經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的問題與對策

張建

摘要：房地產(chǎn)市場價格均衡、消費市場從高到低自然分布，是房地產(chǎn)市場健康、均衡化發(fā)展的重要特征。然而，我國房地產(chǎn)市場并沒有呈現(xiàn)出以上態(tài)勢，尤其是房價的非理性上漲，虛高的房價嚴重影響到居民的生活質(zhì)量，并且對宏觀經(jīng)濟市場調(diào)控產(chǎn)生負面影響?；诖?，本文從經(jīng)濟法視角層面出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的問題進行了詳細闡述，在此基礎上提出房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控對策。

關鍵詞：經(jīng)濟法視角；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；問題；對策

中圖分類號：D922.181文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0121-02

長期以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機和國內(nèi)市場經(jīng)濟下行壓力的雙重影響，我國城市房價出現(xiàn)井噴式增長，過高的房價與較少的人均可支配收入形成鮮明的對比，涌現(xiàn)出一大批“蝸居”、“蟻族”等。為了遏制房價過高、解決人們買房難、切實保障人民群眾合法權益，國務院連續(xù)多年出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)市場予以宏觀調(diào)控，取得了較為明顯的成效。然而，與預期目標相比，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟宏觀調(diào)控依然面臨諸多問題。因此，本文研究意義重大。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性

通常而言，國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要目的是為了促使市場供需結構平衡、推動經(jīng)濟持續(xù)增長、社會和諧進步。21世紀以來，隨著我國房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素的逐漸增多，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢，為了引導房地產(chǎn)市場有序、均衡化發(fā)展，國家從政策層面出臺了一些經(jīng)濟宏觀調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟法等法律手段予以宏觀調(diào)控，逐漸引導房地產(chǎn)市場步入正軌，房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點：

第一，有利于資源優(yōu)化配置和合理利用?，F(xiàn)階段，我國處于市場經(jīng)濟發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場資源分配過程中，受到市場經(jīng)濟體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時，由于信息的不對稱，致使部分信息傳輸過程出現(xiàn)差錯，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過法律手段予以調(diào)控和約束，將有利于房地產(chǎn)市場的正規(guī)化運行[1]。

第二，有利于經(jīng)濟效益的全面提升。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的一大核心支柱，同時作為國民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是政府財政收入的主要來源之一。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會對其他有關產(chǎn)業(yè)形成影響，可謂是牽一發(fā)而動全身。因此，政府基于經(jīng)濟法視角下，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，是極其有意義的。

第三，有利于房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模大、周期長、風險大，所以需要政府出面均衡各主體關系，采取宏觀調(diào)控政策予以正確引導。唯有通過經(jīng)濟宏觀調(diào)控，方可引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，才能為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入新活力。

二、經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的問題

（一）經(jīng)濟宏觀調(diào)控認知存在偏差

長期以來，人們對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理解為：房地產(chǎn)市場宏觀條款是國家對房地產(chǎn)市場的政府調(diào)節(jié)，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內(nèi)容所述，房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展，應當建立在合理的價格定位之上，市場消費從高到低自然形成。倘若需要明確房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標、方法以及對房地產(chǎn)市場調(diào)控成效進行科學評價，那么必須對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有一個系統(tǒng)、全面的了解和認識。房地產(chǎn)市場外部效益并無法通過市場機制來體現(xiàn)，市場機制下的公共價值是不存在的[2]。房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)過程中，價格作為一種事后補充調(diào)節(jié)方法，定價到信息反饋是需要經(jīng)歷一個過程。房地產(chǎn)市場定價過高，勢必不利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序的維護，甚至會影響到國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和健康發(fā)展。因此，經(jīng)濟宏觀調(diào)控認知偏差，將會給房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控帶來難題。

（二）經(jīng)濟宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系不健全

目前，我國尚未完全意義上制定出經(jīng)濟宏觀調(diào)控方面的法律法規(guī)和政策制度。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，其潛在的問題逐漸暴露出來，依靠房地產(chǎn)市場本身去維護社會公平顯然是不可能的。房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)增高，人們所需承受的經(jīng)濟壓力不斷加大，長期的高房價，必然會對房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展產(chǎn)生負面影響。盡管我國針對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟宏觀調(diào)控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統(tǒng)、完善的法律和制度支撐，現(xiàn)有的文件、通知在傳達、執(zhí)行過程中，并未產(chǎn)生積極成效。例如：土地的自然壟斷性造就了房地產(chǎn)的壟斷性特征，我國關于該方面的立法并不完善，缺乏經(jīng)濟法律調(diào)控，給房地產(chǎn)市場的運營和發(fā)展產(chǎn)生極大阻力[3]。

（三）經(jīng)濟宏觀調(diào)控主體權責不明

由于房地產(chǎn)市場規(guī)模較大，所帶來的經(jīng)濟收益較好，所以致使部分宏觀調(diào)控主體之間權責不明，對于一些困難問題，相互推諉扯皮、推卸責任；對于經(jīng)濟利益，相互之間又存在爭奪的現(xiàn)象。筆者通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟宏觀調(diào)控主體法律責權定義不明，沒有明確的權力和義務范疇。正是因為宏觀調(diào)控主體之間的權責不明確，所以給房地產(chǎn)市場各類違法、違規(guī)行為創(chuàng)造了良好條件。經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控主體作為法律關系的維護者，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟宏觀調(diào)控法律關系中有著一定的權利和義務。例如：享有財產(chǎn)全、經(jīng)營權等，并且需要履行公共經(jīng)濟利益及市場公平、公正保障義務。從某種層面來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控主體必須全面掌握房地產(chǎn)市場信息，理性參與市場決策，提出最優(yōu)的建議和策略。近年來，國家通過消費者權益保護法、產(chǎn)權法、價格法、反不正當競爭法等法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場供需結構起到一定的平衡和優(yōu)化作用，為維護房地產(chǎn)市場持續(xù)經(jīng)營、健康發(fā)展提供了有力保障。然而，與西方發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控主體之間權責不明的問題十分嚴重，致使權力和義務透明度較低，不能滿足房地產(chǎn)市場各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產(chǎn)市場的又好又快發(fā)展[4]。

三、經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的對策

（一）政府行為規(guī)范化

經(jīng)濟法視角下的房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控，是在體現(xiàn)經(jīng)濟法價值的基礎上，改變傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟模式，逐步向開放、多元化的市場經(jīng)濟體制模式轉(zhuǎn)型?？梢哉f，房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控將改變政府集中管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎c市場的齊抓共管格局。政府的直接干預程度將降低，個人利益、集體利益和國家利益需要保持高度一致。實踐證明，政府并不能為市場失靈而制定出科學、可行的辦法，其干預存在一定的不穩(wěn)定性，甚至過多的干預將會影響到市場經(jīng)濟。因此，政府的行為需要進一步明確和規(guī)范化，不能僅僅依靠法律法規(guī)的約束，而需要通過主動的改變。經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控必須突出公平、公正和公開性特點，要求政府依法行政、依法用權，防止權力濫用和制度失靈，服務型政府正是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控過程中所迫切需要的。

（二）構建完善的經(jīng)濟宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系

經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控必須依靠強大的法律支撐，這就需要制定和完善相關法律法規(guī)和政策制度體系，這也是保證我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的根本途徑。經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控是國家政府職能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，經(jīng)濟法立法過程要科學、全面，確保資源優(yōu)化配置，重視政府職能發(fā)揮，維護市場良好秩序，逐漸適應市場經(jīng)濟新常態(tài)[5]。國家作為市場經(jīng)濟的領導者和宏觀調(diào)控者，需要在經(jīng)濟與法律之間尋求一個平衡點，頒發(fā)和制定出科學、可行的政策制度和法律法規(guī)，以此來引導房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

市場經(jīng)濟體制下，政府對房地產(chǎn)市場的干預，必然會對市場主體的積極性產(chǎn)生影響，這就需要政府干預方法和方式靈活多變、科學合理。中間層主體對房地產(chǎn)市場的規(guī)制權代表了市場各主體的意見，然而并不能達到有效的規(guī)制目標。如果從立法層面入手，構建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系，政府干預則嚴格按照法律規(guī)定，那么必然有利于調(diào)動市場主體的積極性。

（三）規(guī)范經(jīng)濟宏觀調(diào)控模式

通過規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控模式，明確各市場主體的權利和義務，充分發(fā)揮法律主體地位，將對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟增長來講，有一定的積極意義。研究發(fā)現(xiàn)，世界各國由于政治背景、經(jīng)濟模式存在明顯差異，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控手段有所不同。基于經(jīng)濟法視角下，房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控主要是為了防止市場失靈。近年來，隨著國民生活質(zhì)量和生活水平的不斷提高，對房地產(chǎn)市場的需求逐步提高，我國房地產(chǎn)市場正在由數(shù)量型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型。規(guī)范經(jīng)濟宏觀調(diào)控模式過程中，需要重視土地增值稅的調(diào)整工作，各級政府要嚴格按照土地增值稅相關條例及細則，根據(jù)法律法規(guī)、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對不同房產(chǎn)，分別征收不同比例的稅費。房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控必須重視土地價格的增長變動，根據(jù)土地價格來調(diào)整投資策略[6]。

目前，我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控相關法律法規(guī)制定過程中，制定速度明顯慢于發(fā)展速度，從而缺乏統(tǒng)一、可行的衡量標準。經(jīng)濟法作為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本法，需要結合房地產(chǎn)市場變化，做出適應的調(diào)整。例如：房地產(chǎn)產(chǎn)品結構不合理會對房地產(chǎn)市場均衡化發(fā)展形成負面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產(chǎn)開發(fā)商按照市場供需結構，適當調(diào)整各類房地產(chǎn)產(chǎn)品比例，從而確保市場供需平衡、結構合理。

四、結語

本文通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性進行簡要闡述，分析了經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控問題，在此基礎上提出具有針對性的應對策略。研究認為，經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控面臨諸多問題，需要國家政府部門加大宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理，從而形成良性運營和發(fā)展模式。

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