德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

■ 羅憶寧 賴芳芳

國(guó)際交流

德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

■ 羅憶寧 賴芳芳

德國(guó)擁有主要發(fā)達(dá)國(guó)家中規(guī)模最大的住房租賃市場(chǎng)，其私營(yíng)住房租賃企業(yè)歷史悠久，規(guī)模龐大，服務(wù)專業(yè)。德國(guó)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展的相關(guān)政策，既為德國(guó)租賃企業(yè)提供了支持，也引導(dǎo)了企業(yè)的投資方向。

一、德國(guó)住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)地位

住房租賃企業(yè)是租賃住房持有和運(yùn)營(yíng)的主體。2011年，德國(guó)共有4050萬(wàn)套住房，57%的住房用于出租。租賃住房的供應(yīng)主體構(gòu)成豐富，機(jī)構(gòu)持有占租賃市場(chǎng)40%的份額，其中，私營(yíng)住房租賃企業(yè)持有320萬(wàn)套住房。

住房租賃企業(yè)是存量住宅現(xiàn)代化改造的主力。2016年，德國(guó)平均住宅能耗為160kWh/m2。住房租賃企業(yè)積極對(duì)住宅進(jìn)行現(xiàn)代化的節(jié)能改造，能耗大幅降低。以Deutsche Wohnen為例，平均住宅能耗2015年已下降到139kWh/m2，2018年前的建筑節(jié)能投資額將達(dá)4億歐元。住房租賃企業(yè)批量化、大規(guī)模的改造，有力地帶動(dòng)了全國(guó)范圍內(nèi)建筑能耗的下降，促進(jìn)綠色建筑行業(yè)的發(fā)展。

二、德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境

德國(guó)住房租賃企業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)德國(guó)政府的大力支持。為鼓勵(lì)租賃住房的建設(shè)，增加租賃住房的可支付性，同時(shí)，應(yīng)對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化、老齡化、移民增加的發(fā)展趨勢(shì)，德國(guó)政府推出了一系列有導(dǎo)向性的租賃住房政策，為企業(yè)提供帶有附加條件的優(yōu)惠政策。一方面為獲得政策優(yōu)惠；另一方面為增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，德國(guó)住房租賃企業(yè)積極配合政府政策，以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。

（一）以財(cái)稅政策鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)和持有租賃住房

二戰(zhàn)后，德國(guó)面臨大面積的住房短缺。為鼓勵(lì)租賃住房建設(shè)，德國(guó)1950年出臺(tái)《住房建設(shè)法》，政府以財(cái)政優(yōu)惠或補(bǔ)貼大型住房企業(yè)建設(shè)租賃住房，約定在20～30年期限內(nèi)適用“成本價(jià)房租”，期滿后，房租價(jià)格可以市場(chǎng)化。1950～1959年在財(cái)政支持下共建成住房330萬(wàn)套。

《住房建設(shè)法》廢止后，德國(guó)目前沒(méi)有針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的稅收優(yōu)惠，但住房租賃企業(yè)和其他租賃住房投資者一樣享有租賃住房加速折舊等稅收優(yōu)惠（見(jiàn)表1）。

表1 德國(guó)租賃企業(yè)稅收對(duì)比

（二）支持存量租賃房改造

在德國(guó)，供暖、生活熱水、照明等建筑相關(guān)能耗占社會(huì)總能耗的40%左右。為提高能源使用效率、降低碳排放，德國(guó)政府積極鼓勵(lì)存量住房的現(xiàn)代化改造。一是在《租房法》中規(guī)定，房東進(jìn)行現(xiàn)代化、節(jié)能化改造后，10年內(nèi)每年可加租11%，并規(guī)定承租人不得拒絕住房現(xiàn)代化改造；二是德國(guó)政府對(duì)參與現(xiàn)代化改造的企業(yè)，通過(guò)德國(guó)復(fù)興信貸銀行（KFW）提供長(zhǎng)期低息貸款；三是政府財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，以達(dá)到EnEV-2009德國(guó)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)100（KFW100）為基本要求，達(dá)到KFW85標(biāo)準(zhǔn)的建筑，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)70歐元；達(dá)到KFW55標(biāo)準(zhǔn)，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)241．5歐元/m2。

為應(yīng)對(duì)德國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，德國(guó)政府大力支持存量房的適老化改造，2020年前，政府計(jì)劃投入390億歐元用于現(xiàn)有300萬(wàn)套住房的無(wú)障礙化、適老化改造。在此背景下，租賃企業(yè)可向德國(guó)政府申請(qǐng)低息貸款進(jìn)行住宅的適老化改造。

（三）承租人保護(hù)

德國(guó)的租賃管理非常注重保護(hù)承租人利益。在法律上，德國(guó)頒布了《住房補(bǔ)助金法》《住房租賃法》等一系列法律保障承租人權(quán)益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德國(guó)《出租權(quán)利修改法案》規(guī)定：三年內(nèi)房屋租金漲幅不得超過(guò)15%，即增幅上限由之前的20%下調(diào)至15%；房屋租金應(yīng)當(dāng)參考當(dāng)?shù)亍胺孔庵笇?dǎo)價(jià)”，超過(guò)這一價(jià)格的20%為違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭；超過(guò)50%的，房東被認(rèn)為賺取暴利，可判入獄三年。

三、住房租賃企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)—以德國(guó)前五大住房租賃企業(yè)為例

德國(guó)住房租賃企業(yè)市場(chǎng)集中度較高。2016年，德國(guó)公寓擁有量前五的企業(yè)為Vonovia（34萬(wàn)套）、Deutsche Wohnen（15萬(wàn)套）、LEG Immobilien（11萬(wàn)套）、TAG Immobilien（7．5萬(wàn)套）、Buwog（2．7萬(wàn)套）。五大企業(yè)共擁有的73萬(wàn)套住房，占租賃市場(chǎng)的2．7%和私營(yíng)企業(yè)擁有量的23%。德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展歷史長(zhǎng)，專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度高。

（一）科學(xué)制定戰(zhàn)略，明確經(jīng)營(yíng)定位

德國(guó)租賃企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，企業(yè)對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)范圍都有明確的定位，除Vonovia在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)設(shè)租賃業(yè)務(wù)外，其他四家企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分布高度集中在核心區(qū)域（見(jiàn)表2）。企業(yè)戰(zhàn)略各有側(cè)重，旨在發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

為了延長(zhǎng)服務(wù)價(jià)值鏈，住房租賃企業(yè)積極開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。多元化經(jīng)營(yíng)一方面為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，如Deutsche Wohnen的老齡護(hù)理業(yè)務(wù)，每年為企業(yè)帶來(lái)1560萬(wàn)歐元的收入；另一方面，也提高了服務(wù)質(zhì)量，如Vonovia SE建立了自營(yíng)的技工組織Deutsche TGS，專門(mén)負(fù)責(zé)旗下住宅的維修業(yè)務(wù)，有助于提高服務(wù)響應(yīng)速度和維修質(zhì)量。

（二）降低空置率，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)

表2 德國(guó)住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

表3 德國(guó)五大住房租賃企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)（2015）

德國(guó)住房租賃企業(yè)較好地通過(guò)專業(yè)化管理、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、品牌化效應(yīng)降低了空置率，提高了投資回報(bào)率。在德國(guó)平均租賃住房空置率約為7%的情況下，企業(yè)住房空置率多數(shù)不足4%，德國(guó)平均租金回報(bào)率約為4%～5%，而企業(yè)的租金回報(bào)率普遍高于5%。

為進(jìn)一步提高投資回報(bào)率，各企業(yè)均將優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)視為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要活動(dòng)，出售低回報(bào)率住宅，建造或收購(gòu)核心區(qū)域住宅。

表4 2015年企業(yè)股東結(jié)構(gòu)

（三）適應(yīng)租賃需求，科學(xué)設(shè)計(jì)住宅

對(duì)租賃住宅與對(duì)購(gòu)房住宅的需求，存在較大差異。主要表現(xiàn)在：一是受制于支付能力，租賃住房平均面積較小，2013年，德國(guó)家庭自有住房平均面積為91．9m2，而租賃住房家庭面積為其57%；二是對(duì)于客廳等公共空間的需求程度較低；三是租賃群體中，單身或結(jié)婚但沒(méi)有孩子的夫妻比例相對(duì)較高，僅需一居室或兩居室即可滿足需求。

為適應(yīng)承租人需求，德國(guó)租賃企業(yè)建造和持有的租賃住房普遍以中小戶型為主。以德國(guó)一處租賃住宅為例（見(jiàn)下圖），一梯兩戶，單戶總面積為50m2，一居室，客廳和餐廳一體，結(jié)構(gòu)緊湊，空間利用效率高。

德國(guó)某租賃住房設(shè)計(jì)圖

（四）提升服務(wù)質(zhì)量，提高響應(yīng)速度

租賃住房客服和維修的質(zhì)量和速度，對(duì)于租戶體驗(yàn)至關(guān)重要。租客服務(wù)被視為服務(wù)質(zhì)量的重要一環(huán)。以Vonovia SE為例，其客服中心每天要處理10500件租客要求，除85%可以在電話中解決外，其余15%就要通過(guò)房屋管理員（caretaker）上門(mén)解決。為降低維護(hù)成本，企業(yè)通過(guò)科學(xué)布局，合理分配任務(wù)，加快響應(yīng)速度，提高管理效率，1名房屋管理員平均可管理500戶住宅。

（五）推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展，降低建筑能耗

對(duì)于德國(guó)住房租賃企業(yè)，住房現(xiàn)代化和節(jié)能化改造是有利可圖的。根據(jù)各企業(yè)公布的數(shù)據(jù)，房屋年租金約為60歐/m2，建筑現(xiàn)代化、節(jié)能化改造成本約為20歐/m2，與租金相比，改造費(fèi)用并非難以承受。在房屋改造后，一方面將有效降低約50%的日常維護(hù)成本；另一方面，法律規(guī)定房東進(jìn)行現(xiàn)代化、節(jié)能化改造后，10年內(nèi)每年可加租11%，相當(dāng)于給企業(yè)提供了合理增加租金的途徑。

（六）拓寬融資渠道，降低融資成本

德國(guó)政府對(duì)于住房租賃企業(yè)融資方式的限制較少。由于融資渠道多樣化，住房租賃企業(yè)可以通過(guò)IPO、企業(yè)債、REITs等多種渠道融資，有助于獲得長(zhǎng)期貸款、降低融資成本。德國(guó)租賃企業(yè)資金來(lái)源也較為多樣，既有商業(yè)銀行，也有保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、外資等多方面的資金，還包括提供現(xiàn)代化、適老化改造低息貸款的政府。以Buwog為例，其貸款結(jié)構(gòu)中，24%來(lái)自于政府補(bǔ)貼的貸款，76%來(lái)自于銀行，平均貸款期限為15．9年，平均融資成本為2%。

從股東結(jié)構(gòu)看，由于投資安全，收益穩(wěn)定，德國(guó)住房租賃企業(yè)吸引了多樣化的投資者，除德國(guó)本土投資企業(yè)外，還吸引了大量外資。既有如黑巖（Black Rock）的國(guó)際投資集團(tuán)，也有尋求安全資產(chǎn)的挪威中央銀行（Norges Bank）。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院工業(yè)經(jīng)濟(jì)系）