營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

連震

摘要：房地產(chǎn)“營改增”的推進(jìn)，長期來看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、對改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時(shí)，也勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。本文通過“營改增”政策對企業(yè)的具體影響的分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)；策略

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、概述

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)增值稅基本稅率為11%。

二、“營改增”政策對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）“營改增”政策改革后，對企業(yè)計(jì)稅依據(jù)與會(huì)計(jì)核算科目使用帶來一定影響及挑戰(zhàn)

一是計(jì)稅依據(jù)方面。原政策在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)只需以計(jì)稅期“主營業(yè)務(wù)收入”或“其他收入”發(fā)生額作為計(jì)稅依據(jù)即可，而“營改增”政策執(zhí)行后，企業(yè)應(yīng)將銷售收入（含稅）按照稅率換算為不含稅售價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)，再相應(yīng)扣除取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額后作為當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額。二是開具發(fā)票方面。新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)取、開具、作廢發(fā)票的工作量均大于營業(yè)稅發(fā)票，特別是由于增值稅專用發(fā)票需要房地產(chǎn)企業(yè)到稅務(wù)機(jī)關(guān)或在網(wǎng)站上認(rèn)證真?zhèn)?，一些年紀(jì)稍大的財(cái)務(wù)人員對電腦掌握的程度不高，且不愿親自到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，同時(shí)，一旦發(fā)票遺失，還需到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理備案，開具發(fā)票如果出現(xiàn)差錯(cuò)，還需企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任。三是出售商品房定價(jià)方面。原政策下，商品房繳納的營業(yè)稅不包含在銷售價(jià)格里，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)無需考慮稅款，而新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)為了考慮增值稅價(jià)稅分離的要求，需要對原先的商品房價(jià)格重新進(jìn)行調(diào)整，對企業(yè)定價(jià)能力與定價(jià)方式均提出了更高的要求。四是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方面。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，新政策下要求企業(yè)將收取的房款按照增值稅稅率進(jìn)行價(jià)稅分離，企業(yè)在銷售收入不變的情況下，必須將稅款從營業(yè)收入中剔除，導(dǎo)致企業(yè)無法與新政策執(zhí)行前財(cái)務(wù)報(bào)表中“主營業(yè)務(wù)收入”進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?/p>

（二）“營改增”政策對企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)方面的影響

目前，“營改增”政策對于不同行業(yè)稅負(fù)具有不同的影響。例如，服務(wù)業(yè)原營業(yè)稅率為5%，而新政策增值稅率為6%，由于可以使用不含稅收入作為計(jì)稅依據(jù)及可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，大大降低了該行業(yè)實(shí)際稅負(fù)；再如，交通運(yùn)輸業(yè)原營業(yè)稅稅率為5%，而“營改增”政策上漲為11%，雖然稅法規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但對于運(yùn)輸行業(yè)來說，如果企業(yè)不重新購置新運(yùn)輸設(shè)備或取得汽油等增值稅專用發(fā)票，則無法抵消稅率上漲而給企業(yè)造成稅負(fù)增加的壓力。因此，“營改增”政策執(zhí)行后，不但需要國家針對稅負(fù)增加的行業(yè)進(jìn)一步出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策，而且要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)關(guān)注國家財(cái)稅政策，為企業(yè)稅收籌劃出謀劃策。以房地產(chǎn)為例，“營改增”對企業(yè)稅負(fù)影響最突出的就是允許房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地成本與建安成本抵扣銷項(xiàng)稅。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)成本主要為拿地、建筑、人工及其他管理成本，而建筑與土地成本占企業(yè)總成本近八成，新政策允許抵扣該成本則無疑對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的利好。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行“營改增”政策培訓(xùn)

“營改增”政策執(zhí)行來，國家財(cái)政及稅務(wù)機(jī)關(guān)相繼出臺(tái)若干條例、實(shí)施細(xì)則，個(gè)別企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于專業(yè)技能或主觀懶散等原因未能及時(shí)將稅收政策“吃透”，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)人員在繳稅申報(bào)中出現(xiàn)因政策理解不夠使企業(yè)多繳納增值稅或承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨極大的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)，對于企業(yè)財(cái)務(wù)人員在專業(yè)技能、稅收政策理解等方面提出了新的要求，因此，企業(yè)應(yīng)提高對新政策重視程度，提高本企業(yè)財(cái)務(wù)人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)，定期聘請財(cái)經(jīng)院校專家或稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員為財(cái)務(wù)人員講解“營改增”政策運(yùn)用及稅收籌劃等內(nèi)容，以提高財(cái)務(wù)人員工作效率及政策理解力。同時(shí)，制定財(cái)務(wù)人員考核體制，對于在執(zhí)行“營改增”政策過程中為企業(yè)提出可行方案的員工給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)，以鼓勵(lì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員增強(qiáng)主人翁意識，提高自我學(xué)習(xí)能力，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理出謀劃策。

（二）有針對性地選擇稅收籌劃方式

歸根結(jié)底，出臺(tái)與執(zhí)行“營改增”政策的最終目的是使企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)降低稅負(fù)，因此，企業(yè)應(yīng)提高對稅收籌劃的重視程度，在“吃透”、熟練掌握“營改增”政策及與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員進(jìn)行咨詢與溝通的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營特點(diǎn)，充分享受國家給予該行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，積極專研“營改增”政策及實(shí)施細(xì)則，認(rèn)真制定企業(yè)稅收籌劃方案，在稅收法律允許的范圍內(nèi)最大化享受稅收紅利，為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)積累資金。某些房地產(chǎn)企業(yè)在從營改增政策之中獲得了利益之后，還應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備以應(yīng)對營改增實(shí)施后所帶來的巨大挑戰(zhàn)與壓力，由于營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出全新的要求。所以說，我國房地產(chǎn)企業(yè)就必須正確地應(yīng)對且適應(yīng)好營改增的政策，更為重視納稅的籌劃管理方面的工作，且努力在實(shí)際過程中對其進(jìn)行更深層次的優(yōu)化及完善等，要讓納稅主體借助于流通環(huán)節(jié)對相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行合理地轉(zhuǎn)移，特別是在選擇合作供應(yīng)商時(shí)，則應(yīng)該保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序更加完善，可開出整套的增值稅發(fā)票等，從而在充分利用增值稅優(yōu)惠政策帶來利益的同時(shí)，更好地將自己的合作范圍擴(kuò)大。

（三）提前評估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好相關(guān)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅收制度改革以及相應(yīng)的一系列變化進(jìn)行預(yù)估，對于企業(yè)內(nèi)部的工作管理流程要進(jìn)行全方位的梳理；評估稅制改革給企業(yè)帶來的變化以及可能的負(fù)面影響，并且有針對性的進(jìn)行測試；面對“營改增”帶來的可能的風(fēng)險(xiǎn)，提出合理化建議，制定符合實(shí)際的過渡方案；修改相關(guān)納稅流程，并編寫操作細(xì)則；提出系統(tǒng)的改造方案，完善分析報(bào)告。

總而言之，我國在新的發(fā)展形勢下實(shí)行了“營改增”稅收制度，房地產(chǎn)行業(yè)必須遵循這一策略，稅制改革會(huì)給行業(yè)帶來很大的影響，但是，改革的同時(shí)也是企業(yè)發(fā)展的大好機(jī)會(huì)，為了尋求突破，我們必須抓住時(shí)機(jī)，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長方向，為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在新的經(jīng)濟(jì)時(shí)期呈現(xiàn)出更加美好的發(fā)展局勢而努力。

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