中央黨校教授：一線城市房價不可能只漲不跌！

陳建奇

一線城市憑借公共服務、基礎設施、人口等優(yōu)勢構成對房價產(chǎn)價格的支撐，但包括一線城市在內的房地產(chǎn)都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線城市并不能永遠只漲不跌。

去年以來一線城市及二三線熱點城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較快上漲的現(xiàn)象，不僅與先前不少經(jīng)濟學家預測的房價進入拐點的判斷相左，而且也強化了社會對于房地產(chǎn)價格上漲的預期。

房地產(chǎn)成為老百姓茶余飯后的必聊話題，有些民眾認為這幾年的經(jīng)驗表明，北京等一線城市的房價是不會下跌的。

但近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示北京的房價出現(xiàn)了下跌，有些媒體也報道了北京房價下降的現(xiàn)象。如何看待一線城市房價走勢，這是分析房地產(chǎn)市場走勢的重要內容。

從理論上看，認為一線城市房地產(chǎn)價格仍將上漲的觀點主要有幾個方面。

一是、人口的凈流入支撐房價。世界發(fā)達城市的經(jīng)驗表明，一線城市人口凈流入是大趨勢，由此可以源源不斷的增加房地產(chǎn)的剛需，客觀上構成房價上漲的推手。

二是、一線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平普遍高于其他地區(qū)，構成了本地區(qū)居民福利的溢價，由此也對房價上行形成支撐。

三是、一線城市交通等基礎設施會不斷改進優(yōu)化，持續(xù)改善生產(chǎn)生活條件，推動該地區(qū)的房地產(chǎn)價格的上行。

然而，從經(jīng)驗上看，美歐日等發(fā)達經(jīng)濟體一線城市的價格都出現(xiàn)過調整，北京的房價在金融危機以來也出現(xiàn)過下跌的現(xiàn)象，這些事實都表明一線城市房價只漲不跌的觀點是靠不住的。

單邊對一線城市房地產(chǎn)看多的行為是不理性的，一線城市的房地產(chǎn)與其他商品一樣，也會出現(xiàn)調整的問題。

從經(jīng)濟規(guī)律看，包括房地產(chǎn)在內的商品價格變動都受供求關系決定，影響供求關系的最核心因素是成本收益的權衡。

一線城市房地產(chǎn)盡管有著上漲的預期，但上漲所帶來的收益取決于房價漲幅、首付比例、貸款利率等因素。如果房地產(chǎn)價格漲幅不高，但購房首付比例很低，而且利率不高，那么客觀上可以通過加杠桿實現(xiàn)較高的收益，結果是購房的收益將超過成本，購房就成為明智的選擇，由此將增加社會對房地產(chǎn)的需求，促使房價出現(xiàn)了上漲壓力。

結合本次一線城市房地產(chǎn)價格調整的背景來看，重要原因在于去年以來實行了較為嚴格的限購、限貸及限賣等房地產(chǎn)調控政策。

限貸政策大幅提高了購房貸款首付比例，增加貸款難度，此外，根據(jù)購房套數(shù)提高了貸款利率，促使購房成本顯著提高，促使購房需求出現(xiàn)了下降，在此基礎上，嚴格的房地產(chǎn)限購措施進一步促使購房需求的下調。

與此同時，限賣措施增大了房地產(chǎn)變現(xiàn)的難度，客觀上降低了房地產(chǎn)未來的收益。上述政策引發(fā)的供求變化滋生了房價的下行壓力。

當然，房地產(chǎn)調控并非今年才實施，為何到目前房價才開始出現(xiàn)下降呢？

重要原因在于今年以來金融機構去杠桿等政策實施，商業(yè)銀行等金融機構的流動性出現(xiàn)了縮緊的局面，社會貸款的利率出現(xiàn)了上行的現(xiàn)象。

與此同時，部分商業(yè)銀行縮緊了房地產(chǎn)貸款，這些都直接增大了購房成本及貸款難度，促使進入房地產(chǎn)的資金增量出現(xiàn)減速的壓力，在此背景下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回調也就情有可言。

綜合來看，雖然不同城市的房地產(chǎn)市場存在顯著的差異，房地產(chǎn)價格的影響因素也復雜多樣，一線城市憑借公共服務、基礎設施、人口等優(yōu)勢構成對房價產(chǎn)價格的支撐，但包括一線城市在內的房地產(chǎn)都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線城市并不能永遠只漲不跌。