我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究

楊慧青+梁蔚

天津華北地質(zhì)勘查局

摘要：隨著我國人口數(shù)量不斷增多，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴張，房地產(chǎn)的快速發(fā)展離不開資金的支持，目前推動著我國房地產(chǎn)發(fā)展的資金主要來源是銀行貸款為主，房地產(chǎn)資金來源單一。由于房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展基本依靠貸款，一旦市場發(fā)生了波動，金融風險都由銀行承擔，增加了房地產(chǎn)投資的風險。因此本文對當前可能導致房地產(chǎn)發(fā)生經(jīng)濟波動的原因進行分析，如何避免金融風險提出對策，幫助從事房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)人員找到發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟波動 金融風險 防范措施

當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，推動我國年GDP增長率再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金投入，這就導致房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展離不開金融體系的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)也反過來影響著金融體系，且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生波動較為頻繁，一點發(fā)生較大經(jīng)濟波動影響了金融體系就會導致金融風險的出現(xiàn)，金融風險一旦發(fā)展成為金融危機就會對我國經(jīng)濟造成重創(chuàng)。所以要對房地產(chǎn)行業(yè)波動出現(xiàn)的原因進行分析。

一、造成我國房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因分析

（一）經(jīng)濟原因

房地產(chǎn)與經(jīng)濟大環(huán)境有著密切的聯(lián)系，只有經(jīng)濟快速發(fā)展人們的生活水平不斷提高才能促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮。因此經(jīng)濟因素是引發(fā)房地產(chǎn)波動的主要原因，這里提到的經(jīng)濟因素是宏觀角度上的。這方面的經(jīng)濟因素包括國民生產(chǎn)總值、GDP增長率、通貨膨脹率、就業(yè)失業(yè)率、國際收支因素以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融環(huán)境等多方面的表現(xiàn)。

（二）城市發(fā)展原因

隨著城市化的快速發(fā)展，城市面積越來越大，城市面積增大、城市人口增多，城市不斷擴建，居民住宅區(qū)的建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)用地工業(yè)用地建設(shè)等這些城市的需求都促進了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定程度上梵音了城市的發(fā)展狀況，城市人口流動、新的交通線路出現(xiàn)等因素一旦出現(xiàn)變動就會導致房價波動，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)供需原因

房價的波動與當前房地產(chǎn)的供求關(guān)系有很大的關(guān)聯(lián)，這些年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展與人民對于房屋的剛性需求是分不開的，但是這種需求受到消費能力、消費需求、經(jīng)濟大環(huán)境等多方面影響，一旦消費者沒有足夠的消費能力，消費需求就會減少。而房地產(chǎn)的供給量也受到投資者資金、政策等多方面限制，消費者需求減少，就會使投資者收不回資金，發(fā)生資金短缺，資金鏈斷裂等情況，消費者的需求變動在一定程度上占據(jù)了主動，這就使房地產(chǎn)的供求關(guān)系具有多變性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

（四）資金原因

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，只有足夠的資金才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)缺少資金將舉步維艱。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查報告顯示在過去的十年間，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分資金來源于銀行信貸業(yè)務(wù)，可以說當前房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是銀行一手支撐起來的。但就08年的房地產(chǎn)資金來源來看，在接近四萬億的實際投入資金中房地產(chǎn)公司實際自身資金投入只占到了20%還有30%是企業(yè)籌集到的資金，剩下的資金幾乎都來源于銀行或其他途徑進行籌集得到的。這也表明先進我國房地產(chǎn)資金來源不夠多樣，大部分的資金壓力都要靠銀行來承擔，不利于降低投資風險。

（五）投資回報原因

上個世紀90年代時我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金規(guī)模還不到600億，從從那時房地產(chǎn)行業(yè)由于人們的需求和經(jīng)濟的進步不斷得到發(fā)展，其回報率也與日俱增，經(jīng)濟不斷向上波動和人們對房子的需求使投資房地產(chǎn)變成穩(wěn)賺不賠的買賣，高額的回報率使房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量游離資金投入到這個行業(yè)中來，到目前為止行業(yè)資金規(guī)模膨脹了60倍左右，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了繁榮發(fā)展時期，由此能夠看出，經(jīng)濟的發(fā)展和人們的需求使房地產(chǎn)行業(yè)迎來了繁榮發(fā)展。

（六）心理因素

心理因素產(chǎn)生主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)參與者消費時的盲目性和投機者所導致的，能夠在短期內(nèi)使房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動。消費者和投資者由于自身判斷或外界影響對未來一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)價格波動進行了判斷，根據(jù)判斷結(jié)果引發(fā)了其投資或消費行為，這樣的消費方式具有投機性。但隨著一段時間后，得來的反饋信息更加完善，這種行為會逐漸消失，消費者心理趨于理性，所以心理因素在短時間能能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

二、有效應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動以及防范金融風險的有效途徑

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有較大的波動性，這個波動性不僅會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟自身的發(fā)展，還會波及到整個金融體系，對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生嚴重的危害，阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展很不穩(wěn)定，具有強烈的波動性，這種波動性沖擊著整個金融體系。而且隨著經(jīng)濟體系的不斷完善，房地產(chǎn)的虛擬性也在不斷的顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)不單單是滿足人們的生產(chǎn)生活需要，更是一種投資手段。因此，針對當前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動以及出現(xiàn)的問題，為有效的防范金融風險，有以下措施：

（一）有效應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動策略

1、加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策的調(diào)整

第一，改變投資主體。房地產(chǎn)的投資回報會對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生影響。投資失敗會導致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生波動，想要有效規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)中的風險就要建立起風險規(guī)避機制，明確各方面的責任和義務(wù)、是產(chǎn)權(quán)明確，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況因地制宜制定有效地機制。

第二，投資規(guī)模符合實際。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況與行業(yè)內(nèi)的資金規(guī)模有很大的聯(lián)系，在制定房地產(chǎn)行業(yè)政策時，要保證我國房地產(chǎn)行業(yè)當前發(fā)展情況和我國經(jīng)濟發(fā)展水平相一致，結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策制定出合理的政策，限制投資規(guī)模防止房地產(chǎn)市場過度膨脹催生行業(yè)泡沫。

第三，建立政府投資行為規(guī)范。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控中，政府引導的經(jīng)濟行為對行業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，國家通過這些投資行為對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。endprint

2、提升對房地產(chǎn)價格變化的管控

隨著市場經(jīng)濟改革的推動，對于房地產(chǎn)行業(yè)正常的價格變動國家不需要插手，市場能夠自行進行調(diào)控，這種價格變動是市場的自然反應(yīng)，能夠促進行業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)競爭力。但是一旦出現(xiàn)非正常增長，例如出現(xiàn)房價過高，超出正常范圍違反了市場規(guī)律的情況，國家相關(guān)部門要在對實際情況進行分析后對市場進行調(diào)控。防止房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波動阻礙國家經(jīng)濟發(fā)展。對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，要特別關(guān)注地價水平，地價的價格對房地產(chǎn)價格二者之間存在密切關(guān)聯(lián)，如果地價上漲房地產(chǎn)價格一定會迎來上漲，房地產(chǎn)價格過高對于中下層次的消費者的住房需求的不到滿足，帶動其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟一同波動，導致通貨膨脹，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控能夠有效地防止房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波動的情況出現(xiàn)。

（二）應(yīng)用房地產(chǎn)行業(yè)中金融風險的策略

1、構(gòu)建起完善的宏觀監(jiān)測指標系統(tǒng)

在當前房地產(chǎn)金融風險形勢下，建立健全金融監(jiān)控預(yù)警體系十分必要，通過這套體系實現(xiàn)對房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)控，首先對當前房地產(chǎn)現(xiàn)狀資料例如供求關(guān)系、資金投入情況等進行整理和分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)有清晰認識的同時更好地對金融風險的發(fā)生提前預(yù)警，確保國建宏觀調(diào)控方向的正確，引導資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)。

2、構(gòu)建起健全的個人征信系統(tǒng)

建立健全個人信用系統(tǒng)，由于個人信用系統(tǒng)的不完善，部分房地產(chǎn)商違背簽訂的合同，導致爛尾樓、一房多賣等現(xiàn)象的出現(xiàn)。使貸款購房者無法或無力償還貸款，銀行收不回貸款負債率增加，無法為企業(yè)提供更多貸款增加了金融風險，因此建立健全個人信用系統(tǒng)，對于規(guī)范行業(yè)行為、規(guī)避投資風險等方面起到積極作用。

3、構(gòu)建全方位的融資途徑

當前情況下，房地產(chǎn)資金融資主流途徑是通過銀行籌集資金。資金來源過于單一導致金融風險幾乎都是由銀行進行承擔，對銀行壓力較大。建立起多樣化的投資渠道，例如：證券、信托基金等渠道。資金來源多樣化能夠有效增加房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對風險的能力，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

三、結(jié)束語

對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟的繁榮獲得了發(fā)展的動力，但快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)也因為其制度不規(guī)范。資金來源單一等問題市場面臨者金融風險，需要國家對整個行業(yè)進行調(diào)控，因此對于行業(yè)整體有清晰的認識，分析行業(yè)中存在的問題，找出解決對策，對于推動市場繁榮，使我國經(jīng)濟得到發(fā)展是十分必要的。

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