關于我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的思考

柏晶

摘要：國家發(fā)改委在2016年3月31日公布的《關于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中指出，針對住房反向抵押養(yǎng)老保險，推行試點工作，保監(jiān)會也會擴大以房養(yǎng)老的試點范圍，以市場較為規(guī)范、經(jīng)濟條件較好的區(qū)域為主，優(yōu)先進行試點工作的開展。此項工作在國外已經(jīng)是普遍存在，但在我國卻是新生事物，其發(fā)展受社會矚目。本文將從開展“住房反向抵押養(yǎng)老保險”業(yè)務的可行性和面臨的風險進行分析，并提出相關政策性建議。

關鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險；可行性；風險；政策性建議

中圖分類號：D922.182.3；D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-02

一、概述

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險定義

反向抵押養(yǎng)老保險，是一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老保險模式，是將住房抵押和終身養(yǎng)老金保險兩者進行結(jié)合，也就是說，擁有房屋完全產(chǎn)權的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人統(tǒng)一的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。

（二）反向抵押養(yǎng)老保險的特點

反向抵押業(yè)務與終身老年保險相結(jié)合，是此項工作最為突出的特點。首先，保險公司承擔長壽風險，以簽訂合同為依據(jù)，向老年人進行定期支付養(yǎng)老金直至身故，使老年人晚年生活得到保障。其次，當老年人過世后，除去保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，剩余費用將依法歸繼承人所有。最后，如房產(chǎn)處置后，所得費用不足以支付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

普通住房按揭貸款的特點是：由銀行向有穩(wěn)定收入保障的個人，實行一次性放款，逐期收回的方式幫助借款人達到購房目的，而當借款人還清所有貸款后，擁有全部產(chǎn)權；反向住房抵押貸款的特點是：由銀行或保險公司對有住房為抵押的老年人，實行逐期放款，一次性收回方式，幫助借款人達到養(yǎng)老目的，而房屋產(chǎn)權會隨著貸款的增加，逐年減少。

二、我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險的可行性分析

（一） 我國人口老齡化快速發(fā)展，養(yǎng)老保障資金需求巨大

2015年，世界60歲以上的人口，占總?cè)丝诒戎厥?2%，預計2025年該比例將達到22%。但2015年，中國60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋戎厥?6.15%；到2050年，這一比例將達到33%。那意味著屆時每三個中國人當中就有一位老年人。從2016年到2025年，中國社會將經(jīng)歷一個“超速老化”的階段，而二孩政策在將來的20-30年內(nèi)，是不會改變我國的人口結(jié)構(gòu)和老齡化的狀況的。面對這些問題，如何進行有效解決？但不管是經(jīng)濟支持還是服務保障，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的當下，所需養(yǎng)老保障資金是巨大的。另外，社會的撫養(yǎng)比將會因為老齡化而不斷增加。同時，醫(yī)療保障的負擔也不斷加大，據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，老年人的平均醫(yī)療水平高于中青年人三倍，在醫(yī)療技術不斷提高而嚴重缺乏勞動力的不平衡狀態(tài)下，未來老年人的醫(yī)療消費費用，將會逐年快速增長。

（二）我國較高老年人住房擁有率，有利于推行“以房養(yǎng)老”

針對反向抵押貸款業(yè)務發(fā)展，一方面要求居住房屋的居民有完全的產(chǎn)權。在住房制度的深入改革和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展下，居民擁有自有住房在我國已經(jīng)占絕大多數(shù)，主要通過購買房改房或商品房的方式來實現(xiàn)，就目前而言，我國城市老人的住房擁有率已達到87.75%，而且隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷加快，投資觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，將來城市老年人的住房擁有率會呈逐年上漲的趨勢。另一方面，我們從長期角度分析，在社會不斷發(fā)展的推動下，征遺產(chǎn)稅將會成為必然發(fā)展趨勢，而稅收優(yōu)惠則是住房反向抵押養(yǎng)老金保險的政策，為避稅提供了合理的理由，這可能促成倒逼機制來推動以房養(yǎng)老業(yè)務的發(fā)展。

（三） “以房養(yǎng)老”的潛在市場需求巨大

存在以房養(yǎng)老需求的家庭，需滿足以下條件：第一，無子女家庭；第二，失獨家庭；第三，空巢老人；第四，丁克家庭。因為我國前幾年的獨生子女政策的實施，形成目前將近三分之一的獨生子女家庭，而其風險是如獨生子女意外死亡，其父母將變成無子女老人。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在老年人總數(shù)中，空巢老人占一半的人數(shù)。丁克家庭，則是指雙方均有收入且無子女的家庭，他們具備生育能力但自愿選擇不育的夫妻二人家庭，我國的丁克家庭劇相關調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，已超過60萬。我國近年來的房價逐年上升，越發(fā)突出其投資功能，很多具備經(jīng)濟能力的家庭都會選擇購買一套以上的住房。

（四）保險公司運用資金充足

2015年全國保費收入為2.4萬億元，同比增長20%，行業(yè)發(fā)展速度創(chuàng)近7年來新高。“十二五”期間，我國保險市場規(guī)模的全球排名由第六位躍升至第三位。此外，2015年底，我國保險業(yè)資金運用余額11.18萬億元，較年初增長19.81%。發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險是保險機構(gòu)充分利用閑置資金的有效途徑，而且保險公司擁有眾多的分支機構(gòu)和完整的服務網(wǎng)絡，為住房反向抵押養(yǎng)老保險的開展提供了市場和技術支持。

三、我國開展住房反向抵押養(yǎng)老保險的風險分析

（一）受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，對以房養(yǎng)老產(chǎn)生一定的制約

中國親子關系，與國外不同，具有反饋式特點，父母有責任和義務撫養(yǎng)未成年子女，而到了老年，則有義務和責任贍養(yǎng)父母。所以說，養(yǎng)兒防老是我國歷史發(fā)展中形成的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，屬于一種情感上的維系。同時，傳統(tǒng)的財產(chǎn)繼承觀念也普遍存在，另外，我國城市住房價格的不斷上升，工薪階層很難具備購房能力，加上沒有完善的住房保障體系，不少家庭幾乎是用所有積蓄甚至是借錢才能購買一套住房。所以，盡管老人擁有住房，但實際上只是名義上的，并沒有自由支配的權利，抵押房產(chǎn)來提高晚年生活水平基本不可能，而最后繼承給子女或晚輩的幾率更大一些。

（二）房價波動蘊含收益風險

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的推動下，城市化進程越來越快，但房產(chǎn)價值情況則會由于不同地區(qū)、環(huán)境等因素產(chǎn)生差異性，負增長情況也不少見。某一時點，不同投保人的房產(chǎn)價格波動具有協(xié)同性，或普遍高于預期價格，或普遍低于預期價格，故不能分散房產(chǎn)價格波動的風險。此項工作最后的房產(chǎn)處置權，相關機構(gòu)只有等老年人去世后才能獲得，由于期限較長，使最后的住房價值產(chǎn)生不確定性，相關機構(gòu)將可能承擔房屋貶值的風險。

（三）信息不對稱與道德風險

老年身體健康狀況和預期壽命等情況，在開展反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務中是相當重要的，要進行慎重考慮和精細預測，但進行預測這些事項是需要較高資金成本的，而對于這些信息的掌握機構(gòu)，一般都不全面，這就造成了交易雙方所掌握信息的不相符。另外，當投保人和保險公司達成住房反向抵押貸款保險協(xié)議后，雙方關系轉(zhuǎn)為委托代理關系。保險公司逐漸的掌握了住房所有權，投保人的所有權意識也慢慢降低，在使用、管理和維護房屋上，很容易出現(xiàn)不妥行為，而造成房屋受損、貶值，降低了房屋變現(xiàn)價值，增加了住房反向抵押貸款虧損的風險。

（四）相關配套機構(gòu)缺位

養(yǎng)老服務機構(gòu)存在不少問題有待解決，如收費較高，供應得不到滿足，服務不到位等。而如果老年人同意以房養(yǎng)老工作，那就需要住到養(yǎng)老服務機構(gòu)，這對雙方來說都是一種挑戰(zhàn)。另一方面，以房養(yǎng)老工作的進行，需要較為成熟和專業(yè)的商業(yè)機構(gòu)的扶持，而就目前狀況而言，恰恰缺少這種公信力，導致雙方信任關系建立的艱難。另外，進行以房養(yǎng)老業(yè)務試點的開展，對相關機構(gòu)來說，其專業(yè)知識和相關經(jīng)驗都將是很難克服的問題。

四、政策建議

（一）擴大宣傳范圍，養(yǎng)老觀念通過教育子女來轉(zhuǎn)變

充分利用大眾媒體資源，擴大以房養(yǎng)老的宣傳范圍，讓更多人認識到以房養(yǎng)老的重要性，重點突出以房養(yǎng)老優(yōu)于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的地方，如有利于社會穩(wěn)定、緩解社會養(yǎng)老壓力和提高老人生活保障等。另外，也需要政府加大扶持力度，以提高業(yè)務的公信力，讓更多人認識到以房養(yǎng)老的優(yōu)勢，并最終接受。

（二）聯(lián)合開展業(yè)務，合理分工協(xié)作

對于住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務，銀行、保險公司或房地產(chǎn)估價公司無法，如無法獨自完成任務，那就應該實行多方聯(lián)合業(yè)務的開展，合理分工協(xié)作，以推動順利開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作?？砂匆韵路绞竭M行合理分工：第一，保險公司，負責老人剩余壽命的估算，對發(fā)放的每月保險金額進行精算計量；第二，銀行，負責貸款利率的計算確定并發(fā)放貸款；第三，房地產(chǎn)估價公司，負責計算和估值房產(chǎn)，根據(jù)發(fā)展趨勢，推算國家將會出臺哪些與房地產(chǎn)相關的政策。

（三）完善相關法律制度，加強監(jiān)管

為了更好地保障老年人的權益，最大程度地發(fā)揮反向抵押養(yǎng)保險的社會效益，需要市場主體給予高度配合。監(jiān)管機構(gòu)要加強功能性監(jiān)管，防止監(jiān)管套利。國家應盡快修訂《老年人權益保障法》，將養(yǎng)老保險保護內(nèi)容納入條文中，同時不與金融業(yè)相關法律沖突。保險公司自身在日常經(jīng)營過程中要提取風險準備金，應對預期和非預期損失，做好償付能力管理。同時，保險公司應該定期向監(jiān)管部門匯報業(yè)務開展情況，及時傳遞信息。

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