淺析大學(xué)商業(yè)街的發(fā)展困境和解決出路

葉博華

【摘 要】 在南京的大學(xué)校園中存在著各式各樣的商業(yè)街，它們的興衰與師生們有著密不可分的關(guān)系。本文以南京審計大學(xué)商業(yè)街為例，根據(jù)對南京市南京審計大學(xué)商業(yè)街的實地考察和對當?shù)卮髮W(xué)生消費群體的問卷調(diào)查結(jié)果，分析了高校密集區(qū)學(xué)生消費者對大學(xué)城內(nèi)商業(yè)街的利用特點和狀況，找出了大學(xué)商業(yè)街所普遍存在的發(fā)展困境，并以此分析得出解決方法，指引發(fā)展出路。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)街 調(diào)查問卷 基礎(chǔ)服務(wù) 滿意度 發(fā)展規(guī)劃

一、引言

大學(xué)城商業(yè)街是商業(yè)街類型中的一種特殊形態(tài)，它是適應(yīng)大學(xué)和大學(xué)城的發(fā)展而興起和發(fā)展起來的，對滿足大學(xué)生的消費需求有著重要作用。大學(xué)城商業(yè)街的特殊性主要體現(xiàn)在：消費群體的穩(wěn)定單一性，大學(xué)城商業(yè)街的主要服務(wù)對象和消費群體為周邊的在校大學(xué)生，他們的消費份額占據(jù)了大學(xué)城商業(yè)街總消費的絕大部分；消費方式的簡單多次性，大學(xué)城商業(yè)街集購物、餐飲、娛樂、文化等眾多消費為一身， 大學(xué)生根據(jù)自身的消費需求有選擇地進行消費，并且在長期內(nèi)表現(xiàn)出重復(fù)多次的消費特點。

鑒于大學(xué)城商業(yè)街這種獨特的地位和作用，本文以南京審計大學(xué)橙園商業(yè)街為研究對象，通過對基于大學(xué)城商業(yè)街的大學(xué)生消費需求與澄園商業(yè)街的商品及服務(wù)供給狀況進行對比，以及對大學(xué)生們的滿意度的實地調(diào)查，分析討論出澄園商業(yè)街的發(fā)展困境，并以此為基礎(chǔ)探討解決這些矛盾的對策。

二、南京審計大學(xué)澄園商業(yè)街基本情況

南京審計大學(xué)商業(yè)街位于澄園書院，擁有各類餐館、服飾、超市、數(shù)碼通訊、快遞、美發(fā)等共計41家商鋪，沿條帶狀發(fā)布。商鋪類型發(fā)布比例具體為：餐飲48%，零售（零食、飾品、超市等）7%，文印照片6%，快遞13%，數(shù)碼通訊16%，其他（美發(fā)、干洗、眼鏡、臺球等）占10%。該商業(yè)街主要消費群體為南京審計大學(xué)在校學(xué)生和在校教職員工，及浦口地區(qū)周邊居民。

三、基于大學(xué)生滿意度調(diào)研所得出的發(fā)展困境

1.數(shù)據(jù)采樣

本次共發(fā)放及回收了1278份數(shù)據(jù)，其中澄園學(xué)生數(shù)據(jù)255份，非澄園學(xué)生數(shù)據(jù)1032份。通過網(wǎng)絡(luò)途徑收集的有421份（55份澄園及376份非澄園），通過紙質(zhì)問卷收集的有847份（200份澄園，647份非澄園）。

其中男性人數(shù)為361人，占總體樣本的28%，女性人數(shù)為917人，占總體樣本的72%，符合南京審計大學(xué)男女比例。

四大書院人數(shù)比例分別為：澤園30.91%，潤園26.84%，澄園22.22%，沁園20.03%

2.數(shù)據(jù)分析

在大學(xué)城商業(yè)街的消費是大學(xué)生日常消費的重要構(gòu)成內(nèi)容之一，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在1278份問卷中，每月月平均消費在800-1000元，1000-1200元，1200-1400元的同學(xué)分別占25%，28%，31%，而低于800元或高于1400元的占16%。

但在這其中，除澄園同學(xué)外，共有738人在每月在澄園消費額低于50元，占總?cè)丝跀?shù)比例的71.51%。

從調(diào)查問卷數(shù)據(jù)中具體可以分析出以下五個方面問題：

1）學(xué)生去澄園商業(yè)街目的單一。非澄園學(xué)生在澄園商業(yè)街停留的原因首先是取快遞，占比達78.20%其次是為了餐飲零售21.41%?？梢姡瑢W(xué)生去澄園商業(yè)街的普遍目的都在于取快遞，并不是為了去商業(yè)街消費。

2）學(xué)生對商業(yè)街總體滿意度較高，但是相對比較中，學(xué)生對于商業(yè)街的零售、餐飲業(yè)務(wù)的滿意度高于對快遞、娛樂業(yè)務(wù)的滿意程度，對數(shù)碼通訊類業(yè)務(wù)的滿意度最低。這表明目前澄園商業(yè)街的餐飲、零售業(yè)務(wù)情況尚且良好，但是快遞、通訊和娛樂類商業(yè)仍有待提高。

3）商業(yè)街商家競爭性不強，價格偏高。有超過56.70%的同學(xué)支持增加餐飲連鎖店，有超過43.76%的同學(xué)認為商業(yè)街內(nèi)的餐飲價格偏高，且菜品稀少?？梢钥闯鰧τ谠黾舆B鎖餐飲店同學(xué)們還是很支持的，并且學(xué)校內(nèi)的連鎖店競爭環(huán)境較封閉這一點，也從側(cè)面反映了校園商業(yè)街發(fā)展的一個窘境-商家競爭性不強。

4）現(xiàn)有服務(wù)類商鋪不能滿足學(xué)生需求，急需升級基礎(chǔ)服務(wù)。在非澄園學(xué)生反饋數(shù)據(jù)中，快遞和理發(fā)干洗在需要升級的基礎(chǔ)服務(wù)中占據(jù)前兩位，圖文攝影和通訊服務(wù)占據(jù)第三、四位。該結(jié)果反應(yīng)了學(xué)生們在澄園商業(yè)街的最需要的服務(wù)類型。所以在對澄園商業(yè)街進行升級改造的過程中，應(yīng)考慮學(xué)生們的需要合理規(guī)劃，升級基礎(chǔ)服務(wù)。

5）娛樂設(shè)施少，缺乏綜合娛樂場所，導(dǎo)致大部分客流流失。由于南京審計大學(xué)較為偏遠，周邊經(jīng)濟較不發(fā)達，沒有大型綜合娛樂場所，而學(xué)生們則希望在課余生活多一些放松與娛樂，導(dǎo)致大部分學(xué)生選擇到鎮(zhèn)上，萬達或者新街口等大型綜合性商場進行消費，使得更多客流白白流失。

四、發(fā)展規(guī)劃及問題解決出路

澄園商業(yè)街發(fā)展到今天，是各種因素綜合作用的結(jié)果，很難從頭追溯商業(yè)街的起源，但能夠通過近期或幾年的財務(wù)及其他數(shù)據(jù)得出一定的推論：顯而易見，澄園商業(yè)街是整個南京審計大學(xué)浦口校區(qū)內(nèi)唯一的成熟商業(yè)街區(qū)，它對目標客戶的吸引力和破壞力一樣強大，一旦發(fā)生任何良性的改進或是惡性的退步都會影響數(shù)以千計居此愛此的南審人。

綜合數(shù)據(jù)調(diào)研的結(jié)果來看，呼聲最高的方面包括產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量以及周邊環(huán)境升級、保持快遞在澄園的存在狀態(tài)但需要擴展快遞商家的服務(wù)范圍、引入更多具有特色的或是高質(zhì)量的餐飲類型、滿足學(xué)生更多樣的生活需求等等。

結(jié)合這樣的假設(shè)與數(shù)據(jù)支持，我們給出以下幾個方面的建議作為南京審計大學(xué)商業(yè)街未來的發(fā)展出路。

1.創(chuàng)新管理模式

由學(xué)校商務(wù)部與膳食部共同“引領(lǐng)商家經(jīng)營”，以管理促轉(zhuǎn)型，狠手抓質(zhì)量和效率，幫助商家降低各項成本、合理經(jīng)營。

引入淘汰機制，防止因合約等前置的人為因素造成的效率低下與質(zhì)量層次不高。

嚴格監(jiān)管，依靠科學(xué)的規(guī)劃與目標，對不同行業(yè)細分的不同店面依照學(xué)校已經(jīng)取得或?qū)W校已經(jīng)掌握的各項數(shù)據(jù)科學(xué)制定各項指標并定量落實的政策。前期試錯，后期在全校范圍內(nèi)包括新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)進行推行，避免因人為因素使問題復(fù)雜化。同時，不定期由學(xué)生肩負起日常評分評級、監(jiān)督經(jīng)營的工作，定期反饋給學(xué)校部門及相關(guān)店鋪。

2.優(yōu)化經(jīng)營，多元發(fā)展

設(shè)計科學(xué)的經(jīng)營績效、質(zhì)量把控、流量監(jiān)控體系，讓學(xué)生多參與進來，實現(xiàn)無時不查、處處警醒的經(jīng)營風(fēng)氣，促進內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量等的提升。

引進其他類型商鋪，如網(wǎng)咖、書吧、KTV等休閑娛樂場所，滿足學(xué)生們?nèi)粘蕵飞?，?yōu)化商業(yè)街的結(jié)構(gòu)，提升商業(yè)街的消費檔次。

3.提升產(chǎn)品和服務(wù)

由學(xué)校制定統(tǒng)一的商業(yè)街風(fēng)格及經(jīng)營規(guī)范，通過一系列鼓勵性和強制性的措施督促商家提升產(chǎn)品和服務(wù)水平，防止壟斷導(dǎo)致的價格虛高，服務(wù)水平底下等問題，為顧客們提供更舒心的優(yōu)質(zhì)體驗。

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課題：南京審計大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃資助