寬松貨幣政策對樓市的影響分析

萬忠原

【摘要】本文從高中生視角出發(fā)，站在購房者、開發(fā)商、房地產(chǎn)市場三個角度分析了寬松貨幣政策對樓市的影響，并探討了今后貨幣政策調(diào)控方向，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展提供一些參考和意見。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策 房地產(chǎn)發(fā)展 影響

我國貨幣政策會隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷發(fā)生改變，無論是出臺相關(guān)緊縮貨幣政策還是寬松貨幣政策，其最終目的是加大對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持力度、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)均衡穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而在拉動我國內(nèi)需的同時引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，也是國家展開貨幣政策的重點(diǎn)扶持對象。寬松的貨幣政策對于樓市的影響應(yīng)站在短期和長期發(fā)展角度分析，并站在各個主體對象角度探討房地產(chǎn)發(fā)展中的焦點(diǎn)問題。

一、對樓市影響

（一）針對開發(fā)商

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，“銀行放松”有利于擴(kuò)寬放貸規(guī)模和融資渠道。其一，銀行著手準(zhǔn)備下調(diào)存款準(zhǔn)備金，就表現(xiàn)銀行可能加大房貸規(guī)模。其二，貸款利率下降。如此一來，開發(fā)商的融資成本得到降低、開發(fā)能力提升，進(jìn)而有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展。除此之外，國家加大了對樓市發(fā)展相關(guān)政策的扶持力度，并提出企業(yè)應(yīng)積極改變和創(chuàng)新融資方式、擴(kuò)寬融資渠道，進(jìn)而通過多種渠道獲取足夠的資金。比如渠道形式包括：企業(yè)債卷；股權(quán)投資；民間融資等。傳統(tǒng)單一的融資形式為銀行貸款，且開發(fā)商對這種融資方式依賴性較強(qiáng)。單一的融資渠道不僅會阻礙企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，也會出現(xiàn)諸多資金問題，比如資金不足、因無力融資推出競爭市場。寬松的貨幣政策不僅可以大大緩解企業(yè)資金不足這一現(xiàn)象，還可以改變企業(yè)單一的融資方式。但是企業(yè)應(yīng)弄清國家政策保護(hù)的重點(diǎn)對象，即中小型普通商品房。因此寬松的貨幣政策能夠給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一定的優(yōu)勢，但是開發(fā)不可盲目樂觀，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況和國家政策制度適當(dāng)調(diào)整發(fā)展方案、拓展融資渠道、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營決策的科學(xué)性和正確性。

（二）對購房者

購房者可以分為兩類。其一，自住型；其二，投資型。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，國家適當(dāng)展開宏觀調(diào)控的主要目的是抑制投資型購房者買房、保證樓市正常穩(wěn)定發(fā)展。站在政策角度來講。寬松貨幣政策對購房者帶來的影響主要表現(xiàn)在：第一，針對自住型購房者而言，寬松貨幣政策屬于一項(xiàng)優(yōu)惠政策，能夠起到減輕購房壓力的作用。其次，針對投資型購房者而言，能夠起到抑制、控制過度投資炒作現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）對房地產(chǎn)市場走向

在寬松貨幣政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快。站在短期發(fā)展角度而言，房地產(chǎn)市場供求相對較為平穩(wěn)，其波動性不大。站在政策角度而言，連續(xù)降息既可以擴(kuò)大房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模，又可以提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢逐漸趨向平穩(wěn)、其供求關(guān)系趨向均衡。因此，無論是房地產(chǎn)市場處于低迷時期還是發(fā)展時期，國家除了適當(dāng)采取相關(guān)財政政策之外，還應(yīng)加大行政手段的運(yùn)用。

二、相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)貨幣政策的合理運(yùn)用

目前，利率未完全市場化是影響我國貨幣政策職能與作用的主要因素。其傳導(dǎo)渠道一旦受到阻礙，就會大大降低貨幣政策或者財政政策的獨(dú)立性。因此，針對這一點(diǎn)，國家在加強(qiáng)宏觀調(diào)控手段運(yùn)用的同時，應(yīng)結(jié)合市場發(fā)展情況實(shí)施貨幣政策，并在特殊情況下將兩者相結(jié)合，這樣既可以起到提高政策有效性的作用，又可以增強(qiáng)政策的獨(dú)立性。與此同時，針對想階段我國樓市發(fā)展態(tài)勢，國家應(yīng)加大對匯率市場的改革力度。并健全和完善調(diào)控機(jī)制、政策機(jī)制，從而確保政策的獨(dú)立性、時效性和傳導(dǎo)性。

（二）因地制宜

房地產(chǎn)市場發(fā)展中，貨幣政策、行政手段等是國家宏觀調(diào)控的主要形式。在制定相關(guān)政策時，應(yīng)結(jié)合不同區(qū)域市場發(fā)展實(shí)際情況制定具有針對性的貨幣政策。這樣既可以提高政策的靈活性、時效性，又可以促進(jìn)個各區(qū)域的穩(wěn)定、均衡發(fā)展。比如一線城市與其他二、三線城市相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度加快、發(fā)展規(guī)模較大。中西部城市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度雖然較為緩慢，但其發(fā)展空間較大。因此在制定相關(guān)貨幣政策時，堅(jiān)持因地制宜原則，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場均衡、全面、可持續(xù)發(fā)展十分有利。

（三）信貸風(fēng)險監(jiān)管

在寬松貨幣政策引導(dǎo)下，如果市場監(jiān)管力度不夠，容易引發(fā)信貸風(fēng)險，從而阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這就需要相關(guān)監(jiān)督部門加強(qiáng)對房貸質(zhì)量方面的重視，并結(jié)合市場發(fā)展實(shí)際情況加強(qiáng)對房貸款質(zhì)量的控制。其目的是避免金融危機(jī)的出現(xiàn)。除此之外，在貨幣政策指導(dǎo)下，健全和完善預(yù)警機(jī)制尤為必要。預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建能夠引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)出臺相關(guān)購房優(yōu)惠政策，將對象由高風(fēng)險的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸流向和轉(zhuǎn)向保障性住房，這樣既可以降低信貸風(fēng)險，又可以確保房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。首先，國家應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)移關(guān)注對象，加大對保障性住房的建設(shè)力度。在此過程中，國家引導(dǎo)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠和支持，并對住房建設(shè)企業(yè)的資金狀況適當(dāng)展開調(diào)查。其目的是避免壞賬現(xiàn)象。其次，加強(qiáng)信貸審查。尤其是低收入者，應(yīng)審查他們是否具備一定的還款能力。

三、結(jié)束語

為進(jìn)一步穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，國家通過寬松貨幣政策達(dá)到拓展融資渠道、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營決策的科學(xué)性和正確性這一目標(biāo)，對不同主體的影響較為顯著。對于開發(fā)商而言，不僅大大緩解企業(yè)資金不足這一現(xiàn)象，還可以改變企業(yè)單一的融資方式。對于購房者而言，能夠起到抑制、減輕購房壓力、控制過度投資炒作現(xiàn)象發(fā)生的效果。對于房地產(chǎn)市場而言，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。因此未來國家的貨幣政策應(yīng)綜合考慮各種因素，加強(qiáng)信貸審查、抑制信貸風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場均衡、全面、可持續(xù)發(fā)展。

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