一房二賣問題研究

摘要：房子對于中國人來說并不簡簡單單是一件商品，而是被賦予了“家”的含義，房子已經(jīng)成為需要很多家庭花很多年奮斗拼搏的大件商品，房屋需求量一直在呈直線上升的趨勢，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的趨勢越來越明顯，這就導(dǎo)致一房二賣的現(xiàn)象越來越多。出賣人，房地產(chǎn)商對更多利益的追求、過低的違約成本、法律監(jiān)管不力、法律制度的不完善等因素都導(dǎo)致了一房二賣現(xiàn)象層出不窮。本文在分析一房二賣的情形，出現(xiàn)的原因的基礎(chǔ)上，研究針對一房二賣現(xiàn)象的救濟途徑，意在保障買房者的利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場的良好秩序。

關(guān)鍵詞：一房二賣；原因分析；合同效力；救濟途徑

中圖分類號：D922.29文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0208-01

作者簡介：樊麗霞（1992-），女，漢族，山西臨汾人，吉林財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，法律碩士研究生，研究方向：民商法。

一、引言

我國住房制度的不完善和快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場混亂，2007年確立了房屋權(quán)屬登記制度，這種混亂的現(xiàn)象才有所遏制。但是，在2007年以前，未登記的房屋權(quán)屬仍舊沒有公信力，而且對于農(nóng)村宅基地、房改房之類的房屋所有人因沒有房屋變動需求而沒有登記的動力，這些都導(dǎo)致混亂現(xiàn)象仍然存在，并不能完全的根除。最高人民法院在2003年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中就一房二賣的問題作了專門的規(guī)定，對于房地產(chǎn)商一房二賣的行為規(guī)定了應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款的懲罰性賠償責(zé)任，且不說這一規(guī)定在實踐中能不能達(dá)到理想的效果，這一規(guī)定的對象僅僅是針對商品房，對于廣泛存在的二手房買賣并不能納入其調(diào)整范圍，對于二手房買賣是應(yīng)依據(jù)合同法還是物權(quán)法也沒有定論，因此，一房二賣現(xiàn)象值得進(jìn)行具體深入的研究。

二、房多賣的原因分析

（一）出賣人對利益的追求

房屋是高價值的商品，加之供過于求的現(xiàn)狀，在出賣人已經(jīng)與第一買受人簽訂買賣合同之后，再遇到出家更高的第二買受人，出賣人很容易出于對利益的追求而與第二買受人再次簽訂買賣合同，對于地段更好或者學(xué)區(qū)房之類的房屋，更可能出現(xiàn)第二買受人出價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一買受人的情況，利益誘惑也就更大。利益誘導(dǎo)下甚至?xí)霈F(xiàn)第一買受人已付全款且實際居住的情況下，出賣人依舊與第二買受人簽訂合同并辦理過戶登記，使得第一買受人利益受損，合同陷入履行不能。

（二）出賣人違約成本過低

現(xiàn)有法律對出賣人違約的一房二賣行為的懲罰力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。出賣人僅需承擔(dān)解除合同、返還財產(chǎn)、賠償損失等違約責(zé)任和略顯嚴(yán)厲的不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，但是其再次出售房屋后所獲得的利益甚至在賠償這些責(zé)任后仍有大量盈余。違約產(chǎn)生的高額回報和微末代價使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周顧商業(yè)信用大量一房二賣甚至多賣來賺取其中的價差，實現(xiàn)其利益最大化。

（三）法律規(guī)定方面的因素

我國物權(quán)法規(guī)定一物一權(quán)原則，兩者以上均簽訂買賣合同之后就會出現(xiàn)當(dāng)其中之一擁有房屋的所有權(quán)之后，其他人的權(quán)利得不到實現(xiàn)，合同陷入履行不能，糾紛便會出現(xiàn)。我國法律將引起物權(quán)變動的原因行為和結(jié)果行為進(jìn)行區(qū)分，房屋買賣過戶登記不是合同的生效要件，基于這種區(qū)分使得房屋買賣合同的生效和房屋所有權(quán)的取得之間存在一定的時間間隔，在這個時間差上，就會出現(xiàn)出賣人熟更高買價的誘導(dǎo)而與第二買受人再次簽訂買賣合同，如果第二買受人權(quán)利意識較強，很快辦理房屋過戶登記的話，第一買受人便得不到房屋的所有權(quán)。

三、一房二賣的救濟途徑

房屋的特有屬性導(dǎo)致有關(guān)合同一旦得不到實際履行，便會造成很大的損失，甚至于不可彌補。且房屋的價值受到位置，附近基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境，交通等無法用金錢估量的因素影響，對于有特定需求的購買人，其損失是沒有辦法確定的?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定的救濟方式亦是存在局限性的，其一，使用范圍過窄，對于現(xiàn)時普遍存在的二手房買賣并不適用；其二，其規(guī)定的數(shù)額范圍浮動比較大，法官自由裁量權(quán)過大，而且實踐中，法院最終判定的數(shù)額往往是價款的一定比例，沒有完全的進(jìn)行市場評估然后做出相應(yīng)調(diào)整，使得購買人的權(quán)益不能得到有效的維護(hù)，對于簽訂合同時間久遠(yuǎn)的購買者，過快上漲的房價導(dǎo)致即使一倍賠償也無法彌補損失。

如此，建議如下救濟：

第一，債權(quán)救濟。若第二買受人先于第一買買受人取得房屋的所有權(quán)，第一買受人可以基于第二買受人故意違背善良風(fēng)俗造成第一買受人損害進(jìn)行侵權(quán)救濟，請求第二買受人以恢復(fù)原狀的形式承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，幫助第一買受人變更所有權(quán)登記。

第二，合同救濟。第一買受人可以向出賣人主張其所得利益作為損失范圍，既補償了第一買受人，亦使得出賣人沒有利益可尋從而遏制一房二賣現(xiàn)象的發(fā)生。

四、結(jié)語

現(xiàn)代社會，財富的累積已經(jīng)從一般生活資料延伸至房屋，土地使用權(quán)等不動產(chǎn)，房、車也已經(jīng)成為人們的消費常態(tài)，對于一房二賣的懲罰性賠償已經(jīng)到了必須給予高度關(guān)注的地步，應(yīng)當(dāng)明確對一房二賣進(jìn)行懲罰性賠償?shù)姆梢?guī)定，在擴大范圍，明確賠償數(shù)額的同時，應(yīng)該拓寬救濟途徑，使得救濟多樣化，切實保證購買人的利益。

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