光耀集團資金管理問題與完善措施

常金曉

目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強勁勢頭已呈現(xiàn)出削弱態(tài)勢，在這種不利環(huán)境下，如何維持自身的發(fā)展實力、避免不利環(huán)境的影響迫在眉睫，而保持競爭力的關鍵在于有效管理資金的來源和資金的使用。本文以深圳光耀地產(chǎn)集團有限公司為例，在對光耀地產(chǎn)集團的資金管理狀況進行簡要說明的基礎上，分析光耀集團在資金管理方面存在的主要問題，并針對出現(xiàn)的主要問題提出合理的解決方案，旨在借光耀集團在資金管理方面存在的具有普遍性的問題，希望我國其他存在類似的問題房地產(chǎn)企業(yè)得以借鑒，進而健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式。

一、光耀地產(chǎn)集團的資金管理現(xiàn)狀

1.多方位投資，耗資巨大，收入平平。光耀集團投資領域廣泛，涉足建筑、物業(yè)、金融、教育等多個領域。2009年，光耀集團開始擴張發(fā)力，項目版圖圍繞珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈逐步展開，總部也在之后遷至深圳，目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市，根據(jù)光耀集團官方資料顯示，截至2012年底，光耀集團累計開發(fā)面積逾400萬平方米，土地儲備已超過1000萬平方米。2012年6月，光耀地產(chǎn)與韓國JDC公司、DK集團簽署協(xié)議，投資30億元用于開發(fā)韓國濟州島的“中國城”旅游度假項目。光耀集團為了發(fā)展天津團泊湖項目，2013年年底向韓亞銀行申請了一筆8500萬元的半年期貸款。光耀集團為發(fā)展各項工程項目，投入大量資金，但到目前為止，有很多項目被爆停工、停售及延期交樓，遠遠沒有達到預想的收益。

2.巨額民間借貸，訴訟案頻繁。為了達到快速擴張的目的，光耀集團進行大量了民間借貸，這些民間借款利息高，舉借時間長。從2011年開始，光耀集團民間借貸總額已達20億元，占總融資額的三分之一，且其借款期限遠高于一般企業(yè)民間借貸的期限，僅利息總額就高達20億元。截至2014年6月，光耀集團就面臨4起訴訟糾紛，當事人分別為周勃、張文勛、葉國權、周瑞坤，涉案金額分別為6000萬元、1.3億元、1500萬元、3000萬元，借款期分別為120天、3個月、3個月、2年。具體民間借款案件詳情如表1所示：

光耀集團不能償還到期借款本息，被法院判決歸還被借款人借款本金及利息。在法院判決之后，光耀集團仍無力償還這些債務，因此被列入“全國失信被執(zhí)行人名單”，喪失了企業(yè)信用，使其在面臨資金風險時缺少了一條有力的脫困途徑。

二、光耀地產(chǎn)集團資金管理存在的主要問題

資金管理是企業(yè)財務管理活動中最重要的部分，它關系到一個企業(yè)的生死存亡。高效的資金管理既能保證企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展，又能維持企業(yè)自身的利潤，保障企業(yè)未來的競爭優(yōu)勢；松散的資金管理不僅會影響企業(yè)的正常運轉，降低企業(yè)收益，甚至會導致企業(yè)破產(chǎn)。光耀集團的發(fā)展過程中出現(xiàn)了嚴重的資金缺乏問題，通過研究光耀集團的資金管理措施，總結以下光耀集團資金管理上出現(xiàn)的主要問題。

1.快速擴張，危機重重。光耀集團投資領域廣泛，涉足建筑、物業(yè)、金融、教育等多個領域。2009年，公司開始大規(guī)模擴張。目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市，總開發(fā)面積超過356萬平方米，儲備用地近900萬平方米。光耀集團不僅在國內(nèi)大規(guī)模擴張，還將視野探伸到國外。2012年6月，光耀集團與韓國JDC公司、DK集團簽署協(xié)議，投資30億元用于開發(fā)韓國濟州島的“中國城”旅游度假項目。

光耀集團的快速擴張需要大量資金支持，一旦資金供給出現(xiàn)斷裂，項目工程將無法開展或無法繼續(xù)開展，會給企業(yè)帶來嚴重損失?？焖贁U張過程中已完成項目由于市場下行銷售低迷，造成庫存堆積嚴重，企業(yè)資金回籠受阻，影響企業(yè)正常運轉。

2.高息融資，上市公司“被擔保”。在銀行信貸越來越謹慎而無法滿足光耀集團高速擴張的情況下，民間借貸則成為了光耀集團快速融資的一條捷徑。盡管光耀集團聲稱其在2010-2012年資產(chǎn)負債率分別為45.7%、50.3%、55%，均低于行業(yè)平均水平，但是其表外積累的高息民間借款已經(jīng)令其不堪重負了。從2011年開始，光耀集團民間借貸總額已達20億元，占總融資額的三分之一，且其借款期限遠高于一般企業(yè)民間借貸的期限，僅利息總額就高達20億元。截止2014年6月，光耀集團正面臨的借款訴訟糾紛就涉及4起，借款本金分別為1500萬元、3000萬元、6000萬元、1.3億元，至今仍有20億元本息未還。巨額的高息融資使得光耀集團負債累，高額的利息吞噬了公司大量的利潤，致使法院凍結了相關資產(chǎn)，很多在建項目工程不得不停工，欲實施項目不得不延期開展，企業(yè)運行舉步維艱。此外，由于欠款未還，光耀地產(chǎn)集團被中國人民銀行廣州分行列入失信被執(zhí)行人名單，不予以滿足融資需求，不增加援信額度。

3.市場單一，遭遇瓶頸。光耀集團成立于惠州，而惠州市是各大房地產(chǎn)集團紛紛匯集的城市，惠州市房地產(chǎn)市場一直處于高庫存和高空置率的狀態(tài)，而且惠州市房源銷售嚴重依賴深圳、東莞等地的購房者，這些外地的購房者占總購房者的50%以上。受購房者來源的限制，房產(chǎn)在惠州的銷售逐步遭遇瓶頸。

4.競爭激烈，市場下行。開發(fā)商商業(yè)運轉的大部分資金來源于業(yè)主的按揭款，但是資金回籠的難度卻較以往不斷加大。第一，銀行信貸收緊，貸款的限制條件增多，業(yè)主很難從銀行拿到按揭款。第二，銀行利率上浮，購房者觀望態(tài)度嚴重。第三，由于限購限貸政策的頒布和首套房貸款利率優(yōu)惠的回調(diào)趨勢，房產(chǎn)的銷售量大幅下降。

惠州市是開發(fā)商云集的城市，大型房地產(chǎn)開發(fā)集團如恒大、碧桂園、華潤等都紛紛進駐此地，競爭異常激烈。不僅如此，光耀在天津、臨沂、威海等地的銷售業(yè)績也大幅下滑。可見，面對如此激烈的競爭，光耀集團的市場份額逐漸減少，慘淡的銷售業(yè)績使光耀集團庫存增多，資金回籠難度加大，進一步影響其開發(fā)樓盤、拓展市場。

三、針對光耀地產(chǎn)集團提出改善資金管理的對策

資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，資金鏈的安全與否關系到企業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，更關系到國民經(jīng)濟能否安全運行。優(yōu)化資金管理，降低資金鏈風險，提高資金鏈風險管理水平，對任何資金出現(xiàn)問題的企業(yè)來說都迫在眉睫。針對光耀地產(chǎn)集團資金管理方面出現(xiàn)的主要問題，提出以下解決方案。

1.合理進行投資決策，避免盲目投資。由于投資房地產(chǎn)具有時間長、耗資多、范圍廣、風險大等諸多特點，資金鏈出現(xiàn)問題的可能性就遠遠高于其他行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展影響巨大。當光耀集團面臨多項投資決策時，應該進行可行性分析?？尚行苑治龅牡谝徊绞浅浞肿龊们捌诘氖袌稣{(diào)研，了解市場的供求狀況、價格機制，預測市場的發(fā)展前景。第二步則應該仔細研究所投資項目的各項信息，包括項目類型、投資時機、資金需求量、投資的利潤率、投資回收期、實施的難易程度等，從而對投資項目進行準確定位。第三步，也是最為關鍵的一步，應該準確應用投資模型對項目所需資金量進行測算，針對測算出的資金需求量，考慮光耀集團是否具備承受能力，重點考慮是否需要進行外部融資，如果進行外部融資，將來的盈利水平是否高于資本成本。經(jīng)過一系列的調(diào)查研究和分析，光耀集團應該盡可能準確地做出投資決策，確保資金的合理投入量和資金的盡快回籠。

2.融資渠道多元化，避免走入“死胡同”。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金最安全也是最主要的途徑。在我國，社會信用環(huán)境較差是不爭的事實，盡管銀行壞賬情況有所改善，但是企業(yè)惡意騙貸、逃避銀行債務的現(xiàn)象仍然較多，導致銀行不良貸款數(shù)額巨大，所以很多企業(yè)為了獲取資金都在向銀行傳遞其擁有良好信譽的信號。光耀集團失敗的一點在于它破壞了企業(yè)和銀行之間的相對信任的資金借貸關系，這種雙贏的合作關系一旦破裂，就限制了企業(yè)持續(xù)融資的能力，要想再讓銀行貸款給企業(yè)，融資成本會大大增加。因此，光耀集團要盡量恢復企業(yè)信用，積極尋求和銀行繼續(xù)合作。除了和銀行合作之外，光耀集團還要尋找其他融資方式。例如，盡量尋求一些資本成本合理的長期融資，因為房地產(chǎn)企業(yè)項目工程時間長，短期融資在工程完工之前就已經(jīng)到了償還期限，此時資金尚未回籠，無法償還債務，容易造成債務拖欠。對于資金需求巨大的項目，光耀集團可以實行多個企業(yè)合作開發(fā)，分散融資風險，實現(xiàn)多贏。需要注意的一點是，無論采用何種融資方式，都要合理分配債務融資和權益融資的比例，將資本結構保持在安全水平上。

3.實施資金預算管理，提高資金使用效果。資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預算制度可以識別資金的使用風險，提高資金的使用效率。光耀集團作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，實施資金預算管理尤為重要，通過編制資金預算計劃，把握日常資金收支，營造良好的資金使用氛圍，做到事前預算、事中控制、事后反饋，既可以保證在適度的范圍內(nèi)有效使用資金，又可以防止過度投資甚至資金鏈的崩潰。

4.創(chuàng)新盈利模式，提高盈利水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤主要有兩種途徑：一是通過土地的自然增值來獲得利潤；二是通過住房市場上房屋的價格上漲來獲得利潤。然而，這樣的盈利模式有兩個主要風險：一是房屋的價格受諸多因素影響，這就導致其核心利潤來源不穩(wěn)定；二是購買土地和建造房屋需要耗費大量資金，企業(yè)資金供給不足以及資金的占用量過大都可能導致其資金鏈斷裂，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機。因此，如何打破傳統(tǒng)的盈利模式、實行創(chuàng)新經(jīng)營對競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)刻不容緩。

四、結語

資金是企業(yè)經(jīng)營活動的命脈，順暢的資金鏈是各開發(fā)商順利經(jīng)營的最為重要的保障。資金管理是企業(yè)管理活動的核心內(nèi)容，它關系著企業(yè)的發(fā)展前景和生死存亡。光耀集團由于快速擴張、盲目購殼、高息融資、違規(guī)擔保等原因而遭遇資金危機，資金鏈幾近斷裂，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)實施行而有效的管理機制，擁有對財務風險的警覺性，確保資金鏈與產(chǎn)業(yè)鏈的和諧統(tǒng)一至關重要。[基金項目：遼寧省普通高等教育本科教學改革研究項目“大數(shù)據(jù)時代管理會計課程建設與改革研究”（編號：UPRP20140331）。]

（作者單位：東北財經(jīng)大學會計學院）