房地產(chǎn)施建工程風險防范機制的完善

摘 要 伴隨著新常態(tài)下經(jīng)濟的緩慢發(fā)展，經(jīng)濟態(tài)勢的低迷給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)，施建工程的地位可以說是中心動脈，牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)業(yè)是高投資高風險的行業(yè)，只有對項目運行有足夠的認識和了解，做好風險防范工作，才有可能在市場上安全過渡且取勝。

關(guān)鍵詞 資金 宏觀調(diào)控 政策 法律 產(chǎn)業(yè)鏈條

作者簡介：岑思易，廣西師范大學(xué)法學(xué)本科生。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.092

房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，由于資金變動性強、穩(wěn)定性弱，且項目復(fù)雜、周期長，政策調(diào)控具有時效性，給地產(chǎn)施建工程中增加了巨大的風險和挑戰(zhàn)。施建工程不僅受到物力人力的限制，在自然風險方面，天氣、災(zāi)害等不可控因素也會增加施建阻力。我國地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，房地產(chǎn)泡沫往往影響社會經(jīng)濟和百姓心理。房地產(chǎn)業(yè)的獲利巨大哄抬了太多企業(yè)涌向于此，一個工程工期延長、爛尾樓滯留等也是常見情況。因此，加強地產(chǎn)業(yè)在施建工程中風險防范，優(yōu)化風險處理的模式，把握風險規(guī)避的力度，對于提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益，合理配置社會資源有重要意義。從另一方面來說，做好施建中的風險防范工作，也是應(yīng)對緊急突發(fā)情況，減少損失的保障舉措，企業(yè)以預(yù)防手段提高好企業(yè)效益，又可以維護好社會形象，這對于企業(yè)的長期發(fā)展來說是百利而無一害的。

一、房地產(chǎn)施建工程風險防范機制概述

（一）相關(guān)概念

房地產(chǎn)施建工程風險是在整個地產(chǎn)項目中，影響以樓盤施工裝修等主體工程與其他輔助作業(yè)的各項環(huán)節(jié)，存在或者造成影響其開發(fā)、收益等因素的統(tǒng)歸風險（本文忽略自然因素不予討論）。合同審查、風險評估、預(yù)算測試等針對該風險所采取的措施就是風險防范措施。風險防范措施具備前瞻性，目的在于控制未來工程突發(fā)情況的出現(xiàn)，解決工程隱匿問題。長期看，把風險的預(yù)見與防范結(jié)合是房地產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)和地產(chǎn)制度的重要內(nèi)容。

（二）施建工程風險種類

基于房地產(chǎn)本身的特點，投資與收益過高的誘惑加劇其不穩(wěn)定。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅依靠企業(yè)的籌建，很大原因也在于政策的引導(dǎo)性和資金的流動性。市場協(xié)調(diào)不合理，企業(yè)被動接受宏觀因素帶來的沖擊。根據(jù)實際情況筆者總結(jié)了以下四種風險：

1. 政策風險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要行業(yè)，國家政策的宏觀調(diào)控緊緊關(guān)系產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這種影響是多層次的，包括地產(chǎn)項目的門檻，施建中的資金融資，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)。沒有一個長期穩(wěn)定的政策調(diào)控方向，對延續(xù)長期的施建項目來說是不利的。外部因素改變施建項目的運行環(huán)境，短期局部的變動限制建設(shè)驅(qū)動力。

2. 法律風險

規(guī)范房地產(chǎn)的法律有很多，比如《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國土地管理法》等等。但施建工程在規(guī)劃時不可能預(yù)知未來法律規(guī)定方向，只能依靠現(xiàn)行法來衡量各個指標。當項目按照原本規(guī)范鋪設(shè)安排時，法律法規(guī)的修訂往往會引發(fā)施建主要問題的實體程序變動，在一定程度上加大了風險防范的難度。

3. 市場風險

房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場占重要的份額，其發(fā)展與市場形勢密不可分。資金、施建材料、銀行信貸、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響不可小覷。市場是一個環(huán)狀結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)中任意一環(huán)出現(xiàn)變動同樣波及其他環(huán)節(jié)。

4. 房地產(chǎn)自身帶來的風險

房地產(chǎn)作為持續(xù)性的大型工程，其特點所帶來的項目要求和準入門檻就一般行業(yè)而言更高更為嚴格。在施建工程中往往由于資金投入不及時、程序復(fù)雜、關(guān)系混亂等問題，加大施建工程的難度。

二、當前房地產(chǎn)施建工程中風險防范機制的現(xiàn)狀

風險防范機制是一個預(yù)測、預(yù)防、解決的過程，良好的防范機制加速項目運行的效率，提高項目施建的質(zhì)量。施建工程作為整個項目最核心環(huán)節(jié)，其隱藏的風險、突出的問題也是最多的。因此，我國近幾年對房地產(chǎn)施建工程中風險防范愈來重視，現(xiàn)結(jié)合我國當前風險防范研討施建工程法制化的進程。

（一）房地產(chǎn)施建工程中風險防范主要涉及的幾個方面

1.資金預(yù)算和實際流轉(zhuǎn)的管理

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展依靠的是配套法律法規(guī)和整體服務(wù)政策。盡管在發(fā)展中不斷的調(diào)整和限制，總體來說我國房地產(chǎn)業(yè)仍是一個不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)，過多的依賴外力導(dǎo)致在實踐過程中削弱了自我防范的能力。銀行貸款利率的調(diào)整，市場融資的吃緊，依賴銀行貸款、企業(yè)自有資金遠遠不夠補足施建工程中資金口。

鑒于資金在項目實施過程中的重要杠桿作用，房地產(chǎn)企業(yè)嚴格加強了對資金的管理。幾乎房地產(chǎn)企業(yè)都對施建工程有前期預(yù)算和監(jiān)管機制。在項目正式落實前將預(yù)算報表報備上級，使得企業(yè)達到整體的財務(wù)資金走向趨勢。其次，企業(yè)愈發(fā)重視資金合理化的分析。利用互聯(lián)網(wǎng)得到一個模擬預(yù)測數(shù)據(jù)和資金追蹤監(jiān)控，方便快捷地得到一個資金交易明細。但一般來說，預(yù)算是粗略宏觀的掌握，還沒有達到對資金有效調(diào)控的效果，互聯(lián)網(wǎng)也無法應(yīng)對現(xiàn)實情況下突發(fā)狀況的處理，資金在后期流轉(zhuǎn)時存在巨大的漏洞。

2.法律修訂和政策變動的把握

施建工程作為房地產(chǎn)項目最重要環(huán)節(jié)，其風險介入因素眾多，風險防范手段復(fù)雜。法律與政策可以說是其中影響最強烈的。對于法律和政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)不能自主決定變更，被動接受帶來的后果就是好壞風險不特定。宏觀因素導(dǎo)致施建工程在總體上不具備穩(wěn)定性，一個微觀的經(jīng)濟變量就能夠?qū)е轮朴嗩A(yù)算前后發(fā)生翻天覆地的變化。從外部來說，房地產(chǎn)業(yè)深受社會心理的控制，前期的政策引發(fā)的大眾樂觀、盲目投資，在工程結(jié)算時有可能會出現(xiàn)低迷現(xiàn)象。在內(nèi)部，法律修訂產(chǎn)生的資質(zhì)、硬性要求的變化，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)本身的門檻“標準”的升降。

3.風險意識和防范機制的建立

風險意識的凸顯和風險防范機制的建立是順應(yīng)市場發(fā)展的必然結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)逐步加強對風險防范的管理，能夠體現(xiàn)企業(yè)在現(xiàn)代管理中的優(yōu)勢和作用。通過風險防范機制的建立，項目由始至終得到了相應(yīng)的監(jiān)管和調(diào)控，對于企業(yè)本身管理來說是一個資源優(yōu)化配置的過程。

施建工程中涵蓋的項目合同審查，是在風險防范機制中尤其重要的流程。在完善的風險規(guī)范機制中，包括對企業(yè)資金的審查與風險規(guī)避，管理制度的優(yōu)化改進和信用管理評級等系列工作。目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識還是較弱，完備的風險防范機制還未能建立。

4.產(chǎn)業(yè)鏈條和項目運營的定位

我國房地產(chǎn)管理相對混亂，大量的土地閑置、價格飛漲、資金投入不規(guī)范等等問題大量出現(xiàn)。開發(fā)商為了獲得高額的經(jīng)濟利益忽略施建工程的整體質(zhì)量，無視消費者的購買訴求，房產(chǎn)欺詐、爛尾樓、卷款逃走等嚴重損害社會利益、浪費社會資源的現(xiàn)象已為常事。產(chǎn)業(yè)鏈條的不承接加上項目運營的混亂，由此引發(fā)的眾多法律風險引人深思。除此之外，施建工程不能持續(xù)有力的進行原因不僅只有風險因素，還包括整個當?shù)禺a(chǎn)項目定位與發(fā)展模式的不清晰。

（二）相關(guān)立法

法律風險是在施建工程中不能小覷的風險種類之一，法律與行政法規(guī)、司法解釋構(gòu)成層次性的法律監(jiān)管辦法，從大方向到具體問題的規(guī)范，房地產(chǎn)施建工程中風險防范機制大體已經(jīng)形成了初步的法律規(guī)制框架。

1.法律

專門針對施建工程而規(guī)定的主要法律有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，以上三部法律集中統(tǒng)一地規(guī)范了在施建工程中可為與不可為和相關(guān)的注意事項。而在《中華人民共和國建筑法》中更為明顯，施建工程中主體工程的施工、資質(zhì)許可的條件、工程運作的模式、質(zhì)量安全的監(jiān)管都有具體的規(guī)定。

施建工程中其他輔助項目、相關(guān)事項也有《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國稅法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)制。

2.行政法規(guī)、地方性法規(guī)

另外，規(guī)范施建工程的相關(guān)行政法規(guī)眾多。比如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源管理規(guī)定》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等等。這些行政法規(guī)更加細致地規(guī)范了在施建工程具體環(huán)節(jié)中的要求。

施建工程中常出現(xiàn)的借用資質(zhì)、違法發(fā)包轉(zhuǎn)包等問題在《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中有明確規(guī)制條款，“建設(shè)單位應(yīng)當將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位，建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包”，除此之外，工程建設(shè)中的材料設(shè)備、勘察監(jiān)理等流程也有了更為具體的規(guī)范。

地方人大及其常委針對施建工程也制定了地方性法規(guī)，特別在一線二線城市，房地產(chǎn)急需配合地方法規(guī)來治理地產(chǎn)業(yè)，如《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》等，相關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)依據(jù)上位法對房地產(chǎn)施建工程有了具體性的規(guī)定。

3.部門規(guī)章

我國關(guān)于房地產(chǎn)施建工程規(guī)章包括《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫行辦法》等等，在施建工程管理中大多有法可依，除了宏觀整體的法律法規(guī)外，部門規(guī)章對施建工程中的細節(jié)有細致要求，與其他法律結(jié)合為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的法治環(huán)境。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫行辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本的要求，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在100萬元以上，而且流動資金不得低于100萬元。而對于股份有限公司的形態(tài)的開發(fā)企業(yè)要求更高，最低限額為1000萬元人民幣：申請股票上市的房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司的股本總額不得低于5000萬元人民幣?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依靠強大資本的支持，大到房地產(chǎn)企業(yè)的注冊，小到項目工程的資金運轉(zhuǎn)，施建工程的資金要求只是整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的小小一環(huán)，資金無一不是串聯(lián)項目始終的紅線。

4.司法解釋

于此同時，相關(guān)司法解釋的出臺給予了在施建工程出現(xiàn)問題時更多的指導(dǎo)意見。主要包括《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的解釋》。司法解釋針對解決施建工程中出現(xiàn)的具體問題具有更現(xiàn)實的意義。

（三）房地產(chǎn)施建工程中存在的問題

1.適用法律混亂

法律規(guī)制作為一種整體、宏觀的規(guī)制辦法，卻在實務(wù)過程中出現(xiàn)適用混亂、法條規(guī)定不明等問題，這不免成為新的風險要素。加之政策變動的風險，是政策影響力大，還是法律法規(guī)的效力強，這個問題在實務(wù)中也是模糊的。一方面，法律的多層次與上下法的沖突，用法無序性引發(fā)法律效力的矛盾，交叉性法律規(guī)定給企業(yè)適用造成困難。我國針對房地產(chǎn)立法眾多，但在適用上，缺乏用法指導(dǎo)，這就啟示著法院在處理施建工程合同時可以出臺更多的指導(dǎo)意見，讓房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中有一條明晰的路子可走。

2.風險防范意識缺乏

施建工程中不穩(wěn)定的變量因素多，影響的不僅僅是施建工程各子項目的流暢，而是整個工程的進度。風險因素和風險發(fā)生的不確定決定了房地產(chǎn)業(yè)在施建工程中必須提高風險防范的意識，單純依靠后期的防范措施是片面的，也不能達到立竿見影的效果。普遍來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在施建工程中缺乏風險防范意識。意識的缺乏帶來的后果—目前仍然沒有形成完善的風險防范機制，給施建工程中管理工作帶來了難題。

3.風險防范措施少

面對自由競爭的市場，房地產(chǎn)企業(yè)面對風險時缺乏有效的應(yīng)對措施。國家政策是一把雙刃劍，企業(yè)一直以來依靠政策扶持，也會受到政策變化的消極影響。房地產(chǎn)企業(yè)風險防范措施只防范表面問題，對于深入的施建工程矛盾還未出現(xiàn)有效、根除的措施。施建工程中涉及的后續(xù)問題，包括承包發(fā)包、資質(zhì)審查、材料管控等多環(huán)節(jié)需要源頭性防范措施。

4.企業(yè)管理松散

施建工程風險來源包括房地產(chǎn)公司的運營與管理狀態(tài)。施建工程是施工單位與本企業(yè)的合作，也是調(diào)動企業(yè)人力物力的系統(tǒng)工作。房地產(chǎn)的規(guī)模和特點，決定了在資金管理工作的難度，資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜容易引發(fā)內(nèi)部控制機制的松散。加之融資渠道的單一，企業(yè)財務(wù)管理工作片面而不成體制。企業(yè)管理人員工作的獨立，內(nèi)部未能形成凝聚力強的管理團隊，財務(wù)以及其他工作人員的專業(yè)素質(zhì)仍有待提高。

企業(yè)在運營過程中需緊密理清公司章程的核心地位。做好施工項目關(guān)系到公司章程中具體運轉(zhuǎn)的規(guī)定。風險防范機制的建立是否需要在公司章程中有相關(guān)涵涉，或者對于風險解決問題的處理有無合理科學(xué)的操作指導(dǎo)？類似問題仍需我們重視。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)施建工程中風險防范機制的建議

（一）加強法律規(guī)制的效果

法律法規(guī)是主要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在施建工程中風險防范的重要手段。一方面可以通過法律法規(guī)中尋找到有關(guān)的風險內(nèi)容，允許與禁止的統(tǒng)一有法條規(guī)定。另一方面又可以通過法律法規(guī)來解決這些隱藏的風險問題。要完善施建工程風險防范機制，就是完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，以及土地產(chǎn)權(quán)等相關(guān)規(guī)范文件，解決好法律與法律之間、法律與政策之間的矛盾，減少法律無用的情況。還可以適時將已經(jīng)不適用的、陳舊過時的、沖突的法律法規(guī)進行清除整理，減少法律適用的壓力和負擔。

（二）增強風險防范的意識，完善風險防范機制

提高風險防范的意識是從源頭出發(fā)，督促房地產(chǎn)業(yè)在實施項目時加大對風險預(yù)測、風險規(guī)制、風險防范、風險解決等一系列風險防范措施的重視程度，提高風險防范的主動性。

風險防范依靠風險防范機制的建立。形成企業(yè)風險評估體系，嚴格把控好各環(huán)節(jié)風險并準備應(yīng)急措施，做好專家意見咨詢，給施建工程提供科學(xué)合理的風險預(yù)測，研究好房地產(chǎn)政策規(guī)劃的要求，應(yīng)對宏觀要素帶來的浮動風險。更重要的是，抵御風險的關(guān)系金融、管理、公司運營等，還要在企業(yè)下制定一套可以帶動上下關(guān)系的能動反彈機制，輔助風險防范機制的執(zhí)行。完善的風險防范機制要求部門與部門之間分工合理，操作聯(lián)動性強，利用科學(xué)合理的方法防范風險，這是在將來房地產(chǎn)施建工程中要達成的目標。

（三）增加風險防范的措施

當前企業(yè)在施建工程中凸顯的問題是風險防范措施少。拓寬融資途徑，不能一味依靠銀行、國家的扶持，可以把眼光挪向雄厚的民間資本，或者說發(fā)展ppp等項目，減輕企業(yè)資金壓力。加強企業(yè)的抗壓能力，利用市場主體的多元化分散風險，實行風險防范的主體多樣化。如將合同審查、資金管理、項目運營、工程施行等多塊區(qū)分，利用不同板塊的特征制定相應(yīng)的風險防范措施。

（四）重視企業(yè)運營管理

企業(yè)運營管理包括融資、投標、施建、銷售，而對于施建工程來說，風險防范最重要的是重視企業(yè)財務(wù)資金的管理，充實企業(yè)資金鏈，引進財務(wù)管理人才。引進法律會計人才，提高企業(yè)法律風險防范和資金防控的能力，加大對項目進展中合同以及相關(guān)行為的合法性審查，重視預(yù)算、融資、負債等方面。強調(diào)公司治理，加強做好企業(yè)品牌效應(yīng)，做好長期、持續(xù)的項目經(jīng)營計劃。在外部環(huán)境不可控的情況下，真正提高企業(yè)自我管理的能力，強調(diào)內(nèi)部治理與消化難題，就可以形成一個循環(huán)優(yōu)化的過程，追求一種制度的創(chuàng)新。除此之外還需要強調(diào)的是政策引導(dǎo)，給企業(yè)發(fā)展提供一個較為穩(wěn)定的發(fā)展方向。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)在施建工程中建立風險防范機制大有可為，在法律政策大背景下把握好發(fā)展路徑，依托企業(yè)本身綜合實力，從資金、管理、工程合作方面入手。想要完善風險防范機制，優(yōu)化風險防范系統(tǒng)，首先要對風險的來源、風險的影響有一個準確清楚的認識。其次是加強企業(yè)資金、運作的管理，穩(wěn)固施建工程的經(jīng)濟基礎(chǔ)。增加應(yīng)對風險防范的措施，建立風險評估體系，重視風險的科學(xué)化防范結(jié)構(gòu)。于此同時，利用好法律法規(guī)提供的條件和政策優(yōu)勢，最大化利用好外部因素的帶動作用，提高經(jīng)濟效應(yīng)，才能完善施建工程中風險防范機制，使得房地產(chǎn)企在社會主義市場經(jīng)濟中得到持續(xù)性的良性發(fā)展。

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