芻議理性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟

張永杰

新經(jīng)濟時代的到來，使我國的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。我國地產(chǎn)市場中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：以供給決定需求、片面追求高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、盲目性的高地價對經(jīng)濟增長不利。因此用科學發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展的應(yīng)然走向。

新經(jīng)濟不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟，它呈現(xiàn)出很多特征。首先，新經(jīng)濟的社會網(wǎng)絡(luò)化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經(jīng)濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務(wù)的發(fā)展，將會逐漸改變?nèi)藗児渖虉鲑徫锏牧晳T。再次，新經(jīng)濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用

近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結(jié)起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調(diào)控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究與分析中，必須要清醒地認識到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：住房消費是綜合性消費，它帶動了方方面面行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的消費特別是住房消費是種綜合性消費，涉及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活質(zhì)量的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三駕馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性的行為

我國地產(chǎn)市場中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：

（一）以供給決定需求

在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，居住戶來投宿，美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版。從市場經(jīng)濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結(jié)果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產(chǎn)者（企業(yè)）和消費者（家庭）的需求所決定的，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調(diào)，這樣才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經(jīng)濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結(jié)果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā)，基本建設(shè)的投資效益大大下降。

（二）片面追求高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

在市場經(jīng)濟中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè)。

（三）盲目性的高地價對經(jīng)濟增長不利

按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費，這反過來會導致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟增長不利，是一種非理性行為。另外，出于行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政 治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向

城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的非理性行為，用科學發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來應(yīng)然走向。

（一）搞好“城市經(jīng)營”

很多人認為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品位，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置建什么樣的房子？達到什么樣的規(guī)模？能否成為城市的記憶？能否復制和再生？這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學發(fā)展觀看待城市建設(shè)。

（二）市場將逐漸走向成熟化

綜合當前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于由不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅俊姆?，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復返。從當前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析，只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發(fā)展觀的指引下加強了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產(chǎn)業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場將逐漸走向成熟化。

（三）地價將趨于合理水平

如前所述，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強的拉動作用，同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和重要的。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)深入投機要素，將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫，如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟將會立刻崩潰，自然將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的教訓。

（四）創(chuàng)新制度和體制

根據(jù)公共選擇學者的“尋租理論”，尋租是政府干預的必然產(chǎn)物，也就是說，政府運用行政權(quán)力對市場的干預和管制是尋租產(chǎn)生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經(jīng)濟集團”、“個人”等尋租現(xiàn)象和腐敗的產(chǎn)生，必須從制度或體制創(chuàng)新方面入手，消除腐敗和尋租產(chǎn)生的土壤和條件，一方面保護好國有資源和地產(chǎn)市場機制，使國有資源不致白白流失，使地產(chǎn)市場機制不致被扭曲；另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩(wěn)定和健康發(fā)展。這就要求在加快市場體制形成、實現(xiàn)經(jīng)濟體制變革、推進政治―行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權(quán)力的行政法規(guī)和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。

（作者單位：山東省菏澤市東明縣房地產(chǎn)管理局）