張晨強(qiáng)
(太原社會科學(xué)院,山西 太原 030002)
太原房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查和研究
張晨強(qiáng)
(太原社會科學(xué)院,山西 太原 030002)
太原房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展,在城市經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占據(jù)重要地位,并在未來的發(fā)展中既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)。政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控和政策引導(dǎo),一是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展觀念,樹立“中心城市意識”,以人口的聚集吸引要素的聚集、產(chǎn)業(yè)的聚集,增強(qiáng)城市發(fā)展后勁;二是以太原都市區(qū)建設(shè)為契機(jī),推動工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展,構(gòu)建工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展的新機(jī)制;三是強(qiáng)化設(shè)施和服務(wù)建設(shè),提高主城區(qū)土地溢出價(jià)值;四是適度控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供給,使其與市場需求相匹配;五是鼓勵合理的房地產(chǎn)需求,繼續(xù)釋放需求活力;六是完善“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制,積極消化現(xiàn)有庫存;七是建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制,為政府政策制定提供科學(xué)依據(jù)。
太原市;房地產(chǎn);市場;調(diào)研
房地產(chǎn)業(yè)是伴隨城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè),和全國一樣,太原房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展,在城市經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占據(jù)重要地位。在經(jīng)濟(jì)面臨“三期疊加”背景下,我國房地產(chǎn)市場存在泡沫積累與泡沫破裂的“雙向失調(diào)”風(fēng)險(xiǎn),中央將房地產(chǎn)去庫存作為供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。太原房地產(chǎn)市場發(fā)展情況怎樣,未來發(fā)展前景如何,如何按照房地產(chǎn)去庫存的要求實(shí)施政策調(diào)控?帶著這些問題,課題組通過調(diào)研訪談,搜集資料,對太原房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進(jìn)行了梳理分析,提出相關(guān)政策建議。
房地產(chǎn)市場作為一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場,受供給和需求以及制約它們的諸多復(fù)雜因素的影響,既受每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景等因素的影響,又受政府宏觀調(diào)控政策的影響,是一個(gè)極其復(fù)雜、社會關(guān)注度極高的市場。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一,社會資本只有與政府合作,獲得政府提供土地供應(yīng)和城建規(guī)劃,并接受政府的嚴(yán)格監(jiān)管才能從事房地產(chǎn)開發(fā),形成房地產(chǎn)市場供給。居民和組織只有在有改善居住、辦公和商業(yè)經(jīng)營用房的需求,并且有能力購買,政府的政策也允許購買,才能形成需求。供給和需求共同決定價(jià)格,價(jià)格反過來又影響供給和需求。為全面反映太原房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,我們從太原房地產(chǎn)市場供給、需求、價(jià)格和政策環(huán)境等方面來反映發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)市場供給大幅增加,增加供給的后勁充足
1.房地產(chǎn)投資大幅增長
“十二五”以來,太原房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,由2011年的310.55億元增加到2015年的597.83億元,增長92.5%,高于全國55.3%的增速,在中部六省及周邊省會城市中,增速居第三位,僅次于鄭州(115.9%)和武漢(101.3%)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中,住宅投資由2011年的245.8億元增加到2015年的437.34億元,增長77.9%;辦公樓投資由2011年的6.47億元增加到2015年的56.17億元,增長768%;商業(yè)用房投資由2011年的22.4億元增加到2015年的44億元,增長96.4%。辦公樓投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅和商業(yè)用房增速。2016年1-11月,太原房地產(chǎn)開發(fā)投資610億元,增長12.8%,繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢。投資增加使得太原房地產(chǎn)市場供給后勁充足(見圖表1)。
表1:太原2011-2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)
2.房地產(chǎn)在建和竣工面積均穩(wěn)步增長
太原房地產(chǎn)企業(yè)施工房屋面積由2011年的2812.4萬平方米增加到2015年的4830.5萬平方米,增長71.8%;竣工面積由2011年的229.3萬平方米增加到2015年的423.3萬平方米,增長84.6%,其中住宅竣工面積也有較大幅度增長(見圖表2)。
表2:太原2011-2015年房地產(chǎn)企業(yè)施工竣工面積
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的面積大幅增加
2011年到2015年,受房地產(chǎn)市場價(jià)格波動及國家調(diào)控政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)拿地的數(shù)量波動很大。但從2015年以來,受一線城市房價(jià)暴漲的影響,企業(yè)普遍看好后市,加快了拿地進(jìn)度。2015年購置土地面積238.68萬平方米,按照3.5的容積率計(jì)算,可增加840萬平方米供給。2016年恒大、萬科等龍頭企業(yè)拿地的熱情繼續(xù)高漲(見圖表3)。
表3:太原2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積
(二)市場需求比較旺盛,銷售面積穩(wěn)步增加
1.商品房銷售面積大幅增加
2011年到2015年,太原商品房銷售面積由2011年的216.2萬平方米大幅增加2015年的448.3萬平方米,增長107.4%;其中住宅商品房銷售面積增長119.7%,表明居民住房購買需求旺盛(見圖表4)。
表4:太原2011-2015年商品房銷售面積
2.住宅商品房庫存面積在合理范圍之內(nèi)
根據(jù)市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)(來自房地產(chǎn)交易系統(tǒng)),截止2015年底,太原商品房實(shí)際庫存約為910萬平方米,其中住宅庫存為490萬平方米,商業(yè)用房310萬平方米,辦公樓110萬平方米。住宅庫存僅為年銷售面積1.16倍,應(yīng)該說在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。商業(yè)用房和辦公用房庫存為年銷售量的16.5倍,存在嚴(yán)重過剩。而根據(jù)太原統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù),太原房地產(chǎn)開發(fā)商品房待售面積一直維持在很低的水平。2015年的待售面積僅為143.8萬平方米(見圖表5)。
表5:太原2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)商品房待售面積
(三)房地產(chǎn)價(jià)格總體穩(wěn)定,處在合理價(jià)位
“十二五”以來,太原房價(jià)總體上呈穩(wěn)中趨漲的態(tài)勢,商品房平均銷售價(jià)格由2011年的每平方米6816元漲到2015年的7508元,五年上漲10.2%,住宅平均銷售價(jià)格上漲12.1%,與一線城市相比,均屬于溫和上漲(見圖表6)。
表6:太原2011-2015年商品房銷售價(jià)格
從2016年11月的房地產(chǎn)價(jià)格水平看,新建商品住宅銷售價(jià)格比2015年上漲3.4%,90平方米及以下新建商品住宅銷售價(jià)格上漲4.9%;二手住宅銷售價(jià)格比2015年上漲4.8%,90平方米及以下二手住宅銷售價(jià)格上漲6.1%。漲幅均有所擴(kuò)大,90平方米及以下面積新建商品住宅銷售平均價(jià)格上漲較大,市場需求比較旺盛,但價(jià)格上漲幅度仍在較為合理范圍之內(nèi)(見圖表7)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場集中度明顯提高
近年來,隨著太原房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步向好,外來房企進(jìn)駐太原的隨之增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截止2016年底,中國房地產(chǎn)銷售前100名的企業(yè),至少有19家已經(jīng)進(jìn)入太原市場,包括萬科、恒大、富力、保利、中海、陽光城、華潤置地、萬達(dá)、綠地、中國鐵建、碧桂園、融創(chuàng)中國、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展、廣電地產(chǎn)、首開、首創(chuàng)、海爾地產(chǎn)、復(fù)地等。這些外地大型房企銷售狀況普遍比本土房企要好。根據(jù)市房產(chǎn)局的數(shù)據(jù),2015年底,7家外地大型房企開發(fā)的10個(gè)項(xiàng)目售出83%,而本地房企的27個(gè)項(xiàng)目僅售出70.5%。2016年的太原市場,外地大型品牌房企依舊起著領(lǐng)軍作用,恒大、萬科、富力、保利等外地大型房企銷售勢頭強(qiáng)勁,4家房企占市場銷售額的37.7%,本地房企銷售最好的中正地產(chǎn)僅占3.58%(見圖表8)。
圖8:太原各房企2016年上半年銷售金額集中度
(五)房地產(chǎn)調(diào)控政策比較寬松
1.加大了對居民合理住房消費(fèi)的支持力度
從2014年8月起,太原市全面取消了本地人限購2套、外地人限購1套、外地人購房提供社?;蛲甓愖C明、限制20歲以下單身人員購房等已實(shí)施近4年的限制性購房措施。2016年10月31日,太原市政府發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的實(shí)施意見》,出臺十六條措施加大房地產(chǎn)去庫存力度。將居民家庭首次購買普通住房的最低首付款比例下調(diào)至20%;對居民家庭二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策,降低居民購房負(fù)擔(dān)。拓寬公積金用途,把靈活就業(yè)人員和個(gè)體工商戶納入住房公積金支付覆蓋范圍,進(jìn)一步支持職工使用住房公積金用于住房消費(fèi)。停止新建公租房,通過商品住房市場籌集公共租賃住房房源,鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)。
2.放寬外來人員落戶政策
2016年5月,太原市政府出臺《太原市人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》明確規(guī)定:有序放開城六區(qū)落戶條件,凡在迎澤區(qū)、小店區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬柏林區(qū)、尖草坪區(qū)、晉源區(qū)的有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所,按照國家規(guī)定在我市參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)滿三年的人員,本人及共同居住生活的配偶、未婚子女,可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺W艨?。還提出對外來常住人口提供基本公共服務(wù),包括教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障和社會救助等方面的服務(wù)。全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員落戶限制。確保新落戶居民享有與城鎮(zhèn)居民同等義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。從政策上為人口流入提供了便利,也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場潛在的需求者。
總體上看,正如太原市經(jīng)濟(jì)工作會上指出的,“目前,我市城區(qū)商品住房庫存保持在合理區(qū)間,但商業(yè)辦公用房庫存較大”。太原房地產(chǎn)市場“去庫存的重點(diǎn)是解決好城區(qū)商業(yè)辦公用房和縣城房地產(chǎn)庫存問題”。
未來太原房地產(chǎn)市場發(fā)展既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn),機(jī)遇表現(xiàn)為:一是我國、我省仍處于城鎮(zhèn)化的較快推進(jìn)期,城鎮(zhèn)化的潛力仍未全部發(fā)揮出來,人口聚集的空間很大;二是太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于中高速,增速名列全省前茅,對省內(nèi)其他地級市人員有吸引力。三是太原大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),拉大了城市發(fā)展的空間,改善了人居環(huán)境,增強(qiáng)了城市服務(wù)功能,房地產(chǎn)有溢價(jià)效應(yīng)。但從中部地區(qū)和全國格局來看,太原房地產(chǎn)市場發(fā)展仍面臨諸多不利因素。
房地產(chǎn)市場是一個(gè)極其復(fù)雜的市場,不同的機(jī)構(gòu)、不同的人群根據(jù)不同的信息,可能得出不同的結(jié)論和判斷。國內(nèi)一些研究機(jī)構(gòu)對太原房地產(chǎn)市場發(fā)展前景比較看淡。2016年8月,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)》報(bào)告,顯示了未來一年(2016年下半年至2017年上半年)內(nèi),不同城市房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)度,將太原與呼和浩特、???、蘭州、長春一起列入投資風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。也有媒體人士認(rèn)為“由于太原樓市庫存量過高所致,以太原現(xiàn)在的庫存量和去化速度,太原樓市的庫存量需要7年才能賣的完”。通過調(diào)研,認(rèn)為影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素有以下幾個(gè)方面:
(一)房地產(chǎn)市場供給存在大幅增加的可能
我國實(shí)行建設(shè)用地指標(biāo)是自上而下層層分配的用地管理模式,擁有土地指標(biāo)就可以開發(fā)使用土地資源,搞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。太原建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先保證城中村改造。從2015年開始,太原市準(zhǔn)備2020年前基本完成全部170個(gè)城中村的改造,改造涉及土地總面積191平方公里,其中舊村宅基地占用面積47平方公里,需拆除舊村宅基地及公共建筑面積4163萬平方米,按照改造計(jì)劃,改造完成后將新建1.5億平方米建筑,凈增近1億平方米建筑,其中多數(shù)為住宅。2015年啟動54個(gè)村的改造工作,共拆除建筑面積1512萬m2,拆遷量完成88%;有47個(gè)村基本完成整村拆除。2016年安排改造城中村31個(gè),需拆除舊村建筑面積889.46萬平方米。31個(gè)村啟動改造,釋放出大量的優(yōu)質(zhì)地塊,眾多房企簽約城中村改造項(xiàng)目。恒大簽約楊家堡、小井峪、紅溝、店坡、趙莊、彭村等城改項(xiàng)目;融創(chuàng)與殷家堡簽訂框架合作協(xié)議;當(dāng)代參與武家莊、南堰城中村改造;萬科攜手東太堡城改;富力簽約大東流、小東流,龍堡以及西寨部分地塊;碧桂園參與楊家峪城改;綠城開發(fā)親賢村。按照商業(yè)用房4的容積率和住宅3.5的容積率,按2-3年的開發(fā)周期計(jì)算,未來2、3年內(nèi),僅城中村改造就會年增加約1000萬的房地產(chǎn)供給,現(xiàn)在每年商品房的銷售僅為400多萬平方米,供給可能會大大超出需求。
設(shè)年發(fā)電效益和年運(yùn)行管理費(fèi)用在泵站有效壽命內(nèi)為定值,假設(shè)資金年利率為5%,設(shè)備使用年限按30年計(jì)。采用動態(tài)分析法計(jì)算江都三站3種發(fā)電運(yùn)行方式凈效益終值,結(jié)果見表 1。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)土地成本上升較快
太原市的土地供給嚴(yán)格按照招拍掛形式進(jìn)行,開發(fā)商只有從政府購買土地使用權(quán),才能進(jìn)行開發(fā),土地價(jià)格上漲會直接增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。2015年,太原市調(diào)整了土地基準(zhǔn)地價(jià),商業(yè)和住宅基準(zhǔn)地價(jià)均上調(diào)了一倍以上,比如一級住宅用地由2012年的215.1萬元/畝,調(diào)整到448萬元/畝,一級商業(yè)用地由258.5萬元/畝調(diào)整到700萬元/畝。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)稍有上漲。2016年1-9月,太原建設(shè)用地成交價(jià)款176億元,比2015年同期增長47.26%(見圖表9)。
表9:太原市2012年與2015年基準(zhǔn)地價(jià)比較表
實(shí)際土地拍賣中,地理位置好、周邊配套完善、交通便捷、人文環(huán)境好的地段地價(jià)頻頻創(chuàng)出新高,有的地塊的樓面價(jià)已經(jīng)逼近周邊二手房的價(jià)格。比如2016年,融創(chuàng)以18.7億拿下理工大南校板塊,樓面價(jià)為5432元/平方米;萬科以10.2億拿下華北廣電地塊,樓面價(jià)3918.49元/平方米;山西省人民醫(yī)院以4.4億的高價(jià)拿下省職工醫(yī)學(xué)院37.2畝土地,該地塊樓面價(jià)高達(dá)8075元/平方米,成為太原歷次土拍中樓面價(jià)的“峰值”。華潤置地以34.228億的高價(jià)拍得太原師范學(xué)院地塊,樓面價(jià)7223.63元/平方米,溢價(jià)率53.2%,刷新太原地價(jià)新高。課題組在房地產(chǎn)公司訪談中了解到,一些樓盤的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到開發(fā)成本的50-60%,加上建筑安裝成本、稅費(fèi),利潤僅有5-10%,如果開發(fā)周期延長,企業(yè)的財(cái)務(wù)成本上升,可能會虧損,甚至陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
太原市國土局的地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)也證明了地價(jià)的大幅上漲。2013年到2016年,土地成交價(jià)格大幅上升。2016年第四季度,太原市綜合地面地價(jià)水平值上漲了46.13%,商業(yè)用途地面地價(jià)水平值上漲48.90%,居住用途地面地價(jià)水平值上漲55.59%,地價(jià)上漲幅度較大。由于土地開發(fā)成本的上升,越來越多的開發(fā)商主打中高端市場牌,延長房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈,增加精裝房的比例,開發(fā)能夠滿足中高端客戶房源,拉動房價(jià)上漲(見圖表10)。
表10:太原市國土局2013、2016年第4季度地面地價(jià)水平值監(jiān)測數(shù)據(jù)
(三)支撐住房需求快速增加的人口基礎(chǔ)不足
房地產(chǎn)中的商業(yè)、辦公和住宅的需求,歸根到底是改變?nèi)藗兩a(chǎn)、生活方式,提高人們的生活質(zhì)量的,是滿足居民對美好生活向往的。人口的增加以及現(xiàn)有居民房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的變化,直接決定了房地產(chǎn)市場的需求。房地產(chǎn)住房需求主要分剛需(其主要人群是外來常住人口)和改善型需求(其主要人群是本地已有住房人群)。根據(jù)調(diào)研,剛需主要是90平方米以下房源,改善型需求則主要是130平方米左右的房源,兩種需求都受人口數(shù)量影響巨大。
1.戶籍人口增加緩慢
2011年到2015年,太原戶籍人口僅增加2.37萬人,考慮到人口自然增長率為每年凈增人口4-5‰左右,即使沒有戶籍人口流入,戶籍人口也應(yīng)該增加6-7萬左右,而實(shí)際僅增加2.37萬人,說明本市的戶籍人口也有所流失,流失的實(shí)際數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步調(diào)查。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),本市考入外埠大學(xué),尤其是名牌大學(xué)的學(xué)生,大多在一線城市工作,很少有回來就業(yè)的。隨著教育資源市場化配置的加快,越來越多的中產(chǎn)以上家庭的子女選擇了出國留學(xué),學(xué)成后多數(shù)選擇留在國外或一線城市。在一家經(jīng)營不錯(cuò)的國企調(diào)研中發(fā)現(xiàn),吸引和留住一個(gè)優(yōu)秀本科生都很難,流入本市的多是本省其他地市的人口。雖然采取了放寬落戶政策等諸多優(yōu)惠政策,但從目前來看吸引外來人口落戶的效果有待發(fā)揮。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),一些外來務(wù)工人員和從事經(jīng)營人員不愿意遷入戶籍,遷入戶口可能會失去承包經(jīng)營土地和農(nóng)村集體收入分紅(雖然國家政策要求保留農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)人員的相關(guān)待遇,但農(nóng)村集體組織成員往往是按戶籍確定的),子女上學(xué)等基本上可以享受城市人的待遇,城鎮(zhèn)戶籍的吸引力在大大減弱(見圖表11)。
表11:太原市2011-2015年戶籍人口
常住人口當(dāng)中的鄉(xiāng)村人口緩慢下降,且下降的幅度越來越小,2011到2012年全市鄉(xiāng)村人口減少1.4萬人,2012到2013年減少1.19萬人,2013到2014減少0.22萬人,2014到2015減少0.35萬人,鄉(xiāng)村人口流入城鎮(zhèn)速度趨緩。城鎮(zhèn)化將嚴(yán)重放緩,2015年全國農(nóng)民工轉(zhuǎn)移數(shù)量的增量部分繼續(xù)下滑,從2010年的1245萬下滑到了2015年的350萬,農(nóng)民工外出打工人數(shù)基本處于零增長。最高802萬,到2015年是63萬。總體上我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程在放慢,太原也一樣,人口增長緩慢直接制約了住宅市場需求的快速增長(見圖表12、13)。
表12 :太原市2011-2015年常住人口及結(jié)構(gòu)
表13:太原市2011-2015年普通高等學(xué)校在校大學(xué)生人口
(四)經(jīng)濟(jì)增長趨緩和信息化進(jìn)程加快影響房地產(chǎn)的需求
1.經(jīng)濟(jì)增速下滑
2012年以來,和全國一樣太原經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三期疊加”的新常態(tài),經(jīng)濟(jì)增長由兩位數(shù)下降為一位數(shù),2014年增長僅為3.3%,增速呈斷崖式下滑;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中工業(yè)增加值按現(xiàn)價(jià)計(jì)算降幅明顯,2012年太原規(guī)模以上工業(yè)增加值曾達(dá)782億元,2015年僅為600億元。山西省2014年GDP增長4.9%,2015年增長3.1%,2016年預(yù)期增長4.5%;2012年工業(yè)增加值為6024億元,2015年僅為4360億元(見圖表14、15)。經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下滑,部分企業(yè)停產(chǎn),商業(yè)辦公用房需求會減少,就業(yè)機(jī)會也會減少,尤其是外來務(wù)工人員工作機(jī)會減少,部分人員甚至打道回原籍。太原作為山西省的中心城市,外來人口的來源中省內(nèi)占多數(shù),全省經(jīng)濟(jì)增速下滑,使居民收入增速降低,對未來的收入預(yù)期下降,會直接影響人口流入太原的數(shù)量,從而導(dǎo)致太原住房消費(fèi)增長潛力有限。
表14:太原市2011-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值和增速
表15:山西省2011-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值和增速
2.受信息化沖擊嚴(yán)重
隨著信息時(shí)代的來臨,電子商務(wù)的飛速發(fā)展,改變了人們的生活方式,網(wǎng)上商城的崛起也在不斷切分蠶食傳統(tǒng)商業(yè)的行業(yè)蛋糕。對于傳統(tǒng)百貨零售業(yè)來說,行業(yè)發(fā)展的“寒冬”加速到來,使得商業(yè)用房需求已經(jīng)受到巨大沖擊,行走在大街上,你可以隨處可見空置的商業(yè)用房,有的商家促銷竟然寫著“生意難做,馬云害的,揮淚賠本,再不經(jīng)商”,雖有噱頭的嫌疑,也說明電子商務(wù)對實(shí)體店的沖擊是巨大的,商業(yè)用房大量積壓和空置的現(xiàn)實(shí)也證明了這一點(diǎn)。在太原城中村改造中,多數(shù)改造安置房源中,都有數(shù)量可觀的商業(yè)用房,隨著改造進(jìn)度的推進(jìn),更多的商業(yè)用房房源會進(jìn)入市場,可能會加劇供需矛盾。
綜合以上分析,太原未來存在房地產(chǎn)供給大量增加,需求增加相對緩慢,嚴(yán)重供過于求的可能。政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控和政策引導(dǎo),保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展受多種因素影響,要靠開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、市場和政府來共同維護(hù)。由于政府掌握土地供給和公共資源,在市場發(fā)展中起著市場調(diào)控作用和政策引領(lǐng)作用,應(yīng)該更好地發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用。
(一)要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展觀念,樹立“中心城市意識”
人既是消費(fèi)者,又是生產(chǎn)者,人流往往決定了經(jīng)濟(jì)流。根據(jù)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),流入人口越多的城市,往往是發(fā)展速度較快,潛力較大的城市。國家確定北京、上海、廣州和深圳為全球城市,天津等11個(gè)城市為國家中心城市。新一輪城市資源爭奪戰(zhàn),尤其是人口爭奪戰(zhàn)的序幕已經(jīng)拉開。要樹立人是城市發(fā)展第一動力的思想,城市因聚集人而生,也因聚集更多的人而發(fā)展壯大,要拋棄把人口當(dāng)成城市發(fā)展的包袱的舊觀念。要科學(xué)評估主城區(qū)現(xiàn)有土地、水等資源的承載力,為城市發(fā)展政策的制定提供科學(xué)依據(jù)。要以太原都市區(qū)建設(shè)為核心,培育中心城市意識,“太原不光是太原人民的太原,更是全省人民的太原,我們要進(jìn)一步強(qiáng)化省會意識、率先意識、責(zé)任意識和貢獻(xiàn)意識,提高省會城市的首位度,同時(shí)讓太原的老百姓有更加幸福的生活,更多的獲得感?!币獏⒄諊覍χ行某鞘械摹熬C合服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)集群功能、物流樞紐功能、開放高地功能和人文凝聚功能”的要求,繼續(xù)放寬人口流入限制,為各類人員在并投資、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和旅游觀光提供便利。以人口的聚集吸引要素的聚集、產(chǎn)業(yè)的聚集,增強(qiáng)城市發(fā)展后勁,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多的市場空間。
(二)以太原都市區(qū)建設(shè)為契機(jī),推動工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展
將山西綜改試驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合,建立示范區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)同步發(fā)展機(jī)制。依靠園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚,吸引更多的人流在主城區(qū)及周邊小城鎮(zhèn)投資和就業(yè)。同時(shí),加強(qiáng)主城區(qū)周邊中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè),完善相關(guān)配套政策,吸引人口的集聚。初步形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐,以太原城市群為主要形態(tài)的人口合理分布的“大城市、中小城市、縣城、特色鎮(zhèn)、中心村和居民聚居點(diǎn)”五級聯(lián)動、分工合理、功能互補(bǔ)、聯(lián)系緊密、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系,構(gòu)建工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展的新機(jī)制。
(三)強(qiáng)化設(shè)施和服務(wù)建設(shè),提高主城區(qū)土地溢出價(jià)值
實(shí)證研究表明,公共投資對土地增值有重要的影響,特別是城市基礎(chǔ)建設(shè)投資,尤其是排水管道密度,生態(tài)環(huán)境投資如人均綠地面積和二氧化硫排放量等,以及教育衛(wèi)生投資如基礎(chǔ)教育師資水平等都對土地價(jià)格有顯著的影響。太原近年來,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)投資力度不斷加大,要繼續(xù)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)的力度,推進(jìn)軌道交通建設(shè),盡快形成骨干線網(wǎng),積極推進(jìn)主次干道建設(shè),加大城市公共設(shè)施建設(shè)力度,加快綜合管廊、水電氣暖及各類地下管網(wǎng)建設(shè),加強(qiáng)城市防洪、排水、防澇設(shè)施和海綿城市建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等公共服務(wù)建設(shè),提升主城區(qū)公共服務(wù)功能,不斷提高城市土地的溢出價(jià)值。
(四)適度控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供給,使其與市場需求相匹配
要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展,必須使太原市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡,將去庫存周期控制在合理區(qū)間。建議實(shí)行差異化供地政策,實(shí)行原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng),住宅用地根據(jù)房地產(chǎn)庫存面積、庫存結(jié)構(gòu)和庫存分布情況,調(diào)整供地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)的政策,對住宅庫存偏大的房地產(chǎn)減少土地供應(yīng),尤其是減少庫存過大的商用房開發(fā)供地面積,以供地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)的調(diào)整,調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模,引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性開發(fā)和投資。
(五)鼓勵合理的房地產(chǎn)需求,釋放需求活力
堅(jiān)持“房子是用來住的,而不是用來抄的”理念,適度擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。全面落實(shí)農(nóng)民工等外來人員落戶政策,加大城市公共服務(wù)提升力度,加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程,培育潛在購房需求。建議制定政策給予在并就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房補(bǔ)貼。將外來人員納入公租房保障范圍,降低準(zhǔn)入門檻,促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展壯大。保留進(jìn)城落戶農(nóng)民的“三權(quán)”(土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)),調(diào)動其進(jìn)城落戶的積極性。鼓勵居民改善型住房需求,探索實(shí)行住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策,降低居民購房成本,激活購房消費(fèi)需求。逐步達(dá)到合理需求得到釋放,房產(chǎn)投機(jī)得到抑制的效果。
(六)完善“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制,積極消化現(xiàn)有庫存
落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“去庫存”任務(wù),按照“誰投資誰負(fù)責(zé)”的市場經(jīng)濟(jì)原則,建立由房地產(chǎn)開發(fā)商、政府、購房者共同承擔(dān)“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商適度降價(jià)銷售,與降價(jià)銷售掛鉤,政府繼續(xù)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策和信貸、公積金使用優(yōu)惠政策,鼓勵購房者釋放需求,提高房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)銷售的積極性。對積壓房地產(chǎn),允許改變房產(chǎn)用途和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),比如住宅、商鋪可向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等等,滿足市場多樣化需求。
(七)建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制,為政府政策制定提供科學(xué)依據(jù)
建議由房產(chǎn)、住建、土地、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門共同組成房地產(chǎn)市場監(jiān)測平臺,對房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行全面監(jiān)測。對主城區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、庫存等情況進(jìn)行全面把握和研判,及時(shí)掌握市場動態(tài)。破解現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)信息碎片化、各管一攤,難以掌握全面情況的難題,為政府制定政策提供事實(shí)依據(jù)。建議繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,堅(jiān)決杜絕違法建設(shè)和非法銷售對市場的擾亂,讓所有的房地產(chǎn)交易活動都在合法的渠道和平臺進(jìn)行,在政府監(jiān)控下進(jìn)行。建議加強(qiáng)對國家房地產(chǎn)市場政策的研究,尤其是加強(qiáng)對同類城市房地產(chǎn)政策法規(guī)的跟蹤研究,及時(shí)汲取有益經(jīng)驗(yàn),為太原房地產(chǎn)市場的政策制定提供參考。
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(責(zé)編:張清雅)
F293.35
A
1008-8431(2017)03-0019-09
2017-01-06
本課題系2016年度太原社科院重點(diǎn)調(diào)研課題成果。
張晨強(qiáng)(1970-),男,太原社會科學(xué)院副研究員。