我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控探析

[摘要]房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的特殊行業(yè)，它雖然帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但在其長期地對人們生活消費的長遠(yuǎn)影響下，出現(xiàn)了負(fù)面作用。這便要求在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展之路上需要仔細(xì)分析和研究房產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的各種問題，尤其在房產(chǎn)價格的指定上面，給人們的生活帶來很大的困苦。破壞了人們生產(chǎn)消費的平穩(wěn)局面。運用宏觀調(diào)控手段使其科學(xué)化、合理化，遏制房產(chǎn)價格只增不降的不良現(xiàn)象。根據(jù)具體房產(chǎn)現(xiàn)象制定高效有力的措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；經(jīng)濟；宏觀調(diào)控

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720101

1前言

我國改革開放以來，經(jīng)濟發(fā)展的潮流一直在國家發(fā)展的版圖上持續(xù)穩(wěn)步地前進著。國家有了發(fā)展，必然會帶動各行業(yè)各市場的發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展長河中，最受益的莫過于人們的生活質(zhì)量。隨著生活水平的提高，生活副產(chǎn)品為了迎合大趨勢的發(fā)展也在不斷地創(chuàng)造奇跡。最受人們關(guān)注的就是房產(chǎn)問題。在這樣的大環(huán)境下，房產(chǎn)的發(fā)展如雨后春筍般屹立在各大城市。由此產(chǎn)生的一系列問題也接踵而至。樓盤建設(shè)資金、樓盤質(zhì)量，以及與人們自身息息相關(guān)的房價問題，不僅促使人們在努力工作，同時也在無形中將房價市場推上了多個巔峰。導(dǎo)致城市人均工資無法負(fù)荷房價到來的負(fù)擔(dān)。使這個城市的經(jīng)濟處在失衡狀態(tài)。我國經(jīng)濟發(fā)展起步較晚，而在房產(chǎn)發(fā)展道路上缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗和與之相關(guān)的規(guī)章制度。

2房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀

21盲目抬高房價

困擾著人們生活、生存的三個要素是“吃、住、行”。住房問題一直是我國改革開放以來熱度逐漸升溫的話題。近年來隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們在購房量上一直下大功夫。購房不僅是生活水平的保證，更是一次投資。從而推動了人們的購房量。經(jīng)調(diào)查研究，目前有一半以上的人口沒有經(jīng)濟能力承受房屋的超高價格，房地產(chǎn)對房屋售價一味地追求高利潤高回報。卻忽略了人們的經(jīng)濟承受力。

22盲目追求投資

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的大潮流中，存在著惡性購買的現(xiàn)象。人們口口相傳房屋價格居高不下的現(xiàn)象，使老百姓們視其為很好的投資機會。由于國家并未規(guī)定一人購房的數(shù)量限制。導(dǎo)致惡意購房，使很多人買不到房子。但是回過頭來仔細(xì)分析，以房價做跳板進行投資，會存在很大的風(fēng)險。就像金融危機一樣，在購買的同時需要考慮到后續(xù)可能產(chǎn)生的購買危機。雖然房地產(chǎn)業(yè)拉動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是房價的過度上漲以及這樣毫無制約性的購房行為在長期發(fā)展道路上是否可取，需要我們認(rèn)真仔細(xì)地考量，它雖然帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，也有可能后續(xù)無力，起到反效果也說不定。

23房地產(chǎn)機制混亂

房地產(chǎn)市場雖然在整個經(jīng)濟圈內(nèi)具有先導(dǎo)性、特殊性。我國經(jīng)濟一直處于持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)下。但是由于國家經(jīng)濟起步較晚。在很多領(lǐng)域無論是經(jīng)驗還是技術(shù)以及制度上面都尚有很大的漏洞。尤其在現(xiàn)階段，樓盤如雨后春筍，層出不窮，它是國家經(jīng)濟發(fā)展的副產(chǎn)品，也是人們在經(jīng)濟共享的今天生活水平提高的表現(xiàn)。但是就因為這樣的發(fā)展勢頭，它的快，導(dǎo)致了價高，更導(dǎo)致長期持續(xù)增長。房地產(chǎn)的“快、高、長”給開發(fā)商帶來高額的盈利，而這些不利現(xiàn)象的罪魁禍?zhǔn)祝犯康资菦]有明確的制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行制約。而缺乏良好的運行機制和制度基礎(chǔ)，使詐騙層出，貪污嚴(yán)重。

3對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

31保證房地產(chǎn)的實際性

房價過高，與城市人們收入水平和購房能力不成比例，而產(chǎn)生了看似強力經(jīng)濟發(fā)展下的泡沫資產(chǎn)。泡沫成分越重，對人們房產(chǎn)投資的誘惑越強。住房購買機遇越多，在社會壓力下，會有越多的老百姓將金錢轉(zhuǎn)入購房的大行列中。加之，現(xiàn)在購房并非一次性付完全款，而是通過銀行信貸業(yè)務(wù)，甚至有80%的房主采用這樣的購買形式。如此大范圍的信貸，使國民信貸比例嚴(yán)重失衡，違背了宏觀經(jīng)濟的發(fā)展秩序。再考慮到現(xiàn)在人們的經(jīng)濟能力。若長久發(fā)展下去，恐怕會再一次引起金融危機。故而，需要國家根據(jù)實際情況出發(fā)，制定科學(xué)的、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控措施。

32完善房地產(chǎn)制度

以前，我國房產(chǎn)經(jīng)濟萌芽初期逐漸出現(xiàn)了很多建設(shè)性住房有失規(guī)范，很長一段時間呈現(xiàn)階梯式發(fā)展，我國曾針對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行過大范圍的宏觀調(diào)控。當(dāng)時主要的核心調(diào)控任務(wù)是靈活運用土地資產(chǎn)和房屋建設(shè)，與國際接軌，使經(jīng)濟活起來?？墒窃趫?zhí)行過程中對調(diào)控核心思想的理解偏移導(dǎo)致調(diào)控并沒有達到預(yù)想中的效果，更沒有給整個城市帶來巨大的改變。仔細(xì)推敲調(diào)控的中心思想，不難得出結(jié)論：房地產(chǎn)經(jīng)濟之所以陷入如此混亂的旋渦中，責(zé)任在于沒有完善的房地產(chǎn)制度來約束，更沒有一個具體、嚴(yán)禁、合理的住房制度。所以將房地長市場進行全面的制度改革，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定約束市場，約束企業(yè)。使房地產(chǎn)市場更具有科學(xué)性、合理性、實際性和法律性。

33建立完善的土地財政制度

房價為何一直飆漲。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，對商品銷售價格具有決定性的因素是成本。對于房地產(chǎn)這樣的高消費產(chǎn)業(yè)，要考慮成本和諸多高消費因素。地皮出售需要政府的土地財政制度做約束。財政制度不完善，沒有監(jiān)管人員。在面對問題時，極易出現(xiàn)幕后黑手操作，使地皮出現(xiàn)虛擬價格。每個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況不同，對土地的出售制度也要有所不同。首先是適當(dāng)調(diào)整土地財政制度，避免因個人利益導(dǎo)致惡意效仿的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次是制定房價限定制度；最后是明確在房地產(chǎn)市場應(yīng)該如何落實國家制定的土地出讓金制度，以及在房地長問題上該如何利用銀行信貸業(yè)務(wù)。

34對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的把握

通過宏觀調(diào)控手段，采用的一些措施對房地產(chǎn)價格達到下調(diào)的效果。房價下調(diào)對國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。不僅減少了人們的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，也促使人們將一部分消費資金投放到其他方面，在一定程度上促進了內(nèi)需，也卸下了銀行的信貸壓力。可是房價下調(diào)要具有限制性。一則下調(diào)幅度過大，會給開發(fā)商帶來很大困難，投資無法回收，導(dǎo)致經(jīng)濟鏈斷裂。包括建筑商，施工方的權(quán)責(zé)劃分處于崩壞狀態(tài)。二則若房價下調(diào)過度，房地產(chǎn)所涉及的所有參與企業(yè)、個人、團隊等都會在一瞬間涌入還款浪潮中來。它就像沒有任何征兆的火山噴發(fā)，會將一切淹沒在紅色的海洋中。銀行在這樣的浪潮中無疑是第一個被推上絕境的。由此接踵而來的便是各領(lǐng)域各方面的違約法律官司。三則若房價下調(diào)過度，勢必使房地產(chǎn)市場崩潰，進而土地產(chǎn)業(yè)也會隨之進入低迷期，從而政府機關(guān)的土地收入也會隨之大幅減少。政府大力組織和支持的很多項目都會面臨資金短缺而無法繼續(xù)進行。一連串的連鎖反應(yīng)，都要求房價的調(diào)控并非越低越好，自然更不能延續(xù)之前的價格。因此政府需要制定完善的調(diào)控機制和策略，既要考慮到開發(fā)商，又不能忽略供應(yīng)商，既要阻止經(jīng)濟泡沫，又不能忽略長期發(fā)展下的泡沫反攻。

4結(jié)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展、滯后都關(guān)系著國家經(jīng)濟的發(fā)展勢頭，更關(guān)乎國民的生活質(zhì)量。房屋是人們生活休息的地方。全面分析和認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的特性，結(jié)合國家經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的發(fā)展路線，再融合房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融市場的牽連。在完善土地使用政策的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)運營以及房地產(chǎn)銷售運營的關(guān)口。以國民經(jīng)濟發(fā)展為前提，以城市消費水平為基礎(chǔ)，做到律己律人。使房地產(chǎn)經(jīng)濟在長遠(yuǎn)發(fā)展路途上健康、持續(xù)、穩(wěn)定地進行。

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[作者簡介]李蘭（1981—），女，漢族，天津人，專業(yè)經(jīng)理。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。