我國房價高漲的維度解析

陳夢圓

摘要：近年來我國房價一路攀升，除了我國特有國情下的巨大剛性需求以外，壟斷力量在房Cr I-漲中的作用不可小覷。本文結(jié)合壟斷的概念，壟斷力量的存在形式，多角度的報告了我國房價高漲的原因并進，17了深度的分析。

關鍵詞：壟斷力量；房價；分析

從2010年到2016我國接連出臺了五次限購令，但這一次次的限購卻更加引發(fā)了投機者們的熱情，給房價推波助瀾，甚至出現(xiàn)了排隊假離婚買房的新聞，剛剛過去的2016年更是出現(xiàn)了把房產(chǎn)商大門擠掉的洶涌購房人群……那么我國除了剛需市場以外，到底是什么推動著房價一漲再漲？

“房價收入比”是國際公認的最重要的衡量指標之一。據(jù)媒體報道，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價觀察報告指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一，也就是說一個家庭需要38.36年才可以買得起一套房。

一、我國房價高漲的原因

我國超高房的房價收入比已經(jīng)引起了世界性的關注，早已超越了房價收入比6-7的合理區(qū)間。除了供給需求關系以外，還有諸多因素影響著我國房地產(chǎn)市場。

（一）經(jīng)濟因素

1.我國近年來經(jīng)濟增長勢頭勁猛，物價飛漲

我國自1990-2015年，GDP名義增長24倍，年均增長14.5%：經(jīng)濟增長大大刺激了國民的未來經(jīng)濟預期，無形的提高了國民的消費支出，實際的收入增長更是刺激了居民的購買力，多方面促使房價的上漲。

2.經(jīng)濟的發(fā)展促進了投資需求

少數(shù)富裕階層不滿足于資產(chǎn)的儲蓄轉(zhuǎn)而進行各種投資活動，房地產(chǎn)就是非常常見的投資方式。大多被用來房屋出租獲得租金，使得商品房數(shù)量減少，價格上升。

3.部分投機需求引發(fā)的房價上升

所謂投機，即指低買高賣獲得差額利潤。這部分需求使得房價上漲的更加猛烈；而當房價下跌時，投機者又會急于出手，給房地產(chǎn)市場造成不正常的震蕩。

（二）社會因素

1.推行新型城鎮(zhèn)化道路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口遷移。十八大報告指出要“加快改革戶籍制度，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”?，F(xiàn)如今，金融、文化等高新企業(yè)都聚集在一二線的大城市，不同于古代人民的需求種田吃穿住，現(xiàn)如今社會的競爭壓力促使社會中富有競爭力的精英人群不斷攜帶者財富和高新技能向一二線城市遷移，小城鎮(zhèn)將會走向衰落，空巢老齡化等現(xiàn)象加劇，導致一二線城市商品房供給不足，房價上升。

2.我國人口年齡結(jié)構(gòu)帶來的集中買房壓力。根據(jù)鏈家的購房者年齡分布數(shù)據(jù)，購房的人群大多集中在80后到90后，特別是剛畢業(yè)的大學生更是在踏進社會后很快擠進了這一股潮流，當嬰兒潮人口進入購房適齡人群后，剛性需求會導致房地產(chǎn)市場剛性需求大大增加，房價也會出現(xiàn)階段性暴漲。

（三）文化因素

我國婚嫁文化對“家”的需求。作為“家”的載體，房子的剛需，是每一對新婚夫婦都需要面對的，而這種巨大的剛需市場是房價堅挺的重要動因。

二、壟斷力量對房價的影響

除了上述因素，更有一股看不見的巨大力量推動著房價的堅挺和上漲一一壟斷。

（一）壟斷的概念與分類

壟斷一般分為自然壟斷，資源壟斷和行政性壟斷。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于行政性壟斷，即政府給予一家企業(yè)排他性地生產(chǎn)某種產(chǎn)品或勞務的權(quán)利。

（二）壟斷力量在房產(chǎn)市場中的存在形式和影響。

1.我國特殊的土地制度。我國實行的是土地的社會主義公有制。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，依照《城市房地產(chǎn)管理法》以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)。①土地是政府壟斷供給的，導致房地產(chǎn)土地的成本較高。

2.貨幣政策。我國近年來M2貨幣超發(fā)，去庫存政策和貨幣寬松政策的支持，導致大量熱錢快錢流入房地產(chǎn)制造業(yè)不景氣。市場中大量的投資者沒有更好的投資渠道，通過房地產(chǎn)市場為資金保值升值。

3.我國嚴格的房地產(chǎn)準入制度。目前多家銀行在總行層面已有對房地產(chǎn)類業(yè)務“從嚴準入”、“加強風控”或“嚴格執(zhí)行當?shù)乇O(jiān)管政策”的精神傳達。嚴控信貸等各類資金違規(guī)進入，成為房地產(chǎn)市場的進入壁壘。但是，我們都知道無論是開發(fā)商還是購房者都高度依賴銀行貸款，從經(jīng)濟政策層面限制準入，加劇了房地產(chǎn)市場的壟斷程度。

4.我國地方政府和中央政府稅金分配制度。在我國目前實行的分稅制背景下，增值稅的75%和企業(yè)所得稅的60%都由中央政府獲得，只有與土地相關自“租金”收入能夠大部分落入地方財政。地方財政的目標導致我國幾乎所有省地市地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)視為本地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府對房價的上漲推波助瀾。

5.政府官員追求政績的個人行為。由于土地的“租金”屬于一次性收入，這就導致地方政府的官員為了體現(xiàn)自己任期內(nèi)的政績，更加偏好從房地產(chǎn)行業(yè)，特別是土地租金中獲得地方財政。導致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的成本提高，更加推高了房價。

6.房地產(chǎn)商與官員勾結(jié)灰色收入加大房價成本。據(jù)國務院發(fā)展研究中心最近出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)2007年后年均利潤率為30%左右，部分知名房企毛利率接近甚至超過50%。房地產(chǎn)真實成本中約30%為“灰色成本”，大部分被用作公關費用，與權(quán)錢交易等。

三、結(jié)語

我國正處在混合經(jīng)濟體制下，以上因素都是相互作用的，如果將它們放在統(tǒng)一的市場框架中進行研究，就會發(fā)現(xiàn)所有的問題的根源都是因為制度存在著問題，制度通過政策來表達，通過各級政府來執(zhí)行，而房價如此高的原因，除了簡單的供求關系以外，也正是政府賦予并保護著房地產(chǎn)的壟斷力量。