全面“營改增”對房地產(chǎn)去庫存作用機理研究

張心儀+徐雅+周瀟+徐方瑜+鄧忍

[摘要]2016年3月，李克強總理在政府工作報告中指出，要在2016年5月1日全面實施“營改增”，這是我國稅收制度改革的重要舉措?！盃I改增”對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善增值稅抵扣鏈條有重要作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策可以通過稅收作用機理產(chǎn)生兩方面的效果：一是“營改增”將購買材料納入抵扣范圍，有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加抵扣項目，降低企業(yè)稅負(fù)，降低成本，抑制房價，刺激消費者的購買欲望，從而減少庫存；二是新增不動產(chǎn)可以抵扣增值稅，激勵企業(yè)購置不動產(chǎn)，從而也會減少庫存。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)；去庫存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717239

1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

11樓市現(xiàn)狀

根據(jù)（郎咸平等，2016）調(diào)查研究，我國2015年一線城市交易量累計同比上漲847%，2016年1月交易量同比上漲886%；2015年一線城市平均房價上漲24%，2016年1月房價同比上漲278%；2015年二線城市交易量累計同比上漲437%，2016年交易量同比上漲36%。2015年二線城市平均房價上漲13%，2016年1月房價同比上漲7%。從數(shù)據(jù)中可以看出，一線城市和二線城市城市交易量累計大幅上漲，房價增幅明顯。

與此同時，2015年三線城市交易量累計同比上漲412%，2016年1月交易量同比上漲615%；2016年三線城市平均房價下跌38%，2016年1月房價同比下跌39%；2015年四、五線城市交易量累計同比上漲277%，2016年交易量同比上漲461%；2015年四、五線城市平均房價下跌2%，2016年1月房價同比下跌16%。相較于一、二線城市而三線城市以下雖然交易量也同樣上漲明顯，但是房價卻在下降。說明三線城市樓市房源較多，去庫存壓力較大（見圖1）。

注：該統(tǒng)計選取了全國35個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、長春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

圖135個城市新建商品住宅庫存量

注：35個城市按一二三線城市劃分如下：一線城市——北京、上海、廣州、深圳；二線城市——長春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧；三線城市——淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

圖235個城市新建商品住宅庫存量

12庫存現(xiàn)狀

121全國商品房住宅庫存量

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心2015年的研究，圖例如上，35個城市新建商品住宅庫存量一直在波動上升，說明我國商品住宅庫存積壓量很大（見圖2）。一線城市庫存量有增有減，波動相對較大，這可能與一線城市市場成交活動較活躍有關(guān)。二線城市庫存量增長較為穩(wěn)定。相對而言，三線城市庫存量增幅最為明顯。說明我國房地產(chǎn)庫存問題在三線城市及以下積壓尤為明顯（見圖3）。

各線代表城市商品住宅庫存平均消化時間相對于今年1月都有所減少，但相對而言，三、四線城市的消化時間仍最高，為201個月。由此可見，三、四線城市去庫存的重要性與迫切性。

圖3各線城市商品住宅庫存平均消化時間

1222016年以來全國商品房住宅庫存量

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至2016年3月末，全國商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。其中，住宅待售面積減少652萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加117萬平方米。

2房地產(chǎn)去庫存作用機理研究

去年兩會期間，國務(wù)院宣布自2016年5月1日七將營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。所謂營改增，就是營業(yè)稅改成增值稅，增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據(jù)征收的一種稅。營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入征收的一種稅。之所以現(xiàn)在，從消費者和企業(yè)兩個角度探討“營改增”對去庫存的作用機理研究。

一是消費者：營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少，房地產(chǎn)成本降低，導(dǎo)致房價下降，從而可以刺激消費者的購買欲。二是企業(yè)：對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資建房的購買的材料會納入抵扣范圍，從而工程稅負(fù)會降低，建房的成本會降低，從而其銷售毛利會上升。這也為處于轉(zhuǎn)型的房企提供了足夠多的額緩沖期。對于其他個體工商戶而言，購置不動產(chǎn)可以抵扣增值稅進(jìn)項稅，那么個體工商戶持有不動產(chǎn)的成本會降低。對于它們而言，購置新的辦公室改善工作環(huán)境就會變得亟不可待，從而可以刺激制造企業(yè)去庫存（見圖4）。

圖4營改增去庫存作用機理研究

3建議和對策

第一，稅務(wù)部門應(yīng)及時制定與“營改增”政策相配套的規(guī)章制度。企業(yè)正處于稅改的初級階段，除了加強企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門對新政策的學(xué)習(xí)之外，也需要政府出臺更加明確、完善的細(xì)則來幫助企業(yè)完成稅改，使企業(yè)在實際執(zhí)行過程中有章可循，增強政策的可執(zhí)行性。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的采購部門應(yīng)承擔(dān)企業(yè)建房成本降低的重任?！盃I改增”有利于避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)征稅。由于企業(yè)在樓盤開發(fā)階段，對材料成本、建安成本、土地成本等已經(jīng)繳納過稅款，但是出售商品房時就營業(yè)收入還必須繳納營業(yè)稅，便會造成重復(fù)征稅。實行“營改增”后，對于申請成為一般納稅人的企業(yè)不僅不用繳納營業(yè)稅，而且對企業(yè)開發(fā)階段符合規(guī)定的材料成本、建安成本等稅款可以在后期增值稅銷項稅額中抵扣，而采購?fù)恋氐某杀究梢暈檫M(jìn)項抵扣，其成本可以在計算應(yīng)交增值稅時從銷售額中扣除，減少了企業(yè)增值稅的繳納。對企業(yè)來說獲取可以抵扣的材料成本、建安成本等成本的途徑尤為重要。企業(yè)要想取得稅款抵扣，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是重要的途徑之一。只有取得了增值稅專用發(fā)票的材料成本、建安成本等才可以進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)階段的支出有很大一部分來自個體工商戶、私營業(yè)主、小規(guī)模納稅人等無法取得增值稅專用發(fā)票的地方，來自該部分的進(jìn)行稅額就無法抵扣，但是另一方面這些供應(yīng)商可能是企業(yè)長期合作的信賴伙伴或者提供給企業(yè)的材料物美價廉，如果企業(yè)失去這些可靠的供應(yīng)商就相當(dāng)于無形之中增加了建房成本。那么出于又想減少稅負(fù)又不能增加建房成本的考慮，采購部門在選擇供應(yīng)商時是否能夠?qū)⒏鱾€方面進(jìn)行比較并選擇一個相對優(yōu)秀的方案對企業(yè)來說至關(guān)重要。

第三，三、四線城市的銀行等金融機構(gòu)推出購置不動產(chǎn)的優(yōu)惠政策與“營改增”呼應(yīng)。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》和《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。房地產(chǎn)企業(yè)的庫存大多聚集在三、四線城市，且由于這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，外來人口較少，從而房價比較穩(wěn)定，但是該房地產(chǎn)供給大于需求的現(xiàn)象使得其庫存量較大且?guī)齑嫦芷谶h(yuǎn)遠(yuǎn)長于一、二線城市的周期，所以這些城市的房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵之一就是從增加整體的需求量入手通過降低客戶購房的成本來刺激房地產(chǎn)的銷售。“營改增”實行后，適用一般計稅方法的試點納稅人取得規(guī)定的不動產(chǎn)可以分兩年抵扣進(jìn)項稅額，這些城市的銀行等金融機構(gòu)如果可以在這個關(guān)鍵時期采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策與“營改增”政策呼應(yīng)起來，這無疑是降低了企業(yè)購買不動產(chǎn)的成本，對于一些想要置辦不動產(chǎn)卻礙于資金的企業(yè)或者預(yù)期將要購置不動產(chǎn)的企業(yè)來說是一種催化劑。參考文獻(xiàn)：

[1]戴馨儀，田雙清，楊春“營改增”對房地產(chǎn)去庫存的影響探討[J].企業(yè)導(dǎo)報，2016（16）：62-63

[2]潘利國營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].中外企業(yè)家，2016（19）：107-108