論明朝住宅用地法律制度

顧紅松 張艷芳

摘 要 明朝時期是我國古代封建王朝的鼎盛時期，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地兼并的加劇，其土地法律制度與其他朝代相比更為具體和完善，對于明朝土地法律制度的研究已有很多，但是對于明朝住宅用地法律制度的研究相對較少。本文通過對明朝住宅用地法律制度的概況、本質(zhì)、原則等內(nèi)容的介紹，使人們對明朝住宅用地的法律制度有一個更加全面的認(rèn)識。

關(guān)鍵詞 明朝 住宅用地 法律 制度

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1明朝住宅用地法律制度的概況

明朝處于中國封建社會晚期，其住宅用地法律制度和其他各項典章制度一樣，承襲元朝，當(dāng)然也有自己的一些創(chuàng)新，顯示時代風(fēng)貌與特征。“土地之制，凡二等：曰官地，曰民地。初，官地皆宋、元時入官地地。厥后有還官地，沒官地，斷入官地，學(xué)地，皇莊，牧馬草場，城堧苜蓿地，牲地，園陵墳地，公占隙地，諸王、公主、勛戚、大臣、內(nèi)監(jiān)、寺觀賜乞莊地，百官職地，邊臣養(yǎng)廉地，軍、民、商屯地，通謂之官地。其余為民地?！薄睹魇贰な池浿尽愤@段話概括了明朝住宅用地的種類及其歸屬，大體的意思為明朝的住宅用地分為官用地和民用地兩類，其中官用地包括皇家用地、官員用地、學(xué)校用地等，剩余的為平民住宅用地。

2明朝住宅用地法律制度的本質(zhì)

2.1明朝住宅用地的構(gòu)成

從住宅用地的所有者構(gòu)成來看，明朝全國的住宅土地分為：地主住宅用地，自耕農(nóng)住宅用地，軍隊住宅用地，皇家住宅用地，藩王占地，國家儲備地，即傳統(tǒng)的民地和官地。從土地田畝的勘查登記制度來講，有：魚鱗圖冊，考成法。

2.2明朝住宅用地存在的問題

明朝住宅用地存在的問題有：傳統(tǒng)的土地兼并，明朝特有的土地獻(xiàn)附，地方政府巧立名目的各種攤派，雜稅，如火耗，運耗等。

3明朝住宅用地法律制度的原則

根據(jù)《大明律·田宅》的規(guī)定，明朝的住宅用地主要分為官員住宅用地與平民住宅用地，其住宅用地法律制度的原則為官地與民地并存，同時明朝的土地制度繼承前代，所以其住宅用地法律制度的原則還有溯及原則。此外，明朝住宅用地法律制度還有一戶一宅的原則。

3.1官地與民地并存的原則

（1）官地：官員住宅用地的來源，大都數(shù)承襲元代，主要包括元代皇室、王公、貴族、臣僚等所有的住宅土地以及元末喪亂20年造成的大量無主荒地；此外，還有沒收罪犯的住宅用地等。

（2）民地：在平民住宅用地中，有地主所有和農(nóng)民所有兩種形式，其中農(nóng)民所有是明朝住宅用地的主要組成部分。

3.2溯及原則

明朝承襲宋朝、元朝之后，處于中國封建社會的晚期，住宅用地法律制度和其他法律制度一樣，“多因前代舊制”。所以明朝的住宅用地法律制度也繼承了宋朝、元朝的相關(guān)規(guī)定。

3.3一戶一宅原則

明朝法律規(guī)定農(nóng)民住宅用地是屬于農(nóng)村集體組織所有的、農(nóng)戶享有使用權(quán)的土地，由農(nóng)村集體組織按照一戶農(nóng)戶一幅住宅用地的原則分配，供其建房居住，包括建了房屋的、建過房屋的或者決定用于建造房屋的土地。

4明朝住宅用地的管理

明朝住宅用地的管理主要包括住宅用地的管理機(jī)構(gòu)和住宅用地的管理內(nèi)容兩個部分。其中戶部是明朝住宅用地的主要管理機(jī)構(gòu)。住宅用地的管理內(nèi)容又分為住宅用地的授予，住宅用地的登記和住宅用地的保護(hù)。

4.1住宅用地的管理機(jī)構(gòu)

戶部是明朝住宅用地的主要管理機(jī)構(gòu)。戶部尚書主管全國戶口、賦役、土地、房屋等方面的工作。其日常工作有為遷移的農(nóng)民開墾荒地，安置逃亡的農(nóng)民，以“魚鱗圖冊”和“黃冊”為根據(jù)，抑制地主進(jìn)行土地兼并；授予無地農(nóng)民相應(yīng)的住宅用地；管理全國范圍內(nèi)住宅用地的登記；對私自侵吞他人住宅用地等不法行為及時糾正和處罰。由此我們可以大致看出，明朝住宅用地的授予、登記、保護(hù)等方面主要由戶部尚書負(fù)責(zé)。

4.2住宅用地的管理內(nèi)容

4.2.1住宅用地的授予

（1）官地：官員住宅用地的授予主要包括以下幾個方面：賞賜給王公、貴族、勛戚、功臣等的住宅用地，這類土地，一經(jīng)賞賜就成為私人所有。分配給官員的辦公用地和邊臣的養(yǎng)廉地，為補給官員俸祿之用，此種土地官員不能私人所有，仍屬國家所有。

（2）民地：平民住宅用地的授予主要包括以下幾個方面：地主住宅用地，即大中小地主階級所有的住宅用地。這些大土地所有者取得住宅土地的途徑是：封建官府的賞賜；依仗權(quán)勢的巧取豪奪；中小農(nóng)民為避免賦役減免地租所奉獻(xiàn)的地產(chǎn)；奸人為獲賞而投獻(xiàn)的他人地產(chǎn)；利用金錢購買的土地等。農(nóng)民所有的住宅用地，主要來源于國家分配和繼承。

4.2.2住宅用地的登記

明朝建立之后，開國皇帝朱元璋把戶口管理和土地登記結(jié)合起來，實行了“黃冊”制度和“魚鱗冊”制度，使得土地和戶口能夠一一對應(yīng)起來。“黃冊”即戶口冊，“魚鱗冊”即土地冊，如果不考慮其間具體技術(shù)方法的變化，這兩種制度一直沿用至民國時期，是土地登記的重要方法。

明朝洪武二十年，朝廷制定出各地土地地產(chǎn)登記管理的方案，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、地土形狀、面積等，發(fā)展和完善了明朝初期的土地登記制度，成為確定當(dāng)時住宅用地所有權(quán)的重要途徑。

4.2.3住宅用地的保護(hù)

明朝通過各種立法手段，先后制定頒布了一系列關(guān)于保護(hù)平民住宅用地等土地所有權(quán)制度方面的法律規(guī)范。明朝初年，為了避免出現(xiàn)新的土地產(chǎn)權(quán)糾紛，曾經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，禁止官僚、貴族等兼并掠奪平民的地產(chǎn)。明朝在土地法令方面，主要內(nèi)容包括以下幾點：

（1）農(nóng)民開墾的荒地，可以獲得印信執(zhí)照，取得該土地地產(chǎn)的所有權(quán)，可以建造房屋作為住宅用地使用，永準(zhǔn)為業(yè)；

（2）荒地開墾必須經(jīng)過六年后，才允許征收賦稅，差派徭役；

（3）招來流民和開墾荒地數(shù)量多少，是評定有關(guān)官吏政績的重要標(biāo)志。

5明朝住宅用地的罰則

明朝住宅用地的罰則主要體現(xiàn)在兩個方面，第一是對盜賣田宅的懲罰，第二是有關(guān)土地所有權(quán)的懲罰措施。

5.1對盜賣田宅的懲罰

明朝法律規(guī)定，凡是隨意盜賣、冒認(rèn)、用假錢購買以及侵占他人田宅的人，一畝田、一間房屋以下，笞打五十。每增加五畝田、房屋三間，罪加一等。罪行最高是杖打八十、徒刑兩年。如果是官員，罪行則翻倍。

5.2土地所有權(quán)相關(guān)的懲罰措施

與住宅用地罰則相關(guān)的內(nèi)容還有土地所有權(quán)方面的懲罰措施。明朝的土地所有權(quán)包括土地國有與土地私有兩種形式。明朝與元朝對于土地所有權(quán)規(guī)定的不同之處在于，明朝不實行均地制，同時從法律上廢除了限制土地兼并的規(guī)定。為了發(fā)展農(nóng)業(yè)，確保土地的最大化使用，朱元璋在建國之初就規(guī)定，凡是逃棄的荒地，全部歸最先開墾占有的人所有，原來的土地所有者即使回歸也喪失土地所有權(quán)，只能夠請求返還地上的房屋和墳?zāi)埂：槲淠觊g多次下令，確認(rèn)開墾荒地者擁有土地所有權(quán)，國家給予相應(yīng)免稅的獎勵。這些規(guī)定雖然使一部分無地的農(nóng)民獲得了一些土地所有權(quán)，但也為貴族官僚地主無限制地兼并農(nóng)民的土地，提供了相應(yīng)的法律依據(jù)。根據(jù)弘治年間的統(tǒng)計，當(dāng)時皇帝直接占有的土地和皇族、貴戚、宦官占有的莊地，占全國土地30%以上。這是明朝高度發(fā)展的封建君主專制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時也導(dǎo)致了大量農(nóng)民失去了自己的土地。

為了保護(hù)土地所有權(quán)人全面行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利，明朝統(tǒng)治者以法律的形式確認(rèn)了各種土地所有權(quán)，并對侵犯土地所有權(quán)的行為制定相應(yīng)的懲罰措施。凡是盜賣、偷種、替換、冒名頂替和侵占他人土地的，每一畝土地，笞打五十；土地每增加五畝，罪行加一等，最高到三年有期徒刑；如果是強占土地，那么杖刑一百，流放三千里。

6明朝住宅用地的來源

明朝住宅用地的來源較為廣泛，主要有三種途徑，分別為國家分配、住宅用地的買賣和住宅用地的繼承。

6.1國家分配

明朝初年，明太祖朱元璋以戰(zhàn)爭的形式，統(tǒng)一全國?？上?，由于戰(zhàn)爭的原因，把事關(guān)國計民生的戶籍、地籍，或者化為灰燼，或者殘缺不全。“版籍多亡，地賦無準(zhǔn)”，這種情況，使朱元璋感到深深的憂慮。不立即解決這個難題，分配土地，皇權(quán)的鞏固與強大，勢必成為一句空話。

6.2住宅用地的買賣

6.2.1住宅用地買賣的權(quán)利

自從宋代以來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是在明朝的住宅用地買賣之中，除了典當(dāng)制度之外，尚盛行“活賣”制度，且典和賣經(jīng)常被人們混用，從而可以看出國家賦于了平民可以隨意買賣住宅用地的權(quán)利。

6.2.2“任所置買地宅”律

在明朝，對于住宅用地買賣的規(guī)定，一項重要的法律制度就是“任所置買地宅”律。

明太祖朱元璋鑒于元代統(tǒng)治的腐敗，在建國之初便組織官員修訂明朝的法律。吳元年十二月，制定了《大明令》。洪武元年，又命令儒臣詳細(xì)制定《大明律》，其后經(jīng)過幾次的修改，于洪武三十年正式頒布施行。“任所置買地宅”律作為國家成文法典之條文，被編錄于《大明律》“戶律-地宅”一門中。

元朝取代宋朝之初，江南地區(qū)的強盜頻繁，加上元朝官員和軍隊干涉民政，社會動蕩，百姓苦不堪言。這導(dǎo)致民族、官民矛盾極其尖銳。因此國家三令五申杜絕官吏侵犯百姓產(chǎn)業(yè)，以此緩和各種矛盾，平息江南亂局。由此可見，明代“任所置買地宅”律，相對于元代“禁官吏買房屋”的立法，在全面保護(hù)百姓地產(chǎn)，抑制官員貪腐方面有著較明確的針對性，也更加具有可操作性。

6.3住宅用地的繼承

明朝農(nóng)民所有的住宅用地，即自耕農(nóng)和半自耕農(nóng)所擁有的小塊住宅用地，亦即直接生產(chǎn)者的小額住宅用地。這些農(nóng)民所有的小塊住宅用地，大多數(shù)是從他們的前代繼承的祖產(chǎn)，或者是他們自己開辟的土地。這是有地者或無地者的中間階層，從全國范圍來看他們?nèi)藬?shù)眾多，他們擁有的住宅用地數(shù)量也相當(dāng)可觀，在封建社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中處于相當(dāng)重要的地位。這些小土地所有者，他們的經(jīng)濟(jì)地位很不穩(wěn)固。他們時常因為債務(wù)、賦役、地租以及天災(zāi)等原因破產(chǎn)，出賣自己的住宅用地，失去生活依據(jù)和住所。

我國農(nóng)村社會的代際傳承是以男性主義而展開的，女子外嫁他村則隨夫申請住宅用地，即使在本村結(jié)婚亦應(yīng)隨夫申請住宅用地。習(xí)慣上，農(nóng)村家庭隨著時間的推移戶主（夫）的主體資格越來越強，而女性（妻）一方隨著時間推移，兒女成長，不僅主體資格不能體現(xiàn)為戶主，甚至連真實姓名也可能丟失。

基金項目：中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）研究生專業(yè)學(xué)位案例庫建設(shè)項目“《法律職業(yè)規(guī)范與倫理》教學(xué)案例庫”（201703）；中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）2017年度校級教學(xué)研究立項“案例教學(xué)法在法學(xué)教學(xué)中的應(yīng)用”（2017B22）。

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