房貸利率加息倒逼房企“以價(jià)換量”

張宏偉

據(jù)報(bào)道，4月以來(lái)，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門(mén)、南昌、寧波等城市紛紛出現(xiàn)利率上調(diào)。其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房貸主流利率是基準(zhǔn)上浮10%，并有12家銀行已經(jīng)停貸。

首先，銀行為什么收緊房貸利率？

主要從三方面來(lái)分析：一是，從樓市調(diào)控角度來(lái)看，控制房貸額度，收緊房貸利率是迎合本輪樓市調(diào)控的需要，并且是調(diào)控信貸環(huán)節(jié)中非常重要的一環(huán)；二是，從銀行的角度來(lái)看，銀行也是企業(yè)，是企業(yè)就要盈利，既然自去年10月開(kāi)始房貸的放貸額度大幅縮水，那么，對(duì)沖放貸額度縮水導(dǎo)致的利潤(rùn)損失的方法也只有提高利率，也就是銀行的房貸盈利由去年10月之前的“薄利多銷(xiāo)”轉(zhuǎn)為“厚利少銷(xiāo)”，這樣保證銀行的利潤(rùn)不至于降低那么多；三是，從“控風(fēng)險(xiǎn)”的角度來(lái)看，2015-2016年的過(guò)度放貸導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如果繼續(xù)大規(guī)模放貸，有可能會(huì)引起資產(chǎn)泡沫，當(dāng)前適度收縮放貸有利于平穩(wěn)房?jī)r(jià)，化解由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，銀行收緊房貸利率對(duì)樓市有哪些影響？

在限購(gòu)、限貸等多重政策疊加影響的市場(chǎng)背景下，京滬等大多數(shù)銀行又收窄甚至上調(diào)首套房貸利率、二套房貸利率，房貸利潤(rùn)率也開(kāi)始“加息”。單純從市場(chǎng)流動(dòng)性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)房貸利率的“加息”措施會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，“加息”確實(shí)可以起到通過(guò)抑制需求放量與為市場(chǎng)降溫的作用。

筆者認(rèn)為，如果放貸縮水、利率“加息”這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)影響到房企的正常銷(xiāo)售（事實(shí)上各地預(yù)售許可證審批從嚴(yán)、網(wǎng)簽從嚴(yán)已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏，導(dǎo)致房企結(jié)算周期拉長(zhǎng)），導(dǎo)致企業(yè)的回款周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來(lái)，屆時(shí)，房企資金壓力越來(lái)越大，“加息”等多重政策有可能還會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”，以通過(guò)各式各樣的“策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。如：

第一，高速周轉(zhuǎn)企業(yè)通過(guò)高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，為了快速回籠資金減輕公司財(cái)務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)庫(kù)存，下半年或采取“以價(jià)換量”策略，進(jìn)行策略性的降價(jià)，達(dá)到市場(chǎng)成交的目的。

第二，直接降價(jià)。如2011年、2014年樓市調(diào)整期，均有企業(yè)在做直接性的價(jià)格調(diào)整，通過(guò)價(jià)格讓步直接激活市場(chǎng)成交，達(dá)到回籠資金的目的。