關于房地產開發(fā)中施工項目管理的探討

陳永

摘要：房地產業(yè)的興袁榮辱關乎國民經濟的總體發(fā)展，雖然中國的房地產業(yè)發(fā)展較晚，但發(fā)展速度還是相當可觀的，整個業(yè)內競爭比較激烈。房地產開發(fā)企業(yè)的資金投入較大，并且存在建設周期長和專業(yè)性強以及受到政策與市場等不確定性因素影響較多的特點，因此也屬于一個高風險的行業(yè)。要想在市場不斷規(guī)范與競爭的環(huán)境下實現房地產開發(fā)項目的經濟效益最大化，就必須對各項目的開發(fā)實施有效控制與管理，從而真正實現集約和效益型的開發(fā)。本文簡單闡述了房地產施工管理的相關問題，深入分析了施工過程中如何管理房地產施工及與其交叉部門的管理問題。

關鍵詞：房地產；施工管理；工程質量

前言

隨著科學技術的快速發(fā)展，房地產市場越來越火爆。于是，帶動了整個建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展。目前，我國在建筑工程施工管理上還存在一些問題，這些問題的出現，使得建筑工程的施工效率低，工期長。因此，有必要采取相應的措施，使施工管理的現狀得到改善。

1房地產施工項目管理概述

在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么將工程施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理，一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（Mc）、設計加施工承包模式、項目總承包模式、CM承發(fā)包模式等。對大型工程項目或者高檔的樓盤，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證晟大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但目的卻是相同的，在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行控制。當然，施工管理也包括與供貨商之間關系的協調。

2房地產施工項目管理與控制

工程項目管理從狹義角度可以理解為，以預期的工期、質量以及目標投入等為依托，在其范圍內綜合管理建設項目工程，進而將預期目標加以實現。但是，以上只是項目管理的狹義概念，它只是緊緊圍繞于項目工程的施工管理。近年來，工程的投資規(guī)模呈現擴大趨勢，設計的領域也逐漸廣泛，投資來源不再是原來的單一模式以及在一定程度上逐漸加大了對經濟的影響力度，由此工程項目管理的范圍開始延伸，不再局限于施工管理，還包括工程的立項以及竣工驗收并投入使用這些過程。其中，工程項目的施工也發(fā)生了一些變化，改變了原來單一的承包制，而是擴展到項目管理等許多不同的形式上。在建設工程中，項目管理的措施需適應新的形式發(fā)展，除了具體可行的技術措施外，還需始終堅持協調可持續(xù)發(fā)展的宗旨，更加注重主流思想的體現，做到兩手都要抓，兩手都要硬。

（1）施工合同。施工合同是具有一定法律效益的協議文件，其內容主要是規(guī)定了不同參建單位的權利及義務。對于施工合同的管理應謹慎選擇合同類型，最好的選擇就是價格類型，風險分配形式主要因形式價格的不同而有不一樣的體現。一般情況下，施工合同管理的施行按照標準的合同文本進行，允許適當修改。

（2）施工材料的采購。采購施工材料是工程建設的重要任務之一，需要大量資金的投入。材料的采購還需遵循一定的原則，在不影響工程施工的同時還要避免過多材料采購造成的資源浪費，不利于資金的后期流動。因此，在材料采購的管理上，一方面要有詳細的計劃，另一方面還要立足于原有的庫存，以施工進度為依據進行采購，從而達到滿足工程施工需求的目的。除了以上提到的關于合同、采購等項目管理外，還包括人力資源管理、溝通管理、風險管理以及工程項目的綜合管理等。

3對施工階段的過程加強控制和管理

房地產甲方對施工項目進行管理，至于項目管理的內容，甲方對哪些必須進行管理、什么內容可以由監(jiān)理及施工單位自己進行管理等，這些都必須在施工時進行詳細的劃分。明確各方不同的管理權限，這樣甲方對項目施工的管理才能有明確的目標，而不是毫無目標的松散式的甲方項目管理。松散式的項目施工管理是施工單位最不愿意見到的管理，項目施工管理最理想的目標是項目質量符合甚至超過預期目標。項目工期控制在規(guī)定的時間內，讓施工單位同時取得合理的利潤，從而避免甲方和施工單位成為對立的矛盾雙方，成為緊密的合作伙伴。對此，甲方在項目施工階段要從這幾個方面著手來進行項目管理。

3.1對工程的質量嚴格把關

對質量加強管理，返工率要嚴格加以控制。在項目施工過程中，對工程質量要嚴格把關，必須對所有細節(jié)都充分重視。在整個項目施工過程中，各方質量監(jiān)管人員要對施工的所有工序都加強管理和質量檢查工作，采取嚴格的措施，避免質量問題，也避免因為質量問題而導致不必要的人力、物力、財力浪費，造成工程投資的加大。

首先，必須嚴格保證施工單位按圖施工。甲方代表必須對施工單位是否在施工時嚴格按照設計圖紙進行予以隨時抽查，如果發(fā)現問題必須及時進行處理，需要返工的立即返工，因此造成的損失必須由施工單位負責，同時，必須注意不能繞過監(jiān)理單位與施工單位直接進行交涉。要仔細檢查施工中是否存在以次充好、偷工減料等問題。施工方在項目施工中如果存在偷工減料和在施工中使用不合格的建筑構配件、材料以及設備的，必須及時給予制止并責令其改正，對施工方加以處罰。如果情節(jié)比較嚴重，要責令施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質等級。工程質量達不到規(guī)定的質量標準的部分，要責令施工方進行修理、返工，因此而導致的損失由施工方進行賠償。

其次，要對中間部位和隱蔽工程加強驗收和檢查。房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規(guī)定的中間驗收部位時，施工方必須先進行自檢，再經監(jiān)理復檢后告知甲方代表。要提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時間和地點。驗收合格，甲方代表在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工。如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規(guī)定的時間內整改并重新組織驗收。而如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進行剝露檢查，積極配合甲方。如果檢查不合格，甲方代表在隱蔽工程記錄單上不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。

3.2對項目施工作出詳細的規(guī)定，保證工程如期完成

對于工程的施工進度，甲方代表對施工單位是否根據合同工期進行施工必須認真加以關注，要對是否依照施工組織設計進行施工認真加以檢查，及時提出所發(fā)現的問題。如果按照施工組織設計開展施工而又不能在合同約定的工期內完成施工的，要及時根據情況適當對工期進行延長或督促施工方加人加班，以保證工期。在施工合同中，要有明確的獎懲制度，必須對施工質量的好壞以及施工的工期情況作出詳細的獎懲規(guī)定。這樣甲方可以充分調動施工單位的積極性，保證項目施工的質量和進度。

3.3預防為主，加強對施工的安全管理

在建筑行業(yè)里，安全管理是極為重要的一項工作。安全是企業(yè)的生命，安全工作對企業(yè)的名譽以及管理工作的素質有著直接的影響。在項目施工管理中，必須把安全工作擺在施工管理工作的首要位置，一旦忽視對施工安全的管理，將會造成極大的安全隱患。安全管理工作的好壞關系到眾多人員的生命安全，是企業(yè)發(fā)展的命脈。施工管理人員在安全問題上必須制定詳細的措施，要對所有進場人員進行全面的安全教育和培訓。堅持預防為主，保證施工的安全。讓所有施工人員自覺遵守安全守則，落實安全措施。

4協調好不同部門的相關工作

4.1對協調工作的重要性要充分認識，并加強管理

在項目施工中，不同專業(yè)交叉部位出現的問題比較容易發(fā)現和解決。雖然這些問題大多是一些小的問題，對項目施工的影響一般不大，但有時也會遇到較大的問題，事后補救困難甚至無法挽回。即使是出現一些很小的問題，在事后處理時也比較麻煩，有時甚至會花費很大的代價，對工程的整體質量產生影響，導致不必要的經濟損失。要加強管理，必須在已有的管理水平上，對每一個管理環(huán)節(jié)都必須認真對待，不能走過場。對一些影響工程品質和質量的關鍵性問題，必須在人事制度、技術、體系結構上建立科學、有效的管理體制，從而對管理水平加以進一步的提高。

4.2發(fā)揮監(jiān)理單位的技術協調作用

首先，必須明確監(jiān)理的權力。甲方應該對監(jiān)理單位的監(jiān)理進行書面授權。監(jiān)理在授權范圍內，對施工質量和施工使用的材料有檢驗權、對工程的施工進度有檢查和監(jiān)督權以及對工程款結算的否決權和復核確認權等。這樣就明確了在項目的施工過程中，監(jiān)理方是甲方行使權力和技術協調的重要代表。

其次，對監(jiān)理方履行職責的情況進行監(jiān)督。甲方代表必須對監(jiān)理是否在甲方授權的范圍內開展了實際工作加以留意。例如在監(jiān)理查驗質量工作后，甲方代表必須對監(jiān)理所批準使用的建筑材料、構件、設備質量進行實測。如果發(fā)現問題，甲方代表要及時責令監(jiān)理方監(jiān)督施工單位對建筑材料、構件、設備進行更換，同時可以根據《建筑法》的相關條款追究其相應的法律責任。

5結語

項目施工階段對房地產企業(yè)來說是生產經營極為重要的一環(huán)。如何提高項目施工管理的科學性和有效性，需要我們開工前對施工企業(yè)的施工組織設計進行審批，并建立合理的組織管理機構、充足地配備專業(yè)人才、優(yōu)化施工方案、采用先進的施工工藝，這樣才能確保房地產行業(yè)飛速發(fā)展。