從政治經(jīng)濟學視角分析我國高房價問題

摘要：居住問題關系著國民生計和社會的穩(wěn)定，所以“高房價”問題必須予以重視。過高的房價使居民減少了對其他消費品的支出，降低了人民的生活質量，也影響內需的擴大而制約經(jīng)濟發(fā)展；同時，高房價會造成房地產(chǎn)業(yè)資本存量增多，長此以往會制約我國供給側結構性改革的步伐。本文以從政治經(jīng)濟學為視角，運用使用價值、價值理論、生產(chǎn)過剩、地租等內容對房價問題進行分析，找到真正解決高房價問題的方法。

關鍵詞：高房價；使用價值；價值理論；生產(chǎn)過剩；地租

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-000-02

引言

我國將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并且要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為GDP的增長做了很大貢獻，所以我國的調控政策一直集中于“遏制房價過快增長”的“過快”上。國家認為徹底的抑制房價很可能會導致房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩盤，最終帶來金融危機，所以政策總是在邊緣處徘徊，未能根本觸動。但是房價的持續(xù)上升，會引起居民消費水平的下降、房屋資源浪費、社會創(chuàng)造力下降等問題。[1]所以，必須找到有效的解決方式。

一、科學指標衡量我國的高房價

為什么說我國的房價高？這種房價是合理的嗎？為了科學的證明我國的房價高，我們需要幾個客觀的指標。第一是房價收入比，它是指房屋價格與城市居民家庭年收入之比，我國遵行的合理區(qū)間是3-6倍，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示：2015年，剔除可售型的保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2倍。第二個是空置率，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；10%-20%之間為空置危險區(qū)；20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報、《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示：目前一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%，以上兩個指標鮮明地表明了我國的高房價。

二、從馬克思主義的政治經(jīng)濟學出發(fā)看我國的高房價問題

（一）商品的使用價值視角

馬克思曾經(jīng)說過：“物的有用性使物成為使用價值”。[2]房屋具有使用價值，它的有用性就是供人們居住。既然它的有用性是通過滿足人的居住展現(xiàn)出來的，那么房屋這種商品就必須以滿足消費者居住的需要為交易目的，在交易完成后人們使用了它的居住功能，才算實現(xiàn)了它的使用價值。我國是一個人口大國，并且受我國傳統(tǒng)文化“居者有其屋”的深遠影響，買房子成了我國年輕人的主要目標，“需要房子的人買不起，不需要的人瘋狂買”是目前我國房地產(chǎn)業(yè)的狀況。[3]這些不需要房子的人就是想利用房產(chǎn)發(fā)財?shù)耐顿Y和投機者，而為什么我國對房屋的投資和投機行為如此瘋狂呢？首先，目前我國市場利率低，人們寧可將貨幣放在手中也不愿意儲蓄，閑置資金的增加為投資和投機提供了基礎；其次，我國的股票、債券等金融產(chǎn)品市場尚不成熟，人們也不愿意冒險將錢放到股票市場中，相比之下房產(chǎn)具有保值和增值的特點，更適合投資。多方面的綜合因素使得投資和投機行為活躍，壓制了真正對房屋有需求的消費者。

（二）價值理論視角

從馬克思的《資本論》中我們知道，商品價值的組成包括三個部分：不變資本，就是生產(chǎn)某種商品所需要的土地、設備等；可變資本，是通過工人和勞動對象的結合創(chuàng)造的價值；剩余價值，是資本家剝脫工人剩余勞動所得到的。從這三方面分析房屋的價值構成，它包括屬于不變資本的土地、建筑設備，屬于可變資本的勞動工人創(chuàng)造的價值，以及在房屋建造和出售過程中產(chǎn)生的剩余價值。[4]商品的價值規(guī)律是：受供求關系影響，價格圍繞價值上下波動。我國房屋價值在包含了上述構成價值的三部分之外，也包含了由于供求關系導致的高出價值的部分，但高出的這部分已經(jīng)嚴重偏離價值規(guī)律，雖然有專家預言過：受價值規(guī)律影響，不管房價怎么高，最終都要降下來以符合價值規(guī)律。但是，目前我國房地產(chǎn)業(yè)病態(tài)的發(fā)展狀態(tài)已經(jīng)不像是可以被價值規(guī)律左右的，放任不管的后果就是房地產(chǎn)泡沫最終破裂。2017年4月1日 ，中共中央、國務院決定在河北省雄縣、安新、容城以及周邊部分地區(qū)設立國家級新區(qū)。此政策一出臺，該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瞬間有了新面貌，很多消費者都是連夜趕往該地區(qū)咨詢、購買房產(chǎn)，房價已經(jīng)翻了幾番。像這種蜂擁的情況在京津冀地區(qū)還有很多，如果說能用價值規(guī)律去辯護這類現(xiàn)象，為房地產(chǎn)目前的高價開脫，那么我國的房價不可能被根本遏制。

（三）生產(chǎn)過剩的視角

生產(chǎn)的相對過剩會導致危機，這是馬克思的論斷。我們在此基礎上從房地產(chǎn)供給的角度來分析房價過高的問題。[5]我國的房地產(chǎn)開發(fā)商就是馬克思眼中的資本家，資本家是只受利益驅使的，為了獲得更多的利潤，他們會將積累的資本不斷地用于擴大再生產(chǎn)，生產(chǎn)出遠超過消費者需求的產(chǎn)量（我們這里所指的消費者就是對房屋有真正居住需求的消費者），而在社會發(fā)展進步的大背景下這些消費者的工資無論怎樣增加，支付能力也終究有限。就算是投資或投機者購買了大量房屋，他們也只是為了增值出售，而不是居住，無論房子在開發(fā)商手里，還是屬于投資投機者，房屋的性質并沒有變，這些房子都是待出售以獲得利潤的商品，唯一變化的就是價格。房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)過剩的現(xiàn)象已經(jīng)無可爭辯了，生產(chǎn)過剩帶來了供求矛盾，爆發(fā)危機的可能性越來越大。美國上個世紀三十年代爆發(fā)大危機，就是由生產(chǎn)過剩引起的，資本家為了保持高價格寧可將牛奶倒掉也不愿意降價賣給工人。我國的房地產(chǎn)業(yè)在寬松的信貸環(huán)境中不斷擴大生產(chǎn)，再加上炒房者的推波助瀾，房屋供給與需求落差很大，過剩嚴重，似乎在醞釀著一場危機。

（四）地租的視角

馬克思認為“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它當作排斥其他一切人的，只服從自己私人意志的領域。”[6]這鮮明的表明了土地壟斷權的重要性。我國房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中，對土地具有壟斷地位的人并不是開發(fā)商，而是政府。分稅制的改革調動了中央和地方政府的積極性，同時地方政府為了增加財政收入也走上了圈地開發(fā)的道路，與開發(fā)商形成了某種合作關系，由政府向開發(fā)商出售壟斷土地，政府從中獲取高額壟斷地租，開發(fā)商在高額的不變資本上自然要提高房屋的價格，高房價最終卻是由消費者來承擔。土地資源是有限的，并且使用權都集中在政府手中，政府能夠以壟斷價格向開發(fā)商出售土地，而房價下降后會使得土地出售的利潤降低，財政收入減少，所以政府自然不希望房價下降。在以GDP為主的考核制度下，政府盲目地追求著GDP的增長，卻忽視了人們生活的幸福指數(shù)，所以政府在這方面職能的發(fā)揮是缺失的，也正因為職能缺失，助長了房價一再升高。[7]

三、抑制房價的建議

（一）切實增加保障性住房供給，健全房屋租賃市場

國家指出住房問題是重要的民生問題。為了解決民生問題，為了經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，要保證勞動力再生產(chǎn)的可持續(xù)性，而住房問題就是勞動力再生產(chǎn)的基本問題。[8]為了達到滿足普通居民的住房要求、并促使房價自動回落的雙贏效果，首先，政府需要積極發(fā)揮職能，增加保障性住房的供給，投資保障性住房項目，如“安居工程”，或者與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商收購庫存房產(chǎn)，作為政府的保障性住房，并且國家也要對政策實施的過程進行監(jiān)管，防止半途而廢、無疾而終的現(xiàn)象發(fā)生。利用保障性住房的低價格，使供求逐漸走向平衡，總體房價下降并趨于穩(wěn)定。其次，要健全房屋租賃市場，我國傳統(tǒng)文化影響了人們居住的觀念，居民都以擁有自己的房產(chǎn)為目標，這也是我國的房屋租賃市場一直得不到發(fā)展的原因之一。政府應該向居民宣傳新型的住房觀念，鼓勵一些人以房屋租賃代替房屋購買以緩解住房緊張，并且要加強房屋租賃市場的制度建設；監(jiān)督房屋租賃市場的交易程序；逐步建立健全有關房屋租賃的法律法規(guī)。

（二）打破政府對土地的壟斷，改變盲目追求GDP增長的現(xiàn)狀

高房價與政府對土地的壟斷有直接的關系。政府對土地具有使用權的壟斷，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商合作之后將土地出售以增加財政收入，房價越高，不僅政府手中的土地越值錢，開發(fā)商的需求也會越大，財政收入就靠政府出售土地、開發(fā)商開發(fā)土地這種手段增加了。政府將土地賣給開發(fā)商，除了會導致房價上漲、房屋庫存增加外，還會使城市用地面積擴大，嚴重威脅耕地、林地。國家應改變地方政府對土地壟斷的現(xiàn)狀，嚴格管控地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的土地交易。地方政府應該在國家的政策制度之下，合理規(guī)劃城市用地，杜絕盲目開發(fā)。自我國實行分稅制以來，地方的財政狀況一直不樂觀，為了保證經(jīng)濟穩(wěn)定增長，地方政府盲目追求GDP增長，把GDP作為經(jīng)濟發(fā)展的重要指標，嚴重忽視了居民的生活質量和經(jīng)濟狀況。國家要完善對各級政府的考核制度，調整GDP的作用，更好的發(fā)揮中央和地方政府強國富民的職能。

（三）完善我國的投資市場，緩解房地產(chǎn)投資投機壓力

目前我國市場利率低，房價上漲也造成了通貨膨脹率不斷上漲。在這種市場環(huán)境之下，居民的儲蓄量大幅度減少，人們選擇將大量的貨幣持有在手中。同時，我國的股票市場的發(fā)展還不成熟，具有很強的投機性。為了避免股票的高風險，人們把目光集中到既可以保值又可以升值的房地產(chǎn)，增加房屋的購買數(shù)量，抬高了房屋的價格。為了應對這種狀況，首先，國家應該建立健全有關股票市場信息公開的法律法規(guī)，嚴格監(jiān)督上市市場的信息公開程序；其次，投資者也要改變觀念，正確認識股票市場，合理合法的進行股票交易。另外，我國股票市場的定性也存在問題，將股票市場定位成“為了服務于國有企業(yè)”本身就不利于股票市場的發(fā)展，國家和政府的有關部門要對股票市場定性、定位進行調整。

（四）加快經(jīng)濟結構的調整，合理分配居民收入

為了有效抑制我國的高房價，調整產(chǎn)業(yè)結構也是必要手段。國家將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，雖然有利于GDP的增長，但終究不是長久之計?？v觀世界歷史，沒有哪些國家的強大起來是依靠房地產(chǎn)業(yè)。[9]因此，現(xiàn)在要加快經(jīng)濟結構的調整步伐，鼓勵人才創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新，以創(chuàng)新要素驅動產(chǎn)業(yè)升級；不斷優(yōu)化國有資產(chǎn)的資源配置，將國有資產(chǎn)投向一些重要領域和重要行業(yè)；土地資源是有限的，合理規(guī)劃使用土地，發(fā)展節(jié)約型產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟增長方式的轉變可以使國家發(fā)展的注意力集中到更多的行業(yè)和領域，改變對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。除此之外，房價上漲與居民收入差距過大也有關系。收入過高的人群的邊際消費傾向也低，他們用手里閑置的錢買房子、炒房子，刺激了開發(fā)商對土地的開發(fā)，使房價上漲國家和政府可以通過適當?shù)亩愂諄碚{節(jié)收入，還可以通過完善股票、基金、債券市場，讓投資者轉移投資焦點，或者鼓勵私人創(chuàng)業(yè)，為富人手中閑置的資金找到合理的投資渠道，既可以帶動經(jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)崗位，還可以抑制房價需求，最終達到降房價的效果。

參考文獻：

[1]陳春霞.論我國高房價的危害、成因及對策[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012（1）：215-217.

[2]馬克思恩格斯全集.第44卷[M].北京：人民出版社，2001：48.

[3]覃聰，劉華國，韋宗華.我國房價問題的政治經(jīng)濟學分析[J].廣西大學學報：哲學社會科學版，2007（S1）：171-172.

[4]李小妹，劉勇.從政治經(jīng)濟學的視角剖析我國的高房價問題[J].當代經(jīng)濟，2015（26）：10-12.

[5]張存剛，陸朝俊.我國房地產(chǎn)過剩及“去庫存”問題的政治經(jīng)濟學分析[J].蘭州文理學院學報：社會科學版，2016（3）：56-60.

[6]馬克思恩格斯全集（第46卷）[M].北京：人民出版社，2003：695.

[7]劉叢欣.高房價的政治經(jīng)濟學分析[J].中國城市經(jīng)濟，2011（3）：34-35.

[8]劉鳳義，楊善奇.我國住房問題的政治經(jīng)濟學分析[J].當代經(jīng)濟研究，2017（3）：22-32+2+97.

[9]范方志.我國高房價的政治經(jīng)濟學分析[J].中央財經(jīng)大學學報，2011（3）：73-79.

作者簡介：趙琳琳（1993-），女，漢族，河北人，單位及學位：首都師范大學管理學院——研究生在讀，主要從事社會主義市場經(jīng)濟理論研究。