法國(guó)人以房養(yǎng)老的操作模式

麗薩

在法國(guó)有一種“以房養(yǎng)老”形式：買家在老人在世時(shí)以租金形式支付老人的生活費(fèi)，待老人去世后全權(quán)獲得這套房子。在法國(guó)，這叫做“老人房”（Viager）。這種房子在中介所的起價(jià)很低，但就像一場(chǎng)賭注，如果老人很早去世，那么就可以少交房租，如果老人健康長(zhǎng)壽，那么就要多交。本期，我們就來聊一聊關(guān)于老人房的那些事兒。

什么是老人房？

從中文翻譯來看，老人房，其實(shí)就是老人賣的房子。從法語名字來看，viager，意思就是終身的房子。合起來看就是“老人賣的終身的房子”，意思就是老人到去世才真正讓出的房子。具體來說，法國(guó)老人有一種養(yǎng)老的方式，那就是如果他們有房子，可以提前找好房子的買家，然后由買家先付一部分購(gòu)房款，類似于“首付“，然后每個(gè)月再支付給老人一筆房租，作為老人的生活所需，直到老人去世，這個(gè)房子就可以歸買家占有了。

為什么會(huì)存在老人房？

黑格爾說，存在即合理。所以，既然存在老人房，那么就一定有它存在的道理。

對(duì)于買家來說，在簽訂購(gòu)買合同的時(shí)候并不需要支付大額的購(gòu)房全款，而只需要付一小部分款項(xiàng)。這比較適合想要買房但是又一下子沒有足夠資金的人。同時(shí)，也比較適合想要貸款買房，卻因各種原因貸不了款的買房人。此外，對(duì)于買家來說，這也可以理解成每個(gè)月定期儲(chǔ)蓄一筆錢，而且還有希望通過這種方式撿到便宜（前提是賣方老人在簽訂合同后的很短時(shí)間就去世了）。

對(duì)于賣家老人來說，從簽訂賣房合同直到自己去世，每個(gè)月都會(huì)有人給自己支付一筆款項(xiàng)用于生活開銷，這樣很好的保證自己可以安享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式賣出去的老人，都是沒有子女的老人，這樣一來，也解決了他們的房子的繼承問題。

老人房售價(jià)是如何定的？

原則上，跟一般的房子一樣是由買賣雙方協(xié)商確定的。但是特別的是，老人房的買賣除了需要考慮房子的市值以外，還要把賣家老人的歲數(shù)和健康狀況考慮在內(nèi)。

具體說來，價(jià)格是由兩部分組成：一個(gè)是首付，一個(gè)是房租。首付就是在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，買家需要先支付的一部分款項(xiàng)。關(guān)于房租的確定比較復(fù)雜，一般要考慮按照法國(guó)老人的平均壽命來看，這個(gè)老人還可以活大概多少年。而且，如果是一對(duì)老夫妻共同賣老人房，那么這個(gè)因素也要考慮進(jìn)去，因?yàn)槿绻莾蓚€(gè)老人，那么買家要支付房租一直到最后一個(gè)老人去世才停止。

合同里有時(shí)候還會(huì)規(guī)定每月支付的房租會(huì)根據(jù)政策的規(guī)定定期小范圍的變化。

各項(xiàng)費(fèi)用都由誰來承擔(dān)？

嚴(yán)格來說，只有當(dāng)老人去世的時(shí)候，買家才真正可以占有這個(gè)房子。那么，當(dāng)老人仍然還住在房子里的時(shí)候，這期間一切修理和保養(yǎng)相關(guān)的費(fèi)用都是由老人自己承擔(dān)的。除此以外，水電瓦斯電話網(wǎng)的費(fèi)用，還有居住稅也都是由老人自己來承擔(dān)。

對(duì)于買家來說，從簽訂購(gòu)房合同之時(shí)起，每年的土地稅是由買家來承擔(dān)的，除非買賣雙方在合同中作出相反的規(guī)定。

老人房與一般房子有什么不同？

如果我們購(gòu)買一套正常的房子，那么房子價(jià)格都提前定好了。而且買家和賣家的權(quán)利義務(wù)什么的一般也在房子付款交接后基本就完成了。也就是說，一般情況下，交了錢領(lǐng)了房子鑰匙，那么買家和賣家基本上就沒有什么關(guān)系了。但是老人房不一樣。同樣的，簽訂了老人房購(gòu)買合同之后，直到老人去世時(shí)，我們才可以知道自己這筆買賣是賺是賠。從合同簽訂之時(shí)起，直到老人去世這段時(shí)間，有可能是一年兩年，也可能是十年二十年，這段時(shí)間買家和賣方老人之間一直有著千絲萬縷的聯(lián)系，兩方的權(quán)利義務(wù)自合同簽訂至老人去世這段時(shí)間一直持續(xù)。

所以，說千句道萬句，購(gòu)買老人房本身而言就是一種風(fēng)險(xiǎn)投資。

當(dāng)然，也存在一種可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)買方式，買賣雙方可以在合同里提前定好，交付多少個(gè)月的房租。如果老人提前去世，那么買家仍然需要繼續(xù)向其繼承人支付房租；如果到了期限，老人并沒有去世，那么買家也可以按合同規(guī)定停止交房租。