎn)業(yè)的膨脹期，不良貸款率高居不下。伴隨著近些年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)限制和保護(hù)措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超額利潤(rùn)也在減少，銀行在發(fā)放貸款時(shí)的流程也應(yīng)趨于規(guī)范，審批流程應(yīng)更加嚴(yán)格，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）加強(qiáng)政府監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)起步較晚，市場(chǎng)的需求長(zhǎng)期被壓制。因此在起步初期行業(yè)內(nèi)的利潤(rùn)巨大，大量資金流入，再加上政府監(jiān)管寬松，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)在其初期支撐起了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高科技產(chǎn)業(yè)的不斷涌現(xiàn)，使得房地產(chǎn)不能長(zhǎng)久作為撐起我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱。涌入房地產(chǎn)業(yè)的資金需要被鼓勵(lì)用至其他新興領(lǐng)域，所以必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。如今多地已經(jīng)采取限購(gòu)措施，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)配合稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)商增加稅賦，抑制其房地產(chǎn)投資，鼓勵(lì)其投資其他領(lǐng)域。在土地管理分配上，要實(shí)行透明化，防止官商勾結(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

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