長(zhǎng)效機(jī)制他山之石

香港經(jīng)驗(yàn)

中國(guó)香港地區(qū)政府通過(guò)推行公共房屋計(jì)劃，為中低收入群體解決居住問(wèn)題。上世紀(jì)70年代，香港房屋委員會(huì)全面統(tǒng)籌香港公共住房的建設(shè)和管理，在1973-1982年的10年間，政府實(shí)行“十年建屋”計(jì)劃，為150萬(wàn)居民提供了條件較好的租住公屋；1987年香港政府推出“長(zhǎng)遠(yuǎn)住房發(fā)展策略”，旨在擴(kuò)大重建計(jì)劃，確保所有家庭都獲得合適的住房，1987-1996年，香港房屋委員會(huì)和房屋協(xié)會(huì)所建的公屋和居屋數(shù)量與私人開(kāi)發(fā)商建設(shè)的住房數(shù)量大體保持在58：42的比例。

除了保障市民的基本居住，香港政府也在積極的引導(dǎo)住房供應(yīng)體系的層級(jí)化。如在1977年和1978年開(kāi)始實(shí)行“居者有其屋計(jì)劃”和“私人機(jī)構(gòu)參建計(jì)劃”，推進(jìn)住房私有化，以30%-45%的優(yōu)惠價(jià)格將住房出售給收入水平提高的租戶，從而騰出租住公屋名額給低收入家庭；上世紀(jì)90年代，一些家庭收入水平超過(guò)公屋或居屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不斷攀升的商品住宅，香港政府于1993年推出“夾心層住屋計(jì)劃”，并于1997年以前興建1萬(wàn)套住宅，以略高于居屋但低于市場(chǎng)的價(jià)格出售給中等收入家庭。

公營(yíng)租住房占比以及合理的租金收入比均表明香港住房體系層級(jí)劃分明確。據(jù)香港近三屆的人口普查，2001年、2006年和2011年公營(yíng)租住房屋數(shù)量穩(wěn)定占到住房總量的30%，私人永久性房屋占比穩(wěn)定在45%。從家庭戶居住方式分類來(lái)看，自購(gòu)住房與全租住房幾乎各占一半比例，租房群體基數(shù)龐大。從支付能力來(lái)看，租住私人住房的租金中位數(shù)約為租住公營(yíng)租用房屋的4-6倍，而私人住房和公營(yíng)住房的租金與對(duì)應(yīng)人群的收入比率中位數(shù)分別為10%和25%，兩者均處于合理區(qū)間，由此證明香港的住房體系分層極為成功。

新加坡經(jīng)驗(yàn)

新加坡住房市場(chǎng)有效分層，需求與供應(yīng)“對(duì)號(hào)入座”。

新加坡住房市場(chǎng)可分為組屋（HDB flat）和私人住房?jī)刹糠?，組屋是由住房發(fā)展局（HDB）組織建設(shè)并以一定的標(biāo)準(zhǔn)出售或出租（以出售為主）給居民的政策性住房；居民購(gòu)買(mǎi)組屋后在符合一定條件的基礎(chǔ)上還可以將其轉(zhuǎn)賣或出租給符合HDB規(guī)定的其他居民。

私人住房則是由私人住宅開(kāi)發(fā)商建設(shè)開(kāi)發(fā)，由于私人住房在位置、密度、環(huán)境、品質(zhì)等方面均遠(yuǎn)優(yōu)于組屋，因此其價(jià)格也遠(yuǎn)超組屋。新加坡住房市場(chǎng)的特點(diǎn)是保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，居民根據(jù)自身收入水平“對(duì)號(hào)入座”，市場(chǎng)效率大大加強(qiáng)。

住房市場(chǎng)有效分層的前提是保障性住房的供應(yīng)充足。新加坡政府在過(guò)去幾十年當(dāng)中基本上只關(guān)注組屋市場(chǎng)，早在1959年自治之初就已介入住房問(wèn)題，大力推行公共住房政策，大規(guī)模建設(shè)組屋。截至2015年年底，新加坡在HDB管理下的組屋接近100萬(wàn)套，全新加坡共有82%的市民居住在組屋中，剩余18%的市民居住在私人住房。

政府不以盈利為目的，維持較低的組屋價(jià)格，組屋定價(jià)大多是建造成本的80%-90%。組屋定價(jià)并不以成本作為參考，而是按支付能力來(lái)確定組屋價(jià)格，即90%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)三居組屋，70%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)四居組屋。組屋價(jià)格比同類商品房低50%-70%，二手組屋的價(jià)格波動(dòng)與私人商品房趨同，但波動(dòng)幅度更低。

充分運(yùn)用立法解決土地和規(guī)劃等問(wèn)題。新加坡在建國(guó)初期，國(guó)會(huì)通過(guò)了征用土地法令，使政府能以廉價(jià)取得大片土地，興建組屋。同時(shí)，新加坡有嚴(yán)密的城市規(guī)劃，每個(gè)區(qū)域都有預(yù)留用地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

英國(guó)經(jīng)驗(yàn)

英國(guó)政府主要通過(guò)政策干預(yù)的途徑，開(kāi)發(fā)廉價(jià)公房以幫助社會(huì)地位低下階層或傳統(tǒng)的勞動(dòng)階級(jí)解決住房問(wèn)題。英國(guó)住房保障體系主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：

20世紀(jì)40年代至70年代前后，廉價(jià)公房大開(kāi)發(fā)階段。英國(guó)政府在1946年、1949年、1975年相繼頒布《住宅法》、《住宅出租和補(bǔ)償法》之后，英國(guó)地方政府開(kāi)始大量建設(shè)廉價(jià)公房，集中體現(xiàn)了社會(huì)住房保障制度的觀點(diǎn)。1970年代前后政府擁有的住宅存量占社會(huì)總住宅存量持續(xù)保持在32%左右。

20世紀(jì)80年代至90年代，公房建造量縮減，公房私有化轉(zhuǎn)移開(kāi)啟。受1973-1974年中東石油危機(jī)和1980年通貨膨脹等社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因，大量的社會(huì)福利住房造成政府財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重，1974年之后，英國(guó)政府開(kāi)始縮減公房建造量，減少住宅補(bǔ)貼，提高房租，并開(kāi)始全面推進(jìn)住房私有化政策，逐步提高住房擁有率。1979-1987年，英國(guó)政府共出售公房119萬(wàn)套，住房自有率從55%上升至67%。

21世紀(jì)至今，保障性住房占比開(kāi)始回升。盡管英國(guó)政府從1980年以來(lái)一直加大住房私有化制度，但是對(duì)提供給低收入家庭用的廉價(jià)房仍然給予很大關(guān)注。2004年3月，英國(guó)政府宣布了一項(xiàng)總值達(dá)35億英鎊的計(jì)劃，計(jì)劃在3年內(nèi)建設(shè)7萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)住房，并在2004年年底通過(guò)了《住宅法（2004）》，明確提出中低收入居民住房問(wèn)題由中央政府負(fù)責(zé)。2006年的財(cái)政預(yù)算中，英國(guó)政府計(jì)劃投入約10億英鎊用于建造一般居民買(mǎi)得起的住房。

目前，英國(guó)約有65%的住戶擁有自有住宅產(chǎn)權(quán)，剩余35%通過(guò)租賃居住，其中約有10%的市民（低收入群體）租住在廉價(jià)公房?jī)?nèi)。

美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)早期由政府為低收入居民提供公共租賃住房。美國(guó)公共住房政策開(kāi)始于大蕭條后的1930年代，初期主要是由地方政府全面負(fù)責(zé)住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并將住房以較低的租金出租給低收入家庭，公共住房的租金水平基本維持在房屋運(yùn)營(yíng)成本。

在這一時(shí)期，公共住房政策主要是為了解決大蕭條后居民住房支出承擔(dān)能力下降以及建筑行業(yè)大量失業(yè)的現(xiàn)象。新建的公共住房與貧民窟的改造相互關(guān)聯(lián)，即避免了新增住宅供應(yīng)沖擊私人住房市場(chǎng)，又提升了落后社區(qū)的居住質(zhì)量。

1960年代起開(kāi)始鼓勵(lì)私人部門(mén)介入。由于政府的住房建設(shè)效率低下，而且公共住房建設(shè)也給政府帶來(lái)了財(cái)政壓力，1961年美國(guó)住宅法對(duì)社會(huì)資本開(kāi)放了公共住房市場(chǎng)。在1961年法案下，政府為私人開(kāi)發(fā)商提供保險(xiǎn)與低息貸款。1965年，美國(guó)成立住宅與都市發(fā)展部（HUD），負(fù)責(zé)向建設(shè)公共住房的私人部門(mén)提供優(yōu)惠貸款。私人資本的參與，使1970年公共住房的建設(shè)量大增。

1980年后，美國(guó)政府進(jìn)一步降低了公共住房的財(cái)政開(kāi)支，并推出多項(xiàng)鼓勵(lì)私人部門(mén)參與的政策。1981年里根政府上臺(tái)后，認(rèn)為HUD的運(yùn)營(yíng)存在低效甚至貪腐的問(wèn)題，于是大幅削減了HUD的預(yù)算。從1981年至今，一系列保障公共住房的政策被推出，這些政策都旨在減少政府的投資，引入私人部門(mén)的干預(yù)。

具體政策有：低收入住房建設(shè)稅收抵扣項(xiàng)目（The Low-Income HousingTax Credit），為建設(shè)公共住房的開(kāi)發(fā)商提供稅收抵扣；HOPE VI，政府資金與社會(huì)資本合作重建或改建公共住房；住宅選擇優(yōu)惠券（The Housing Choice Voucher Program），依據(jù)HUD每年制定的公平市場(chǎng)租金，由低收入居民自行尋找住宅，由政府直接向出租人支付公平租金，差額部分由承租人補(bǔ)齊。

2016年，美國(guó)接受住房支援的住戶中，有46%使用住宅選擇優(yōu)惠券的方式，居住政府公共住宅的比例為21%。

資料來(lái)源于中金公司研究部