法律問題在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度中的分析

王興中 廣東聚英華律師事務(wù)所

法律問題在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度中的分析

王興中 廣東聚英華律師事務(wù)所

隨著我國社會的不斷進步和發(fā)展，現(xiàn)如今我國在國有土地房屋承包方面的相關(guān)法律也進行了相應(yīng)的完善，但是其中仍然還存在著一些問題，所以必須要找到我國房屋承包在國有土地上法律存在的問題并且設(shè)立科學(xué)、有效的解決對策，才能夠真正意義上完善我國房屋承包的相關(guān)法律問題。

法律問題 土地承包經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)制度 分析

前言

房屋承包首先要做的就是要明確建設(shè)單位對于承包請求人限于法律范圍內(nèi)的所有權(quán)限和范圍時，還要明確一點，就是要建設(shè)一個土地使用權(quán)的地位，從而為房屋承租人賦予一個承包關(guān)系來作為有效的補償，而房屋承包首先要做到的就是嚴格貫徹和落實比例性原則，并且還要設(shè)置一個獨立的、決定性的程序，從而提升我國房屋承包相關(guān)問題的規(guī)范性，能減少因為房屋承包而牽涉到法律問題。

一、承包請求人與承包決定人

承包請求人和承包的決定人之間有著莫大的聯(lián)系和關(guān)系，可以說承包請求人是房屋承包活動的主體，也是房屋承包活動的發(fā)起者，而承包的決定人則是要根據(jù)相關(guān)的《承包條例》來對房屋承包活動做出相應(yīng)的決定，所以就有一些專業(yè)的學(xué)者指出，要將承包的所有參與人員全部都概括成為承包的主體、協(xié)助承包的主體以及被承包的主體，但是要將承包的請求人排除在外，但是這種方式并不能夠準確的解決房屋承包的系統(tǒng)性問題，也不符合房屋承包的相關(guān)規(guī)范和法律[1]。

二、房屋承包投標與承包關(guān)系人

在我國《物權(quán)法》出臺之后，現(xiàn)如今人們最關(guān)心的一個問題就是如何更好的界定公共利益的這條“線”，但是很少會有學(xué)者對于建設(shè)使用地的承包權(quán)來進行更好的定位，并且這一問題在隨之頒發(fā)的《承包條例》之后尤為凸顯，所以相關(guān)的學(xué)者就對于此進行以下的看法：無論是從相關(guān)的法律還是法規(guī)來看，國有土地上房屋的承包其實都是終止了房屋建設(shè)用地的使用權(quán)限，從而使國有的土地所有權(quán)重新獲得一個圓滿的狀態(tài)，而今后的重新開發(fā)則是利用了土地使用權(quán)來建設(shè)一個更加具有制度的體系，其實雖然建設(shè)的使用權(quán)限只是一種變相的租制體系，但是在我國的相關(guān)法律上仍然要低于房屋的所有權(quán)，雖然其仍然具有土地開發(fā)的權(quán)利，但是卻不能高于房屋所有權(quán)[2]。

三、協(xié)議價購與公益決定程序

其實協(xié)議價購的真正含義就是指通過平等的協(xié)商或者一些等價交換來獲得土地交易的暫時權(quán)利，而私人財產(chǎn)的所有權(quán)也是受到我國憲法保護的，所以在交易他人財產(chǎn)的前提下，一定要保證本次的交易是雙方完全自愿且公平、公正的，所以在房屋承包之前，一定要設(shè)置一個相關(guān)交易的協(xié)商體系和步驟，從而緩和因為財產(chǎn)交易所帶來保障和我國承包土地權(quán)之間的沖突性。而公共利益則是一個更為實體的概念，我國一些學(xué)者就曾經(jīng)提出過要對于房屋承包的標準進行公共利益之外的限定，但是我國現(xiàn)如今仍然沒有一個法律可以明確的規(guī)定出公共利益的界定問題[3]。

四、房屋承包訴訟法律問題在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度分析

一些專業(yè)的學(xué)者指出，要將承包的所有參與人員全部都概括成為承包的主體、協(xié)助承包的主體以及被承包的主體，但是要將承包的請求人排除在外，但是這種方式并不能夠準確的解決房屋承包的系統(tǒng)性問題，也不符合房屋承包的相關(guān)規(guī)范和法律。從房屋承包的目的方面考慮，房屋承包其實就是為了利益的共同需要，但是公共的利益到底為什么會有這種需要以及房屋承包的建設(shè)活動，在我國法律中考慮，建設(shè)活動的具體項目人是建設(shè)單位，而在經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期，建設(shè)單位也可以被稱之為經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)人，承包決定人則屬于監(jiān)理單位。但是承包的決定訴訟和相關(guān)的補償訴訟一定要是同一個行政類的訴訟，也只有這樣才能夠?qū)⒊邪V訟相關(guān)的法律問題進行解決。

首先是司法審查，對于我國的國有土地房屋承包問題，必須要根據(jù)我國的人民法院來進行司法的審查，并且除了對于相關(guān)補償?shù)臎Q定，還要對承包活動的合理性進行一個明確的定位和審查。從權(quán)利分支的角度上考慮，司法權(quán)其實和行政權(quán)是屬于兩個完全獨立的體系，但是從憲法的角度考慮，司法審查對于行政權(quán)具有一定的審查權(quán)，但是這個權(quán)限是存在一個界定的，過度的司法審查違背了行政權(quán)的獨立性。所以必須要對司法的級別進行一個確定，再對申請強制經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的條件進行有效的審核，根據(jù)我國《土地承包條例》的第二十八條規(guī)定，必須要明確國有土地上房屋承包的期限和權(quán)限，而司法強制經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)則要根據(jù)相關(guān)的補償所決定，而不是承包權(quán)利決定，并且房屋承包補償決定之后，政府不能先于人民法院的批條就強制執(zhí)行，否則就會導(dǎo)致經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)嚴重訴訟問題[4]。

五、結(jié)束語

綜上所述，在我國法律中考慮，建設(shè)活動的具體項目人是建設(shè)單位，而在經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期，建設(shè)單位也可以被稱之為經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)人，承包決定人則屬于監(jiān)理單位，但是很少會有學(xué)者對于建設(shè)使用地的承包權(quán)來進行更好的定位，所以承包必須要以以下的條件作為前提，申請人必須要對于土地承包的相關(guān)方式呈同意狀態(tài)，且要對于一些交換或者替代者價格呈平衡狀態(tài)，所以必須要對司法的級別進行一個確定，再對申請強制經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的條件進行有效的審核。

[1]丁關(guān)良.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度法律問題研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2013，03（21）：107-108+110.

[2]龍翼飛，趙嵐音.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題新探——以北京地區(qū)部分基層人民法院所審理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件為例[J].法學(xué)雜志，2012，05（33）：150-155.

[3]楊勇.我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的法律問題研究[J].南方金融，2013，05（22）：192-195+1106.

王興中（1960.8-），男，漢族，甘肅永登人，本科學(xué)歷，研究生班畢業(yè)，四級律師，單位：廣東聚英華律師事務(wù)所律師，。