瘋狂的長(zhǎng)租公寓，2020年迎來(lái)生死決戰(zhàn)

劉曠

蛋殼公寓瘋狂擴(kuò)張

不同于萬(wàn)科泊寓這樣房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的長(zhǎng)租公寓，獨(dú)立發(fā)展起來(lái)的長(zhǎng)租公寓品牌蛋殼公寓，本來(lái)手里并沒(méi)有掌握房源。因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房屋租賃市場(chǎng)中，“高收低租”的二房東模式成了蛋殼公寓的必然選擇。

2019年雖然蛋殼公寓的收入實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，但是蛋殼公寓的租賃費(fèi)用和折舊及攤銷費(fèi)用比收入增速更快。收入增速還比不上費(fèi)用的增速，帶來(lái)結(jié)果就是虧損不斷擴(kuò)大。就像倒置的漏斗，正常情況下，蛋殼公寓賺錢的速度實(shí)在很難趕上虧錢的速度。2017年、2018年、2019年，三年以來(lái)蛋殼公寓的虧損在不斷擴(kuò)大。到2019年，蛋殼公寓凈虧損已經(jīng)高達(dá)34.47億元人民幣，同比擴(kuò)大1.5倍。而推動(dòng)蛋殼公寓費(fèi)用飛速上漲和虧損不斷擴(kuò)大的背后，是其毫不掩飾的瘋狂擴(kuò)張欲望。

2019年初，蛋殼公寓以2億美元全資收購(gòu)長(zhǎng)三角地區(qū)知名長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，加快在全國(guó)一二線城市擴(kuò)張的步伐，截至2019年12月31日，蛋殼公寓的公寓單元數(shù)量增長(zhǎng)至43.8萬(wàn)套，這個(gè)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，是蛋殼公寓2019年將業(yè)務(wù)范圍拓展覆蓋至蘇州、無(wú)錫、西安和重慶等13個(gè)城市。

擴(kuò)張的幅度越大，蛋殼公寓需要花出去的錢自然就會(huì)越多，而它的虧損當(dāng)然也會(huì)隨之?dāng)U大，從外在表現(xiàn)形式來(lái)看，這和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口那幾年的“燒錢”玩法如出一轍。而在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口的背后，是來(lái)自資本風(fēng)口的支持。

蛋殼公寓瘋狂擴(kuò)張的底氣，實(shí)際上也是來(lái)自資本市場(chǎng)的看好和支持。

比蛋殼公寓更瘋狂的自如公寓

蛋殼公寓的擴(kuò)張已經(jīng)陷入了瘋狂的境地，但長(zhǎng)租公寓企業(yè)“一哥”自如公寓，可能還要比蛋殼公寓更瘋狂。

有別于房地產(chǎn)開發(fā)商們的集中式運(yùn)營(yíng)，自如公寓是分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的代表，也即是“二房東模式”的首席代表。所謂分散式運(yùn)營(yíng)，就是尋找分散的愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進(jìn)行重新裝修后出租。雖然這種模式的“重資產(chǎn)屬性”要比傳統(tǒng)中介高出很多，但從本質(zhì)上看，其依然沒(méi)有脫離租房中介的范疇太遠(yuǎn)。

作為鏈家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，2011年5月24日，自如公寓業(yè)務(wù)正式啟動(dòng)，鏈家出身的自如公寓，做起分散式長(zhǎng)租公寓自然得心應(yīng)手。

而自如公寓也篤信長(zhǎng)租公寓行業(yè)的市場(chǎng)前景，自如公寓CEO熊林曾在一次論壇上這樣分享自己做自如的心得：“我自己以前做咨詢顧問(wèn)，在IBM任職期間，給鏈家做咨詢后入職鏈家，但對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不太感興趣，花了半年時(shí)間尋找新方向，覺(jué)得租賃機(jī)會(huì)很大，利用鏈家現(xiàn)有的資源，每年可以成長(zhǎng)40%，這對(duì)于一個(gè)做戰(zhàn)略咨詢顧問(wèn)的人來(lái)說(shuō)是很大的寶藏，于是一頭扎在里面?！?/p>

然而，伴隨著自如公寓的高速增長(zhǎng)，伴隨著“自如與非自如”市場(chǎng)格局的鞏固，它的運(yùn)作模式引起后來(lái)者們的競(jìng)相模仿，自如公寓固然成為了行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)準(zhǔn)的確立者，但同時(shí)也不可避免成為了負(fù)面輿論集中攻擊的標(biāo)靶。

2017年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“隔斷間”等亂象頻發(fā)，負(fù)面輿論的大部分火力，都集中在了自如公寓身上，伴隨著2019年自如公寓的加速擴(kuò)張，這些負(fù)面輿論達(dá)到了高潮階段，不過(guò)空穴來(lái)風(fēng)，并非無(wú)因。

2019年加速擴(kuò)張之后，迫于瘋漲的資金壓力，已經(jīng)在兩輪融資中拿到大筆資金的蛋殼公寓，仍然走上了上市融資之路；相比之下2019年拿到融資比蛋殼公寓少的自如公寓，卻絲毫沒(méi)有表現(xiàn)出上市融資的欲望。

蛋殼公寓不惜“流血也要上市”，自如公寓卻對(duì)上市唯恐避之不及?？赡茏匀绻⒅暗娜谫Y規(guī)模更大，錢還沒(méi)花完，家底厚資金充盈，讓它有了比蛋殼公寓更充足的底氣。但更重要的是，自如公寓一直都在“想方設(shè)法”賺錢，這種賺錢的渴望甚至有些讓它不擇手段。

繼在北京實(shí)現(xiàn)盈利之后，2019年自如公寓在上海也實(shí)現(xiàn)了正向盈利。而自如公寓盈利的手段非?！皹銓?shí)無(wú)華”，那就是直接漲價(jià)。

無(wú)論名聲有多差，目前看來(lái)比起在美股中深陷泥潭、融資艱難的蛋殼公寓，盈利能力強(qiáng)大，并且有大筆資金入賬的自如公寓，在接下來(lái)的擴(kuò)張中顯然彈藥充足，優(yōu)勢(shì)更加明顯，也會(huì)有更多的大動(dòng)作。

并購(gòu)、地盤爭(zhēng)奪

其實(shí)在蛋殼公寓和自如公寓的瘋狂擴(kuò)張背后，是行業(yè)大調(diào)整的巨變格局—長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐漸進(jìn)入巨頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

從2017年的“長(zhǎng)租公寓爆發(fā)元年”開始算起，關(guān)于長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)，和關(guān)于行業(yè)發(fā)展前景的爭(zhēng)議，已經(jīng)持續(xù)了3年多的時(shí)間。單是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，不同的“大佬”們對(duì)長(zhǎng)租公寓的看法都無(wú)法達(dá)成一致。

在巨大的爭(zhēng)議聲中，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)了空前絕后的融資高峰期。但緊接著隨監(jiān)管趨嚴(yán)，投資者們的激情驟然冷卻，2019年行業(yè)發(fā)展迅速回歸理性。在行業(yè)降溫，投資者趨于冷靜的情況下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資金額整體減少成為必然結(jié)果。

在融不到錢的情況下，很多長(zhǎng)租公寓小企業(yè)難以為繼，2019年媒體公開的陷入資金鏈斷裂、“跑路”、倒閉等公寓數(shù)量高達(dá)52家。 但整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的局勢(shì)，其實(shí)是“冰火兩重天”。缺乏資金的小企業(yè)陷入倒閉潮，拿到大筆資金的頭部企業(yè)，卻迎來(lái)了并購(gòu)狂潮。包括蛋殼公寓收購(gòu)愛(ài)上租，也是在這種大環(huán)境下的產(chǎn)物。很顯然，在加速清洗中小企業(yè)和頭部企業(yè)掀起的整合并購(gòu)潮中，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。

行業(yè)集中程度上升，頭部企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)自然也就會(huì)進(jìn)一步加劇。自如公寓和蛋殼公寓的瘋狂擴(kuò)張，本質(zhì)上就是在搶地盤，擴(kuò)充勢(shì)力范圍。與此同時(shí)，政策一方面不斷鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展“租售并舉”，另一方面卻在持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管的針對(duì)性和及時(shí)性，行業(yè)規(guī)范不斷健全。

對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，結(jié)合政策面和需求面的宏觀環(huán)境看，這就像是套在身上的枷鎖在不斷收緊，但美妙的前景卻在不斷地迷亂心神，頭部企業(yè)行為顯得有些癲狂，就并不特別顯得讓人意外。

2020年：行業(yè)分水嶺

住房涉及到人的基本需求，盈利空間從來(lái)不用過(guò)多懷疑，但是如果缺少適當(dāng)?shù)募s束，其中的貪婪和血腥永遠(yuǎn)都會(huì)讓人毛骨悚然。好在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)階段，很快就會(huì)成為歷史。

一方面，2017年以來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速發(fā)展，在行業(yè)亂象頻發(fā)的同時(shí)。行業(yè)秩序逐漸地得到規(guī)范和整頓。另一方面企業(yè)通過(guò)自持方式成交的租賃住房用地，以及相關(guān)部門主導(dǎo)的用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地、純租賃用地、人才專項(xiàng)租賃用地等不斷推出，從2020年起這類土地上建設(shè)的租賃住房將將相繼進(jìn)入市場(chǎng)。

所以2020年行業(yè)格局必然會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，長(zhǎng)租公寓企業(yè)們迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。不過(guò)相比起蛋殼公寓、自如公寓這些分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們，像萬(wàn)科泊寓這類自持開發(fā)商，明顯掌握了更多的主動(dòng)權(quán)，可能在競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)取得更多的優(yōu)勢(shì)。

你方唱罷我登場(chǎng)，可不管誰(shuí)在臺(tái)上唱主角，長(zhǎng)期公寓市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力，都是滿足人們的租賃住房需求，抓住這個(gè)核心要點(diǎn)，不斷提高自身運(yùn)營(yíng)能力，長(zhǎng)租公寓企業(yè)才能保證自身長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。其實(shí)這也符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)就是不斷向解決“住有所居”問(wèn)題的方向靠攏。

而在這樣的趨勢(shì)中，像蛋殼公寓、自如公寓這些行業(yè)頭部企業(yè)必須盡快轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，加速運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型。

寫在最后

2020年之后更復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，必然將會(huì)對(duì)這些長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)也將迎來(lái)真正的分水嶺。