不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)思路探討

李一波+徐德軍+顏煜

摘 要：該文通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)要素及其關(guān)系的分析，提出了“不動(dòng)產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”四位一體的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型設(shè)計(jì)思路，并進(jìn)行了概念模型、邏輯模型、物理模式的設(shè)計(jì)和討論，該模型除滿足目前的數(shù)據(jù)管理需求外，在未來還可進(jìn)一步擴(kuò)展?jié)M足更高的需求。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫 設(shè)計(jì) 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號(hào)：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2017）05（c）-0010-02

1 業(yè)務(wù)分析

1.1 要素分析

不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，通過登記過程將權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元擁有的權(quán)利記載在登記簿上。不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)編入同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行記載，具體分為宗地、宗?；拘畔?、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)編成方式和記載的事項(xiàng)可以梳理出不動(dòng)產(chǎn)登記信息要素由四位一體的“不動(dòng)產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”要素組成，即不動(dòng)產(chǎn)單元、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

1.1.1 不動(dòng)產(chǎn)單元

不動(dòng)產(chǎn)單元是核心，承載不動(dòng)產(chǎn)的位置等自然信息。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單位，也是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉、具有獨(dú)立使用價(jià)值以及唯一編碼的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元主要通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查產(chǎn)生，實(shí)行全國統(tǒng)一編碼。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是按一定規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一和可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。不動(dòng)產(chǎn)單元具有明顯的空間特征，是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體。不動(dòng)產(chǎn)單元作為不動(dòng)產(chǎn)登記客體承載著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)聯(lián)。

1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主要包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)單元與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)。

1.1.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，是享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、其他法定事項(xiàng)和權(quán)利的作為或不作為者。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以是自然人、法人和社會(huì)組織。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以擁有1個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)單元相關(guān)聯(lián)。一個(gè)權(quán)利人可以與多個(gè)權(quán)利關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息包括權(quán)利人名稱、證件號(hào)、通訊方式等。

1.1.4 登記業(yè)務(wù)

登記業(yè)務(wù)從不動(dòng)產(chǎn)登記類型和登記程序進(jìn)行闡述，申請(qǐng)人通過不同的登記類型申請(qǐng)進(jìn)行權(quán)利登記和變更，并通過受理、審核和登簿程序進(jìn)行辦理。

1.2 關(guān)聯(lián)關(guān)系分析

不動(dòng)產(chǎn)登記“不動(dòng)產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”四位一體的基本數(shù)據(jù)模型明確了不動(dòng)產(chǎn)登記主體（權(quán)利人）、客體（不動(dòng)產(chǎn)單元）、權(quán)利及業(yè)務(wù)之間的相互關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)單元和權(quán)利之間采用不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤”，錨固在特定的地理空間上。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編號(hào)。不動(dòng)產(chǎn)單元與權(quán)利之間通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)、掛接。不動(dòng)產(chǎn)單元與權(quán)利之間存在一對(duì)多關(guān)系，即一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上，可以存在一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利必須依托于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)計(jì)，脫離不動(dòng)產(chǎn)單元，也就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利無從談起。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和權(quán)利人之間通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。權(quán)利人承載于權(quán)利之上，脫離權(quán)利，權(quán)利人也無法存在。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間存在多對(duì)多的關(guān)系。一個(gè)權(quán)利人可以擁有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利可以有多個(gè)共有權(quán)利人。如果存在多個(gè)權(quán)利人，則通過順序號(hào)明確記載權(quán)利人順序。

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間通過業(yè)務(wù)號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利及變化全部通過業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行設(shè)定。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間為一對(duì)一的關(guān)系。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)包括登記申請(qǐng)受理、收件、收費(fèi)、審核、繕證、發(fā)證、歸檔等多項(xiàng)活動(dòng)。

2 模型設(shè)計(jì)

基于不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)分析，該文提出不動(dòng)產(chǎn)登記基于“不動(dòng)產(chǎn)單元（客體）—權(quán)利—權(quán)利人（主體）—登記業(yè)務(wù)”四位一體的數(shù)據(jù)模型設(shè)計(jì)思路，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)、以權(quán)利為紐帶，通過不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理，將權(quán)利人的合法權(quán)利錨固在不動(dòng)產(chǎn)單元上。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)采用這種管理方法可以有效解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利落地、多項(xiàng)權(quán)利空間并存的問題，避免重登漏登、重復(fù)抵押等現(xiàn)象，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利合理流動(dòng)。

2.1 概念模型

通過要素分析形成的“不動(dòng)產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”四要素，映射到不動(dòng)產(chǎn)登記概念數(shù)據(jù)模型，即為不動(dòng)產(chǎn)登記單元、權(quán)利、權(quán)利人和登記業(yè)務(wù)4個(gè)概念實(shí)體。“不動(dòng)產(chǎn)登記單元”用于表示土地、海域、房屋、森林、林木、構(gòu)筑物或其組合的客體信息，以不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)作為標(biāo)識(shí)符；“權(quán)利”數(shù)據(jù)包括21種具體權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和法定事項(xiàng)。

每種權(quán)利關(guān)聯(lián)到一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)登記單元”數(shù)據(jù)；每個(gè)“權(quán)利”數(shù)據(jù)可包含一個(gè)或多個(gè)“權(quán)利人”數(shù)據(jù)；所有“權(quán)利”數(shù)據(jù)均通過登記案件產(chǎn)生、變更或注銷，一個(gè)“登記業(yè)務(wù)”可以產(chǎn)生多個(gè)“權(quán)利”。不動(dòng)產(chǎn)登記概念數(shù)據(jù)模型如圖1所示。不動(dòng)產(chǎn)單元最終必須落在宗地或宗海上，權(quán)利必須基于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定，權(quán)利人的權(quán)利必須是承載于不動(dòng)產(chǎn)單元之上的權(quán)利，一切權(quán)利變化均通過登記業(yè)務(wù)設(shè)立、變更或注銷。不動(dòng)產(chǎn)登記采用這種數(shù)據(jù)模型可以有效解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利落地、多項(xiàng)權(quán)利空間并存的問題，避免重登漏登、重復(fù)抵押等現(xiàn)象，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利合理流動(dòng)。

2.2 邏輯模型

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是全新的業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)指標(biāo)既要體現(xiàn)統(tǒng)一性、整體性，自成體系，同時(shí)，登記信息與審批和交易信息要實(shí)時(shí)互通，并向相關(guān)部門提供信息共享。

因此，在新的數(shù)據(jù)框架下吸納的數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)既要滿足不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完備、準(zhǔn)確，又要滿足相關(guān)部門的行業(yè)管理需要。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)邏輯模型在概念模型的基礎(chǔ)上，以不動(dòng)產(chǎn)單元為核心，以不動(dòng)產(chǎn)的各類權(quán)屬登記為主線，建立不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)實(shí)體及其之間的各類關(guān)系，為描述不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)和組織提供基本方法。

（1）不動(dòng)產(chǎn)單元是宗地基本信息、宗海（含無居民海島）基本信息（含無居民海島）、自然幢、構(gòu)筑物、戶、構(gòu)（建）筑物、面狀定著物、線狀定著物、點(diǎn)狀定著物的合集，通過要素代碼加以區(qū)分。不動(dòng)產(chǎn)單元吸納相關(guān)部門在土地、房屋、海洋、林地、草原領(lǐng)域已有的數(shù)據(jù)項(xiàng)，如共性的坐落、面積等信息，土地的利用類型、容積率信息，房屋的樓盤表信息、林地的林斑、小斑信息，海域的用海、用島類型信息。

（2）權(quán)利是集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、海域（含無居民海島）使用權(quán)、構(gòu)（建）筑物所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、取水權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)，通過權(quán)利類型加以區(qū)分，每個(gè)權(quán)利以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)與不動(dòng)產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)，以業(yè)務(wù)號(hào)與登記申請(qǐng)受理關(guān)聯(lián)。

（3）權(quán)利人及權(quán)利人相關(guān)信息。權(quán)利和權(quán)利人是一對(duì)多的關(guān)系，以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)關(guān)聯(lián)。

（4）登記業(yè)務(wù)包括登記受理申請(qǐng)與登記收件、登記收費(fèi)、登記審核、登記繕證、登記發(fā)證、登記歸檔等信息基本數(shù)據(jù)項(xiàng)。登記業(yè)務(wù)通過業(yè)務(wù)號(hào)與權(quán)利關(guān)聯(lián)。

該文提出的邏輯模型建立了能夠相互理解和對(duì)話的統(tǒng)一數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，確定了核心數(shù)據(jù)集，規(guī)范化了不動(dòng)產(chǎn)登記的客體、主體、權(quán)利登記結(jié)果、登記過程的法定數(shù)據(jù)指標(biāo)，基本滿足了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理、行業(yè)監(jiān)管、數(shù)據(jù)上報(bào)、對(duì)外共享等需求。不動(dòng)產(chǎn)登記邏輯模型相對(duì)穩(wěn)定，根據(jù)業(yè)務(wù)流程再造進(jìn)一步細(xì)化、擴(kuò)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記流程的完善是一個(gè)長期的過程，在調(diào)整的過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型也將隨之變化調(diào)整，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫邏輯模型也是一個(gè)不斷完善的過程，將根據(jù)全國不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)和信息化建設(shè)情況進(jìn)行不斷擴(kuò)展完善。

2.3 物理模型

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)覆蓋全國，各地情況差異很大，采用的具體數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)也不盡一致，很難要求全國統(tǒng)一。各地在開展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)物理模型設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量貼近邏輯數(shù)據(jù)庫模型，對(duì)于能夠確定的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)表、字段項(xiàng)和字段的定義盡量定義到物理數(shù)據(jù)庫模型，對(duì)于邏輯模型中未做定義的數(shù)據(jù)項(xiàng)，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行擴(kuò)展，從而最大限度地確保全國不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)的規(guī)范化。

3 結(jié)語

該文提出的數(shù)據(jù)模型體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)以土地、海域?yàn)楸镜紫嗷リP(guān)聯(lián)的基本屬性，保證了各類權(quán)利類型在空間上的不重不漏、互不交叉，在可預(yù)見的將來可一直作為穩(wěn)定的基本數(shù)據(jù)模型。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的不斷深化和自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)的需要，數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)可以在基本數(shù)據(jù)模型下按需動(dòng)態(tài)擴(kuò)展。

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