房地產(chǎn)市場調(diào)整對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用及建議

鄧洲

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、影響廣，對多個產(chǎn)業(yè)部門的投資、布局、升級都有深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)市場調(diào)整有利于這些產(chǎn)業(yè)部門要素成本結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的合理化、過剩產(chǎn)能的消化和控制以及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從而推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。采用世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫的分析表明，我國房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)、租賃業(yè)等服務(wù)業(yè)部門和電氣設(shè)備、金屬加工、化工等制造業(yè)部門的關(guān)聯(lián)效應(yīng)最大。為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)整促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極作用，要保障制造業(yè)用地，控制土地要素成本上漲，發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展中的重要作用，執(zhí)行更高建筑標(biāo)準(zhǔn)，淘汰落后產(chǎn)品和工藝，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)市場；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；產(chǎn)業(yè)升級；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)；后向關(guān)聯(lián)；前向關(guān)聯(lián)；要素成本結(jié)構(gòu)；投入產(chǎn)出分析

中圖分類號：F264；F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-8131（2017）03-0068-11

一、引言

自1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得高速增長，房地產(chǎn)市場也逐步繁榮。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、牽涉的行業(yè)多，房地產(chǎn)市場的波動不僅影響建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對多個工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門產(chǎn)生直接和間接的影響。房地產(chǎn)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間也存在相互作用的關(guān)系：一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會對一個地區(qū)或城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)或抑制作用（Kang，2011；Reed et al，2004；Malpezzi，2002；劉嘉毅 等，2014）。例如，美國底特律由于其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——汽車產(chǎn)業(yè)的衰退，房地產(chǎn)市場也遭到毀滅性打擊；而據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（ FHFA） 發(fā)布的數(shù)據(jù)，金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、國際貿(mào)易和文化產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的洛杉磯、芝加哥和舊金山等城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)遠(yuǎn)高于底特律，且這三個城市房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)后的復(fù)蘇能力明確強(qiáng)于底特律。類似的，我國部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐緩慢、高新產(chǎn)業(yè)比重較低的三、四線城市在經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新常態(tài)之后也出現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩的跡象，2015年一些城市房價甚至出現(xiàn)絕對下降；相比較，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)、高新產(chǎn)業(yè)比重較高的東部發(fā)達(dá)地區(qū)的房價增長相對穩(wěn)定（谷卿德 等，2015）。另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展同樣也對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生影響（何東偉 等，2015；李暢，2014；高波 等，2012）。

從“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑施工面積”和“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積”兩個反映房地產(chǎn)市場景氣程度的重要指標(biāo)看（見圖1），1997年以來，我國房地產(chǎn)市場日趨繁榮。2016年（截止11月），房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑施工面積和竣工面積達(dá)到74.51億平方米和7.70億平方米，分別為2010年的1.84倍和97.83%、2000年的11.31倍和3.07倍。分年度看，兩個指標(biāo)的增速均有較大波動，但大體上在2003年之后有所下滑。其中，施工面積增速在2010年和2011年出現(xiàn)大幅度的提高，竣工面積增速在2005年有較大幅度的提高。

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要性也不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重自20世紀(jì)90年代以來總體呈增長趨勢，到2015年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占到GDP的6%，已經(jīng)超過“采礦業(yè)”“交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)”等產(chǎn)業(yè)的比重，較1991年提高了2.5個百分點，是這一時期提高幅度最大的部門。房地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，對建筑業(yè)、金融業(yè)、能源供應(yīng)業(yè)以及制造業(yè)中的建材、家具、鋼鐵、化工、機(jī)械等行業(yè)有直接的帶動作用，對電子、汽車等行業(yè)也有間接的帶動作用。2015年，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)（前者是房地產(chǎn)生產(chǎn)部門，后者是房地產(chǎn)服務(wù)部門）合計占GDP的比重達(dá)到12.76%，較2010年提高0.35個百分點，較2000年提高2.80個百分點。從制造業(yè)內(nèi)部看，與房地產(chǎn)相關(guān)性強(qiáng)的行業(yè)增長較快。規(guī)模以上家具制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的制造業(yè)產(chǎn)值在2001—2011年占全部制造業(yè)的比重都有提高

由于近幾年統(tǒng)計口徑發(fā)生較大變化，此處僅以2001—2011年規(guī)模以上制造業(yè)產(chǎn)值比重來說明。，與房地產(chǎn)建設(shè)密切相關(guān)的水泥、平板玻璃、鋼筋等產(chǎn)品在2000年以后的增速明顯加快，以至出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，而空調(diào)、冰箱等等家電產(chǎn)品雖然沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的過剩問題，但房地產(chǎn)市場的發(fā)展同樣促進(jìn)了這些產(chǎn)品在國內(nèi)市場上的增長。本文將進(jìn)一步根據(jù)歐盟的世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫通過投入產(chǎn)出法測算我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，探討房地產(chǎn)市場調(diào)整對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極作用，進(jìn)而提出通過房地產(chǎn)市場調(diào)整促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的政策建議。

二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析

國民經(jīng)濟(jì)各部門之間有復(fù)雜的供需關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)活動中，如果某一產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重發(fā)生變動，就必然引發(fā)其他產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)。因此，在考察產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的帶動效應(yīng)時，不能僅限于產(chǎn)業(yè)自生的變化，還應(yīng)從產(chǎn)業(yè)的整體系統(tǒng)進(jìn)行觀察，進(jìn)而分析各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。投入產(chǎn)出法由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂惕夫于20 世紀(jì)30 年代所創(chuàng)，這一方法揭示了產(chǎn)業(yè)間技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的量化比例關(guān)系，是研究國民經(jīng)濟(jì)中各產(chǎn)業(yè)部門之間投入與產(chǎn)出的相互依存關(guān)系的數(shù)量分析方法，也是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析的基本方法。雖然在以后的研究和實踐中發(fā)現(xiàn)了投入產(chǎn)出法的一些弊端和不足，但總體上看，此方法仍然是國內(nèi)外研究產(chǎn)業(yè)之間相互作用機(jī)制與效果最普遍的方法。為了保持?jǐn)?shù)據(jù)口徑的一致性，并盡量對最新的情況進(jìn)行分析，本研究采用歐盟的世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫（WIOD）中的相關(guān)數(shù)據(jù)，對1995年、2000年、2005年、2010年和2011年我國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行分析

由于行業(yè)口徑略有區(qū)別，本文計算結(jié)果可能與采用中國國家統(tǒng)計局頒布的投入產(chǎn)出表進(jìn)行計算的結(jié)果略有不同。。

1.房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度分析

根據(jù)世界投入產(chǎn)出表公布的35個部門投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，測算出我國房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)（見表1和表2），進(jìn)而能夠分析房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)和后向完全關(guān)聯(lián)情況。

2011年，與我國房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)度較高的產(chǎn)業(yè)有租賃和其他商業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、其他公共社會和私人服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)、住宿業(yè)、電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品業(yè)、金屬加工和制品業(yè)、石油煉焦和核燃料加工業(yè)等，共有20個部門對房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)超過0.01。其中，租賃和其他商業(yè)、金融業(yè)直接消耗系數(shù)達(dá)到0.024 55和0.024 19，明顯高于其他部門，表明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對租賃和其他商業(yè)、金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性，甚至高于建筑業(yè)。在制造業(yè)部門中，房地產(chǎn)業(yè)對電氣光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)品制造業(yè)、金屬加工和制品業(yè)的依賴性最強(qiáng)，建筑產(chǎn)品大量消耗這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品。從變化情況看，房地產(chǎn)業(yè)對租賃和其他商業(yè)的依賴程度在2005年達(dá)到最高值，隨后有所下降；對金融業(yè)和建筑業(yè)的依賴程度自2000年不斷下降；對其他公共、社會和私人服務(wù)的依賴程度不斷提高。

與房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的部門有租賃和其他商業(yè)、金融業(yè)、電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、金屬加工和制品業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品業(yè)、住宿業(yè)、其他公共社會和私人服務(wù)等，共有16個部門對房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)超過0.01。其中，租賃和其他商業(yè)、金融業(yè)的完全消耗系數(shù)分別達(dá)到0.033 20和0.032 56；制造業(yè)部門中，電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、金屬加工和制品業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品業(yè)的完全消耗系數(shù)較高。從變化情況看，房地產(chǎn)業(yè)對租賃和其他商業(yè)依賴程度不斷提高，對金融業(yè)依賴程度自2000年后不斷下降，對電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)依賴程度不斷提高，對金屬加工和制品業(yè)依賴程度有所下降。

2.房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)度分析

根據(jù)35個部門投入產(chǎn)出表測算出我國房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)（見表3和表4），進(jìn)而得出房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)度和前向完全關(guān)聯(lián)度。

2011年，與我國房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)度較高的產(chǎn)業(yè)有其他公共社會和私人服務(wù)、金融業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、郵政電信業(yè)等，一共有8個部門對房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)超過0.01。其中，其他公共社會和私人服務(wù)、金融業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)的直接分配系數(shù)分別達(dá)到0.032 15、0.031 16、0.029 18和0.029 18，這些行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。從變化情況看，其他公共、社會和私人服務(wù)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度不斷提高，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度呈下降趨勢，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度2000年之后有所提高，郵政電信業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度不斷提高。

與房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的部門有批發(fā)業(yè)、電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、金屬加工和制品業(yè)等，一共有25個部門對房地產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)超過0.01。其中，批發(fā)業(yè)、電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)完全分配系數(shù)達(dá)到0.066 43和0.061 00，顯著高于其他行業(yè)。制造業(yè)部門中，電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)、金屬加工和制品業(yè)、紡織業(yè)等完全分配系數(shù)較高，對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。從變化情況看，批發(fā)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、金屬加工和制品業(yè)等對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度均不斷下降，電氣和光學(xué)設(shè)備制造業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度有所提高。

數(shù)據(jù)分析的結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，能夠帶動多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中的大部分產(chǎn)業(yè)都有著關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是并非各個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都有較大關(guān)聯(lián)度。從房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)上看，直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)只有12種，完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有19種；從房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)上看，直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有10種，完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18種；而從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式上看，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)方式十分復(fù)雜，有直接和間接等多種途徑。一些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)僅是后向直接關(guān)聯(lián)密切，產(chǎn)業(yè)之間主要是直接消耗關(guān)系；另一些則僅是后向完全關(guān)聯(lián)密切，產(chǎn)業(yè)之間主要是間接消耗關(guān)系；還有一些產(chǎn)業(yè)無論是后向直接關(guān)聯(lián)還是后向完全關(guān)聯(lián)都很密切。

三、房地產(chǎn)市場良性調(diào)整對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極作用

理論上分析，房地產(chǎn)市場良性調(diào)整對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極作用是多方面的。從供給的角度看，土地和建筑品是所有經(jīng)濟(jì)部門經(jīng)營活動的重要投入要素，房地產(chǎn)市場的良性調(diào)整將使得地價、房價和租金價格趨于合理，從而優(yōu)化制造業(yè)的成本結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)；從需求的角度看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)是制造業(yè)的重要市場，房地產(chǎn)市場調(diào)整將促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的升級，這對于加速淘汰落后產(chǎn)能和提高對新興產(chǎn)品的需求具有積極作用，從而帶動制造業(yè)和相關(guān)部門的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從投入產(chǎn)出表給出的歷史數(shù)據(jù)看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和波動確實對一些產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。例如，從1995年到2011年，房地產(chǎn)業(yè)對電氣和光學(xué)設(shè)備產(chǎn)品、化學(xué)原料及化學(xué)制品、紡織品的消耗是顯著增加的，但對金屬加工和制品業(yè)的消耗卻顯著下降，房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵等冶金行業(yè)的依賴性下降可能是造成鋼鐵產(chǎn)能過剩的原因之一。同時，分配系數(shù)的變化反映出大多數(shù)制造業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性都有所下降，表明房地產(chǎn)業(yè)簡單的規(guī)模增長對制造業(yè)部門結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用有限，而必須通過房地產(chǎn)市場的深度良性調(diào)整倒逼供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從而充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)及其市場發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極作用。

1.能夠促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)部門要素成本結(jié)構(gòu)合理化

制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展需要一個合理的要素成本結(jié)構(gòu)，某種要素價格過高不但加重企業(yè)成本負(fù)擔(dān)，還容易導(dǎo)致資本轉(zhuǎn)移或投機(jī)行為。房價過高導(dǎo)致制造業(yè)的轉(zhuǎn)移和退出在發(fā)達(dá)國家和我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)已有發(fā)生。例如，日本在20世紀(jì)80年代之后的房地產(chǎn)泡沫造成對制造業(yè)的嚴(yán)重擠出，成為日本泡沫經(jīng)濟(jì)和所謂“失去十年”的誘因之一。在歐債危機(jī)中，西班牙、希臘等國家房價出現(xiàn)大幅上漲，這也是導(dǎo)致這些國家陷入嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)的重要原因；相比較，德國受歐債危機(jī)影響較小，這與德國嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場價格、保障制造業(yè)發(fā)展有很大關(guān)系。自“十一五”開始，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)就已經(jīng)出現(xiàn)因房價、地價過高擠出制造業(yè)的問題。2012年，阿迪達(dá)斯關(guān)閉了在中國最后一家自有工廠，近年來，國際服裝品牌的自有工廠和代工訂單大量從中國沿海地區(qū)向中西部和東南亞地區(qū)轉(zhuǎn)移，地價和人工成本過高是跨國公司布局調(diào)整的重要原因。對北京、上海等地區(qū)的企業(yè)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，八成以上的企業(yè)都表示房價、租金過高是企業(yè)發(fā)展面臨的主要障礙，而幾乎100%的制造企業(yè)都認(rèn)為在京、滬發(fā)展制造環(huán)節(jié)難以承擔(dān)高額地價租金，如果不是自有房或得到政府補(bǔ)貼，企業(yè)是不會在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展制造環(huán)節(jié)的。發(fā)達(dá)地區(qū)實施的“騰籠換鳥”，一方面是淘汰落后產(chǎn)能，另一方面也是面對土地要素成本過高的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)市場的過度繁榮和房價過快增長已經(jīng)嚴(yán)重扭曲我國制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)部門的要素成本結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重擠壓制造業(yè)等經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展空間，隨著中西部地區(qū)以及三、四線城市房價的提高，這種問題已經(jīng)由發(fā)達(dá)地區(qū)蔓延至全國范圍。房地產(chǎn)市場調(diào)整要控制房價過快增長，并合理優(yōu)化不同區(qū)域、不同功能的地價、房價結(jié)構(gòu)，這將有助于控制制造業(yè)土地要素成本的過快增長并逐步回歸合理區(qū)間，進(jìn)而減少土地成本在總成本的比重，并恢復(fù)制造業(yè)企業(yè)家信心，提高制造業(yè)投資吸引力。

2.能夠促進(jìn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)市場過度繁榮、房地產(chǎn)價格過快增長會改變地區(qū)和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生托賓Q效應(yīng)和金融加速效應(yīng)，但同時也擠出對制造業(yè)部門的投資。如圖2，2003—2015年我國制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額均穩(wěn)步增長，制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增速快于建筑業(yè)，2015年制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額分別是2003年的16.8倍、11.4倍和9.3倍。這說明，即便是在房價不斷攀高的情況下，制造業(yè)投資增長并沒有減緩，實際上制造業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額的增速是快于房地產(chǎn)業(yè)的。但是，相比之下，建筑業(yè)固定資產(chǎn)的投資比重偏低，增長緩慢，這在一定程度上反映出地價在整個廣義房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)）成本中的比重非常高。土地的交易過程對其他經(jīng)濟(jì)部門的帶動性是非常有限，而帶動性更強(qiáng)的建筑環(huán)節(jié)的投資相對不足和增長緩慢，說明其對相關(guān)制造業(yè)部門的帶動也是相對不足的。房地產(chǎn)市場調(diào)整將有助于地價和房價趨于穩(wěn)定和合理，從而有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)：一是房地產(chǎn)價格上升放緩有助于優(yōu)化各個經(jīng)濟(jì)部門之間的資本結(jié)構(gòu)，減少房價上漲過快引起的對制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)部門的投資擠出；二是減少土地和建筑價值、租金在企業(yè)資本存量和成本中的比重，優(yōu)化制造企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和成本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)更多的資金和資源投入到技術(shù)進(jìn)步、品牌培育上；三是有助于廣義房地產(chǎn)業(yè)中建筑業(yè)投資比重的提高，從而使得房地產(chǎn)業(yè)更有效地帶動相關(guān)制造業(yè)部門的發(fā)展。

3.能夠消化過剩產(chǎn)能

21世紀(jì)以來，我國工業(yè)發(fā)展的重化工業(yè)化特征愈益明顯，以能源、化工、冶金、建筑材料、機(jī)械制造等行業(yè)為代表的重化工業(yè)呈現(xiàn)出高速增長的趨勢，總量不斷擴(kuò)張，增速維持在20%左右，大大超過了同時期工業(yè)和GDP的平均增速，而房地產(chǎn)市場的過快增長無疑起到了推波助瀾的效果。根據(jù)工信部的統(tǒng)計，煉鐵、煉鋼、電解鋁、焦炭、水泥、化纖等18個行業(yè)中落后產(chǎn)能占總產(chǎn)能的比例達(dá)到15%～25%，這些行業(yè)幾乎都與房地產(chǎn)相關(guān)。除了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，近年來大量的重復(fù)建設(shè)使得新能源、新材料、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩問題也開始凸現(xiàn)，碳纖維、風(fēng)電、多晶硅、鋰電池等一些新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)先后出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。這類新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過剩的一個重要原因是其主要面向國際市場，而國內(nèi)市場的份額少，金融危機(jī)爆發(fā)后，國際市場需求減少導(dǎo)致了產(chǎn)能過剩問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的良性調(diào)整能夠從三個方面對化解產(chǎn)能過剩問題產(chǎn)生積極的作用：第一，雖然調(diào)整政策可能在短期內(nèi)減緩房地產(chǎn)的投資增長，進(jìn)而減少對相關(guān)制造產(chǎn)品的需求，但是，從長期看，調(diào)整能夠在一定程度上減緩房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，降低泡沫破滅的風(fēng)險，這對于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展是有利的，進(jìn)而也有利于保持對相關(guān)制造產(chǎn)品需求的穩(wěn)定。第二，房地產(chǎn)市場調(diào)整將規(guī)范建筑和裝修市場，技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值低、不符合環(huán)保和綠色標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品將被市場淘汰，這將有助于遏制盲目投資、重復(fù)投資，加快落后產(chǎn)能和過剩產(chǎn)能的退出。第三，房地產(chǎn)市場的調(diào)整和升級將增大對新能源、新材料、電子信息、新能源汽車等相關(guān)產(chǎn)品的需求，是依靠內(nèi)需消化新興產(chǎn)業(yè)過剩產(chǎn)能的重要途徑。

4.能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級

我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期有“跑馬圈地”的特點，政府和企業(yè)都一味追求規(guī)模和速度，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，發(fā)展的質(zhì)量和水平較低。無論是第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)還是建筑業(yè)在近十年的技術(shù)進(jìn)步都慢于制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不健康的高速發(fā)展不僅沒有有效帶動相關(guān)制造業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和轉(zhuǎn)型升級，反而促成大量過剩和落后產(chǎn)能，擠占制造業(yè)資源，阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)市場的良性調(diào)整將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，這將形成巨大的新興產(chǎn)業(yè)市場，有效帶動制造業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)部門的轉(zhuǎn)型升級。首先，房地產(chǎn)品牌價值將日益顯著，品牌蘊(yùn)含的建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)將成為決定房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的重要因素，這將帶動設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)升級；其次，建筑將更加綠色低碳和智能，建設(shè)過程將有更高的質(zhì)量和效率要求，這將帶動工程機(jī)械、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展；最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為新的業(yè)態(tài)將快速發(fā)展，房地產(chǎn)與旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)、工業(yè)的融合將更加深入，這將促進(jìn)制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營方式和生產(chǎn)組織方式的升級，而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級也將對制造產(chǎn)品提出更高要求，促進(jìn)制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

四、通過房地產(chǎn)市場良性調(diào)整促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的建議

房地市場良性調(diào)整在促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)部門要素成本合理化、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消化過剩產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)升級等方面具有積極作用，當(dāng)前我國通過房地產(chǎn)市場調(diào)整促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的基本思路應(yīng)當(dāng)是：保障制造業(yè)用地需求，降低土地要素成本，提高土地利用效率；通過體制機(jī)制改革、法律規(guī)范和市場選擇，提高房地產(chǎn)對高端、新型、綠色制造產(chǎn)品的需求和供給，減少對低附加值、高耗能、低技術(shù)含量制造產(chǎn)品的需求和供給，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)相關(guān)制造業(yè)部門的改造和升級，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。

第一，保障制造業(yè)用地，控制制造業(yè)土地要素成本上漲，提高土地利用效率。中央和各地方政府都要采取有力措施，保障制造業(yè)，特別是代表技術(shù)和市場發(fā)展方向的新興制造業(yè)的土地供給。落后、過剩工業(yè)退出后的土地通過流轉(zhuǎn)等方式要盡可能為新興制造業(yè)的發(fā)展所用，防止為了短期利益出現(xiàn)房地產(chǎn)項目擠壓新興制造業(yè)發(fā)展用地的情況。同時，要提高土地利用效率，大力發(fā)展立體車間，在有限土地面積上創(chuàng)造更多工業(yè)產(chǎn)值。

第二，房地產(chǎn)市場發(fā)展要適應(yīng)新科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的趨勢和要求，充分發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展中的重要作用。目前，無論是建筑業(yè)還是房地產(chǎn)銷售、租賃業(yè)，其技術(shù)進(jìn)步的速度都比較緩慢，要提高建筑產(chǎn)品的技術(shù)水平，就需要在房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、銷售、改造、使用、維護(hù)等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行技術(shù)升級。在設(shè)計環(huán)節(jié)，要全面提升房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的人性化、功能化、智能化、模塊化水平，并借助新興互聯(lián)網(wǎng)工具提高房地產(chǎn)建筑設(shè)計的效率，借助虛擬現(xiàn)實等技術(shù)提高房地產(chǎn)設(shè)計的可視化程度；在施工環(huán)節(jié)，鼓勵采用新裝備機(jī)械、新工藝方法和新材料；在銷售環(huán)節(jié)，進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新，并加快與互聯(lián)網(wǎng)的深度融合；在改造裝修環(huán)節(jié)，強(qiáng)制使用環(huán)保材料，整頓和規(guī)范裝修市場；在使用和維護(hù)環(huán)節(jié)，一方面要鼓勵采用新的設(shè)備，另一方面要構(gòu)建物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和房屋使用狀況大數(shù)據(jù)庫，使得房屋成為未來智慧城市的重要組成部分，也帶動相關(guān)電子信息和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第三，提高并嚴(yán)格執(zhí)行建筑標(biāo)準(zhǔn)，以法律手段淘汰落后產(chǎn)品和工藝。目前，我國建筑標(biāo)準(zhǔn)總體還比較陳舊，先進(jìn)的節(jié)能、降耗、智能等技術(shù)、工藝和觀念在強(qiáng)制執(zhí)行的國標(biāo)中并沒有得到很好的體現(xiàn)，政策對建筑節(jié)能的規(guī)定以獎勵優(yōu)秀、試點為主，建筑物是否優(yōu)質(zhì)、是否滿足現(xiàn)代工作生活對建筑的要求、是否綠色節(jié)能在很大程度上還是由房地產(chǎn)企業(yè)自身行為決定的。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時，不斷出現(xiàn)因房屋質(zhì)量問題造成的安全事故和消費者權(quán)益損失，這不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，也在一定程度上使得一大批與房地產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)工藝落后、環(huán)境污染嚴(yán)重、產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定不合格的制造企業(yè)能夠繼續(xù)生產(chǎn)，甚至假冒偽劣建材產(chǎn)品長期存在，從而加劇冶金、建材等產(chǎn)業(yè)的低端產(chǎn)能過剩，也阻礙這些產(chǎn)業(yè)淘汰落后和產(chǎn)業(yè)升級。制定并嚴(yán)格執(zhí)行更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)能夠從根源上減少對低質(zhì)不合格制造產(chǎn)品的需求，倒逼相關(guān)制造企業(yè)的改造和轉(zhuǎn)型升級。除了在房屋建筑時執(zhí)行更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，還要大力整頓裝修市場。一方面，大力推廣住宅全裝修，推行新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進(jìn)個性化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一，并鼓勵家電等組織結(jié)構(gòu)較為合理的產(chǎn)業(yè)參與家裝市場；另一方面，嚴(yán)格控制不合格、不達(dá)標(biāo)產(chǎn)品的流通和銷售，在滿足個性化的同時嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

第四，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。融合發(fā)展是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級的重要方向，對于房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)其與信息產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、新能源汽車和環(huán)保產(chǎn)業(yè)的融合，在提升自身的同時也為這些產(chǎn)業(yè)開辟新的市場。當(dāng)前，國家正在大力實施“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，旨在依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和手段促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)部門的轉(zhuǎn)型和升級，在個人電子設(shè)備已經(jīng)實現(xiàn)互聯(lián)之后，汽車和建筑的互聯(lián)化將是下一步信息平臺建設(shè)的重點領(lǐng)域。目前，已經(jīng)有很多企業(yè)提出了車聯(lián)網(wǎng)的概念，而建筑互聯(lián)網(wǎng)則主要通過智能家居來實現(xiàn)。雖然一些地方政府已經(jīng)規(guī)定在新建建筑上要安裝相應(yīng)的太陽能集熱或發(fā)電裝置，但新能源產(chǎn)品與建筑物在設(shè)計、施工上脫節(jié)，致使新能源產(chǎn)品并不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至成為擺設(shè)。建筑與新能源的融合不應(yīng)當(dāng)流于形式，而加強(qiáng)兩者的深度融就必須加強(qiáng)設(shè)計單位、建筑企業(yè)、新能源企業(yè)、房地產(chǎn)開放商、物業(yè)公司的合作和聯(lián)盟，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策和制度安排也要以新能源產(chǎn)品的實際使用為目標(biāo)，而非簡單的安裝。建筑不僅要充分滿足各種交通工具的?？亢统鋈胍?，也要滿足新能源交通工具的電力需求，無論是商用、居住小區(qū)，還是工業(yè)園區(qū)都要合理安排新能源汽車充電設(shè)備。要大力開展垃圾分類，從教育、宣傳、小區(qū)垃圾設(shè)備改造、分類垃圾車購置等多個方面逐步完善，這將是一個較為漫長的過程，但對于改善小區(qū)環(huán)境、提高資源利用率有極大的幫助，同時也能夠帶動相關(guān)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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Abstract： With a long industry chain and extensive influence， real estate has deep impacts on the investment， layout and upgrading of many other industries， and adjustment of real estate market benefits these industries in terms of rationalizing factor costs and capital structure， consuming and controlling over capacity， and escalating industrial upgrading， so as to promote industrial structure optimization. Based on the analysis of the world input-output table of European Union， Chinese real estate industry is mostly related to financial industry， leasing industry and manufacturing industries such as electrical equipment， metal processing and chemical and so on. For the purpose of enhancing the positive functions of real estate market regulation on industrial structure adjustment and optimization， it is necessary to guarantee manufacturing land use and increase land use efficiency， make technological progress play an important role in real estate industry and market， implement a higher construction standards to eliminate backward products and technologies， and promote the integrated development of real estate industry and emerging industries.

Key words： real estate industry； real estate market； industrial structure optimization； industrial upgrading； industrial correlation effect； backward correlation； forward correlation； factor cost structure； input-output analysis

CLC number：F264；F299.23 Document code： A Article ID： 1674-8131（2017）03-0068-11

（編輯：夏 冬）