“過熱的土地”與“蕭條的市場”

劉正

2017年5月，嘉興市集中出讓了8宗地塊，總出讓面積48.35萬平方米，總起價36.04億元。該地塊信息一經(jīng)發(fā)布，便引來超過420家房企關(guān)注，以至于因參與土拍人數(shù)過多，嘉興市資源要素交易中心有限公司場地有限，土拍會場不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院。雖然采取“限價、搖號”等措施，但該8宗地塊依然經(jīng)過8小時“戰(zhàn)爭”，拍出73.69億元，溢價率超100%。

嘉興土地市場之火熱并非個例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額已達10103.8億元，同比上漲33%。

土地市場的“高燒”不退一方面延續(xù)了自去年以來的銷售火熱態(tài)勢；另一方面也是由于開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補庫存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。

值得注意的是，在房企積極購地的同時，住房銷售卻因調(diào)控的收緊，收入大幅下滑。據(jù)億翰智庫報告顯示，50個典型房企收入明顯下調(diào)。其中，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達70%，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計，29個重點城市成交量環(huán)比下降5%，同比下降24%；與此同時，50個典型房企收入明顯下調(diào)，其中，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達70%，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

“過熱的土地”與“蕭條的市場”反映出房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離的情況越發(fā)嚴(yán)重，這對房企而言可能是一個危險的信號。

現(xiàn)階段，國家對房企融資大幅控制。從國內(nèi)到國外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊，房地產(chǎn)業(yè)進入全面去杠桿階段。監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，證監(jiān)會也發(fā)聲表示將收緊融資通道，檢查信托公司業(yè)務(wù)。

雖然目前來看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務(wù)償還問題將逐漸顯現(xiàn)。

因此，房企未來必須高度關(guān)注資金鏈的運行情況，瘋狂拿地的背后或許潛藏著巨大的風(fēng)險。著眼于未來市場的發(fā)展固然十分重要，但安全地渡過眼前，這個困難時期，更為重要。