淺談房地產(chǎn)工程管理及成本控制

曲順

摘 要：房地產(chǎn)工程關(guān)系千家萬戶、社稷民生，必須嚴(yán)格做好工程管理及成本控制。房地產(chǎn)工程建設(shè)是一項(xiàng)投資額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的工作，決定著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，筆者從多年房地產(chǎn)工程管理角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行工程管理及成本控制，只有這樣才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和安全，提升效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；管理；控制；對(duì)策

一、房地產(chǎn)工程管理對(duì)策

房地產(chǎn)工程關(guān)系千家萬戶、社稷民生，必須嚴(yán)格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地產(chǎn)工程管理工作，必須要從以下幾個(gè)方面入手：

一是要提升房地產(chǎn)工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制體系，準(zhǔn)確的定位成本控制管理目標(biāo)，需要提升管理者的管理能力和職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)工作能力，養(yǎng)成職業(yè)道德，房地產(chǎn)企業(yè)需要定期對(duì)企業(yè)的相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其了解和詳細(xì)掌握管理中的發(fā)展動(dòng)態(tài)，除了必要的能力培訓(xùn)，還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，加強(qiáng)員工的法律觀念，增強(qiáng)其法律意識(shí)。企業(yè)可以建立人才管理系統(tǒng)，針對(duì)不同人才的管理能力進(jìn)行分類登記和考核，統(tǒng)一進(jìn)行管理。針對(duì)不同崗位的管理要求進(jìn)行管理課程的教育，針對(duì)性的提升員工的工作能力，增強(qiáng)企業(yè)整體管理能力和綜合職業(yè)素質(zhì)文化建設(shè)。

第一是要切實(shí)提升房地產(chǎn)工程質(zhì)量。加強(qiáng)工程施工質(zhì)量是房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)建筑工程質(zhì)量的保障的重要環(huán)節(jié)。一是要對(duì)工程建筑材料進(jìn)行試驗(yàn)、檢驗(yàn)，保證建筑材料的質(zhì)量性能符合工程的要求。第二是加強(qiáng)房地產(chǎn)工程施工過程的質(zhì)量管理和控制。加強(qiáng)工程施工過程中的質(zhì)量管理主要從工程人員的工程質(zhì)量、工程機(jī)械設(shè)備的工作性能、工程建筑材料以及應(yīng)對(duì)不可抗力因素的措施等入手，尤其是對(duì)隱蔽性的工程質(zhì)量要加強(qiáng)監(jiān)督、監(jiān)測(cè)。第三是提高房地產(chǎn)工程施工工藝。在工程過程中采取科學(xué)的工藝技術(shù)對(duì)提升工程質(zhì)量具有重要的作用，同時(shí)也可以提高工程效率。

三是要提高工程進(jìn)度及建設(shè)效率。第一，要編制合理的工程計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在工程的前期應(yīng)該與有關(guān)工程單位進(jìn)行有效的溝通，對(duì)房地產(chǎn)工程整體進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，制定出具體的工程方案，從整體上協(xié)調(diào)不同工程部門之間的關(guān)系，保障工程單位之間的有效配合與銜接，實(shí)現(xiàn)資源的最大利用；第二要提高工程圖紙的質(zhì)量與設(shè)計(jì)工藝。在工程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際工程環(huán)境的不符而導(dǎo)致工程方案更改的現(xiàn)象，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙變更會(huì)給工程進(jìn)度帶來巨大的影響，因此要加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，盡可能避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙的因素而導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)工程成本控制措施分析

1.房地產(chǎn)工程前的成本控制措施

（1）要在招投標(biāo)過程中對(duì)低價(jià)中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行分析和評(píng)估。有時(shí)客觀存在承包工程的單位為了順利招投標(biāo)而故意壓低投標(biāo)價(jià)格，承包單位壓低競(jìng)標(biāo)價(jià)格一方面是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，另一方面可能是出于承包單位是為了提高在后續(xù)工程招投標(biāo)中標(biāo)的可能性，這可能存在逆向選擇問題和道德風(fēng)險(xiǎn)。這樣的情況就非常需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)低價(jià)競(jìng)標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，要了解承包企業(yè)的資信和資金狀況，不能僅僅以低價(jià)作為選定承包企業(yè)唯一的因素。

（2）要多措并舉對(duì)施工方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用招投標(biāo)和方案設(shè)計(jì)競(jìng)賽等方式來提高方案規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度，可以縮短方案設(shè)計(jì)需要的時(shí)間，提高方案設(shè)計(jì)的質(zhì)量和水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資預(yù)算書中的要點(diǎn)要求進(jìn)行原始的設(shè)計(jì)，采用合理科學(xué)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不斷的完善設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少設(shè)計(jì)不當(dāng)，質(zhì)量不高，效率低下等問題給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的損失。

2.房地產(chǎn)工程中的成本控制措施

（1）要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程變更和索賠控制。在房地產(chǎn)工程的具體工程過程中，常常會(huì)有這樣或那樣的因素導(dǎo)致工程局部設(shè)計(jì)變更、材料變更、工程工藝變更等，這些變更或多或少都會(huì)給工程成本造成一定的影響，因此，施工單位必須嚴(yán)格審批需變更工程，有效控制工程成本增加。

（2）要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。加強(qiáng)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制需要對(duì)租賃設(shè)備、購(gòu)買材料、工人工資、工程設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等動(dòng)態(tài)因素都有很充分的了解。在具體的工程過程中，如遇到上述因素的變動(dòng)，工程造價(jià)人員應(yīng)該為企業(yè)認(rèn)真審核原預(yù)算報(bào)價(jià)，同時(shí)對(duì)變更內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充預(yù)算，另外還需要對(duì)價(jià)格進(jìn)行核定和辦理簽證，把握好工程過程中每一處細(xì)微的動(dòng)態(tài)因素。

3.房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算階段

一定要重視重點(diǎn)工程決算的審計(jì)工作，主要核算工程企業(yè)多算重復(fù)計(jì)算及不合理不應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的成本，應(yīng)主動(dòng)控制工程企業(yè)計(jì)算報(bào)價(jià)，防止工程企業(yè)不斷增大虛報(bào)高估部分，可采用超額審計(jì)費(fèi)由工程企業(yè)承擔(dān)。除此之外，要注重動(dòng)態(tài)成本管理。市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，工程開發(fā)過程中存在很多不可預(yù)見的因素，為了能更好地控制工程成本，必須對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效管理，實(shí)時(shí)反映和預(yù)測(cè)工程完工時(shí)的整體成本，降低工程風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)工程是不僅僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，決定著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，更涉及社稷民生，必須引起高度重視。做好房地產(chǎn)工程的管理與成本控制有助于更好地推進(jìn)房地產(chǎn)工程的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。工程管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產(chǎn)開發(fā)工程的工程質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)收益。工程管理的科學(xué)與否、成本控制能力的強(qiáng)弱直接關(guān)系房產(chǎn)工程的狀態(tài)，科學(xué)的工程管理模式，能夠有效地保證房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)工程的工程質(zhì)量，保證工程建設(shè)的有序進(jìn)行，加快工程建設(shè)的建設(shè)速度，減少開發(fā)周期，從而建設(shè)出高質(zhì)量的住房，有助于企業(yè)自身的健康發(fā)展，而且在一定程度上，節(jié)縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出，節(jié)約了建設(shè)成本，保證了資金鏈的穩(wěn)定性，保證了房地產(chǎn)工程的穩(wěn)定進(jìn)行。成本控制則通過有效的手段降低房地產(chǎn)企業(yè)的額外的支出，在保證工程質(zhì)量的前提下，最大限度的縮小企業(yè)的資金投入，控制開發(fā)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利潤(rùn)收益，同時(shí)又能在保證房地產(chǎn)企業(yè)正當(dāng)利潤(rùn)收入的前提下，降低房?jī)r(jià)，減少購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，達(dá)到一種雙贏的狀態(tài)。從工程管理與成本控制兩個(gè)方面入手能夠有效地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，改善生存環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁耀強(qiáng).房地產(chǎn)工程工程管理及成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2009.

[2]趙波.房地產(chǎn)工程工程管理研究[D].華南理工大學(xué)，2013.