鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素分析

趙興盼，王磊磊

(鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450000)

鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素分析

趙興盼，王磊磊

(鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450000)

從供給、需求、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和其他環(huán)境因素四個(gè)角度對(duì)驅(qū)動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)因進(jìn)行了詳細(xì)的理論分析，進(jìn)而運(yùn)用嶺回歸分析方法對(duì)其進(jìn)行了實(shí)證分析，分析認(rèn)為，驅(qū)動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要?jiǎng)右蛞来螢椋壕用窨芍涫杖搿⑷丝跀?shù)量、建造成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI、人均GDP、土地供應(yīng)面積(公頃)、五年期以上貸款利率，其中五年期以上利率和房?jī)r(jià)呈反方向關(guān)系。根據(jù)實(shí)證結(jié)果認(rèn)為政府在供給端通過(guò)增加土地供應(yīng)面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不明顯的。文章認(rèn)為，預(yù)計(jì)居民可支配收入、人口數(shù)量及建造成本在未來(lái)幾年仍會(huì)上漲，因此鄭州房?jī)r(jià)依然會(huì)繼續(xù)上漲。

鄭州市；房地產(chǎn)；價(jià)格；驅(qū)動(dòng)因素

自2014年年底開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始了新的一輪上漲，與之前上漲不同的是，在這輪上漲中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，不同城市上漲的幅度不一。以2016年9月為例，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲了27.1%，而三線(xiàn)城市只上漲了6.8%。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，2016年以來(lái)，一線(xiàn)城市的增長(zhǎng)速度為15.6%，明顯高于三線(xiàn)城市的5.3%。一時(shí)間，無(wú)論是普通的老百姓還是監(jiān)管部門(mén)都高度關(guān)注著房地產(chǎn)價(jià)格。

從房地產(chǎn)價(jià)格上漲不一的情況可以看出，各個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是受到各自區(qū)域的特性影響，因此，專(zhuān)門(mén)研究一個(gè)城市或地區(qū)是十分必要的。鄭州市位于中原腹地，是一座充滿(mǎn)活力的大城市，其房地產(chǎn)價(jià)格自2014年底不斷地上漲，特別是2016年7～9月鄭州的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，9月份鄭州市房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)6.92%，居全國(guó)第1位。正是在這樣的背景下，詳細(xì)地分析鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素顯得十分必要。

一、文獻(xiàn)綜述

目前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者基于不同角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響因素展開(kāi)了大量的實(shí)證研究。Bowes (2000)研究了交通對(duì)住宅價(jià)格的影響，他們以加拿大多倫多地區(qū)城市軌道交通系統(tǒng)附近1997～1998年兩年間的住宅交易數(shù)據(jù)為樣本分析了兩者之間的關(guān)系。Wheaton 和 Nechayev(2008)通過(guò)對(duì)美國(guó) 59 個(gè)城市在 1998～2005 年間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析認(rèn)為利率并不能很好地解釋房?jī)r(jià)的波動(dòng)，且兩者存在著復(fù)雜的關(guān)系。

姚先國(guó)和黃煒華(2001)通過(guò)分析我國(guó)大量的土地交易價(jià)格和房屋價(jià)格，并通過(guò)模型對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)地價(jià)與房?jī)r(jià)存在著非線(xiàn)性關(guān)系。姚大全(2003)研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)在兩方面受到短期內(nèi)土地儲(chǔ)備的影響：一是土地供應(yīng)機(jī)制；二是土地供應(yīng)價(jià)格。這兩方面分別影響著房屋供應(yīng)總量和房屋供應(yīng)成本。謝建豪(2007)把人口因素分為數(shù)量因素和結(jié)構(gòu)因素，并通過(guò)對(duì)兩者進(jìn)行分析,指出供需矛盾的產(chǎn)生以及房?jī)r(jià)的上升是由于人口數(shù)量增長(zhǎng)速度過(guò)快，超過(guò)了城市住房的供給速度。城市人口數(shù)量的增加是房?jī)r(jià)上漲的重要因素。劉揚(yáng)(2010)通過(guò)對(duì)上海市“招拍掛”制度進(jìn)行實(shí)證分析，指出該制度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷不斷強(qiáng)化,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。方燕、唐瑞雪(2012)對(duì)貨幣流動(dòng)性與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行研究，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法研究其對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)影響，其研究結(jié)果表明貨幣流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響，且影響隨著時(shí)間不斷加強(qiáng)。周文靜(2013)在我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)之上，選取廣義貨幣供應(yīng)量 M2、準(zhǔn)貨幣 QM、收入、GDP 以及房?jī)r(jià)等指標(biāo)，論證了房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量之間的關(guān)系。劉紅勇、胡健等(2014)從供求理論和實(shí)證兩方面分析了影響四川省房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

二、驅(qū)動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素的理論分析

通過(guò)閱讀大量的相關(guān)研究文獻(xiàn)，結(jié)合鄭州市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和自身區(qū)域特點(diǎn)，從房地產(chǎn)需求、供給、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其他因素四個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素。

1.房地產(chǎn)需求角度

在鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存在著安居型需求、投資型需求和投機(jī)型需求。安居型需求一方面源于城市新增人口的增加，作為省會(huì)城市，聚集著大量的外來(lái)人口，再加上每年大量的新出生的人口，這些增量人口對(duì)房子的需求是一種“剛性需求”，另一方面伴隨著人們收入水平的提高，購(gòu)買(mǎi)能力越來(lái)越強(qiáng)，也越來(lái)越追求舒適的居住環(huán)境，這種需求是一種改善型需求。投資型需求存在的主要原因是我國(guó)可供居民選擇的投資途徑比較少，并且相對(duì)于其他投資方式，房地產(chǎn)投資帶來(lái)的收益往往非常可觀(guān)，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就被作為居民財(cái)富保值增值的主要途徑之一。而投機(jī)型需求的存在，往往會(huì)導(dǎo)致部分房?jī)r(jià)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，從2016年9月份房?jī)r(jià)的暴漲可以看出，有大量的投機(jī)需求存在于鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。歸納起來(lái)，需求角度驅(qū)動(dòng)因素主要有居民收入水平、人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民可支配收入。

(1)居民收入水平。居民收入水平主要衡量指標(biāo)是國(guó)民生產(chǎn)總值，該指標(biāo)上升表明居民的購(gòu)買(mǎi)能力上升,購(gòu)買(mǎi)力上升就會(huì)導(dǎo)致部分無(wú)房居民有能力將購(gòu)買(mǎi)意愿轉(zhuǎn)為剛性需求，也會(huì)導(dǎo)致有房的人提高對(duì)居住的要求，改善性需求產(chǎn)生。同時(shí)，收入的增加也會(huì)提高居民的投資需求。如圖1所示，鄭州市的人均GDP自1978年以來(lái)增長(zhǎng)了166倍，特別是進(jìn)入2000年以后，鄭州市的人均GDP進(jìn)入了快速增長(zhǎng)的階段，由2000年的11 227元快速增長(zhǎng)到2015年的77 217元，在較大的基數(shù)水平上增長(zhǎng)了近7倍，人們的收入水平有了巨大的提高，購(gòu)買(mǎi)力得到實(shí)質(zhì)性的增強(qiáng)?？焖偬岣叩木用袷杖霝猷嵵菔蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

圖1 鄭州市人均GDP

(2)人口因素。對(duì)人口因素的分析從數(shù)量和質(zhì)量?jī)煞矫孢M(jìn)行。首先從數(shù)量的角度，城鎮(zhèn)化促進(jìn)了城市人口的快速增長(zhǎng)，僅鄭州市市區(qū)的人口數(shù)量就從1978年的125萬(wàn)人增長(zhǎng)到2015年的近490萬(wàn)人，增長(zhǎng)了3.92倍。進(jìn)入2000年后鄭州市市區(qū)的人口近乎五年一個(gè)臺(tái)階快速增長(zhǎng)(圖2)。除了人口數(shù)量的增加外，鄭州市人口的受教育結(jié)構(gòu)也有了一定的改善，根據(jù)鄭州市2015年最新的人口抽樣調(diào)查顯示，截止調(diào)查日鄭州市具有小學(xué)教育程度的人口占比為15.4%，低于2010年16.3%；具有高中教育程度的占比20.9%，高于2010年的19.3%；具有大學(xué)教育程度的占比22.3%，高于2010年的18.9%?？梢?jiàn)，整體的教育程度在不斷提高。數(shù)量的增加帶來(lái)的是對(duì)房地產(chǎn)量的需求，質(zhì)量的提高帶來(lái)的是對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)的要求，兩者都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，但是對(duì)鄭州市的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，數(shù)量更具有決定性的作用，對(duì)量的需求還是占主要的。

(3)城鎮(zhèn)居民可支配收入。這一因素是指城鎮(zhèn)居民在維持必需的支出外可以自由支配的收入。它可以衡量城鎮(zhèn)居民的生活水平，是居民的真正購(gòu)買(mǎi)力的體現(xiàn)?？勺杂芍涞氖杖朐礁?，居民的購(gòu)買(mǎi)能力就會(huì)越強(qiáng)。如圖3所示，2000年以來(lái)鄭州市的城鎮(zhèn)居民可支配收入有了較大的增長(zhǎng)。根據(jù)馬斯洛的需求理論，人的需求是層層遞進(jìn)的，人們?cè)跐M(mǎn)足現(xiàn)有需求的條件下會(huì)不斷追求更高層次的需求。這種追求在一定程度上繁榮了鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

圖2 鄭州市人口總數(shù) 圖3 城鎮(zhèn)居民可支配收入

2.房地產(chǎn)供給角度

房地產(chǎn)供給是指在既定價(jià)格水平下房地產(chǎn)商能提供的有效供應(yīng)量。而影響房地產(chǎn)供給的主要是土地供應(yīng)面積和房地產(chǎn)的建造成本。因此，從房地產(chǎn)供給角度主要分析土地供應(yīng)面積和房地產(chǎn)的建造成本。

(1)土地供應(yīng)面積。在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，除了建造成本外占據(jù)著最大比重的就是土地的取得成本，而土地的價(jià)格又與土地的供應(yīng)量緊密相關(guān)。在我國(guó)，土地被政府掌控著，不能隨意進(jìn)行流通，土地資源是稀缺的和有限的。隨著城市化建設(shè)的不斷加速，對(duì)土地需求與日俱增，而供給缺乏彈性，使得土地價(jià)格不斷飆漲，房地產(chǎn)商的土地取得成本不斷提高。當(dāng)房?jī)r(jià)處于快速上升的通道中時(shí)，土地供應(yīng)量就會(huì)迅速增加，而當(dāng)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)時(shí)，土地供應(yīng)量又會(huì)趨于減少。因此，可以認(rèn)為鄭州市政府通過(guò)控制土地的供應(yīng)量來(lái)影響著房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說(shuō)通過(guò)控制土地供應(yīng)量(見(jiàn)圖4)來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(2)建造成本。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的另一項(xiàng)重要的構(gòu)成便是房子的建造成本，這部分成本包括建造過(guò)程中使用的原材料費(fèi)用和人工成本等。圖5所示鄭州市的住宅建設(shè)投資額在2000年后伴隨著鄭州市的快速發(fā)展迅速提高，這一方面反映了鄭州市對(duì)住宅建設(shè)的需求迅速擴(kuò)大，另一方面也可以體現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)的投資成本在不斷提高。

圖4 鄭州市年度住宅土地供應(yīng)計(jì)劃

圖5 住宅建設(shè)投資額

3.宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)角度

在眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，利率和物價(jià)水平的影響最大。因此，本文在此主要分析這兩者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

(1)利率。利率可以通過(guò)資金成本來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平。利率提高，資金成本增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)基于成本效益原則的考慮要么提高房子的售價(jià)，要么減少房地產(chǎn)數(shù)量的供給，而購(gòu)房者會(huì)由于購(gòu)買(mǎi)能力的下降而降低對(duì)房地產(chǎn)的需求。利率下降則剛好與之相反。另外，由于房地產(chǎn)的貸款期限一般比較長(zhǎng)，因此經(jīng)常以五年期以上貸款利率來(lái)衡量利率的高低。

(2)物價(jià)水平。物價(jià)水平通常用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)來(lái)衡量，該指標(biāo)既可以反映出當(dāng)下通貨膨脹率，也可以反映出價(jià)格的高低。無(wú)論從通貨膨脹角度還是物價(jià)水平的角度，CPI的上漲都會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。一方面通貨膨脹會(huì)使貨幣的購(gòu)買(mǎi)能力下降，增加房地產(chǎn)的名義價(jià)格；另一方面物價(jià)水平的上漲會(huì)直接增加房地產(chǎn)建造的材料成本，同時(shí)通過(guò)增加人們的生活成本,間接地增加人工成本。

4.其他驅(qū)動(dòng)因素

除了以上主要因素外，影響房?jī)r(jià)的另一個(gè)重要因素便是環(huán)境因素。環(huán)境因素本身并不屬于房地產(chǎn)本身的條件，但是從現(xiàn)實(shí)和心理因素來(lái)看卻又實(shí)實(shí)在在地影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。環(huán)境因素主要是指交通、教育、購(gòu)物場(chǎng)所、公共設(shè)施等周邊的現(xiàn)實(shí)狀況。一般來(lái)說(shuō)，交通便利、靠近學(xué)?；蛘哔?gòu)物方便、人文氣息比較好的地段房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)比較高。鄭州作為河南省的省會(huì)城市，擁有便利的交通、繁榮的商業(yè)、豐富的教育資源，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是必然的趨勢(shì)。

三、模型構(gòu)建與實(shí)證分析

1.計(jì)量模型構(gòu)建

根據(jù)已有文獻(xiàn)的研究方法和上文的理論分析，建立如下計(jì)量模型：

HP=μ+β1x1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+β6x6+β7x7+ε

模型中HP作為房地產(chǎn)價(jià)格的表征值，μ為常數(shù)項(xiàng)，x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7分別代表人口數(shù)量(萬(wàn)人)、人均GDP(元)、居民可支配收入(元)、土地供應(yīng)面積(公頃)、建造成本(億元)、五年期以上貸款利率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI，ε為隨機(jī)干擾項(xiàng)，β1、β2、β3、β4、β5、β6、β7為彈性系數(shù)。

2.實(shí)證分析

本文選取房地產(chǎn)的平均售價(jià)作為衡量房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)，首先分析了各影響因素之間的相關(guān)性并對(duì)多重共線(xiàn)性進(jìn)行診斷，然后利用嶺回歸分析方法進(jìn)行回歸擬合分析。

(1)模型中變量的共線(xiàn)性分析。對(duì)于本文中所要研究的變量，從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上分析，彼此之間存在著一定的相關(guān)關(guān)系，因此可以推測(cè)人口數(shù)量(萬(wàn)人)、人均GDP(元)、居民可支配收入(元)、土地供應(yīng)面積(公頃)、建造成本(億元)、五年期以上利率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI相互之間可能存在著多重共線(xiàn)性。因此，為了診斷多重共線(xiàn)性，先對(duì)模型中所涉及的變量進(jìn)行相關(guān)性分析，本文在此使用SPSS軟件進(jìn)行Pearson相關(guān)關(guān)系分析，結(jié)果如表1所示。

表1 皮爾遜相關(guān)性分析結(jié)果

注：**表示在 0.01 水平(單側(cè))上顯著相關(guān).

根據(jù)表1相關(guān)性分析結(jié)果，可以看到相關(guān)系數(shù)總體來(lái)說(shuō)都較高，變量之間存在著顯著的相關(guān)關(guān)系。為了準(zhǔn)確地判斷多重共線(xiàn)性，接著利用方差膨脹因子VIF進(jìn)行診斷，VIF越大則共線(xiàn)性問(wèn)題越大。本文在對(duì)模型進(jìn)行VIF檢驗(yàn)后，得到的檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。通過(guò)觀(guān)察發(fā)現(xiàn)所有解釋變量的VIF值均超過(guò)了10。據(jù)此，可以判斷各解釋變量之間存在著多重共線(xiàn)性，通過(guò)運(yùn)用最小二乘法估值的結(jié)果不可靠，必須設(shè)法消除多重共線(xiàn)性。為此，下面運(yùn)用嶺回歸法進(jìn)行分析。

表2 VIF檢驗(yàn)結(jié)果

(2)嶺回歸分析。由于存在多從共線(xiàn)性問(wèn)題，本文采用嶺回歸(Ridge Regression)方法對(duì)模型進(jìn)行擬合分析。嶺回歸分析是一種常用的處理多重共線(xiàn)性的回歸方法，通過(guò)使用嶺回歸法可以使得回歸的結(jié)果與實(shí)際更加相符且更加可靠。

本文在此運(yùn)用SPSS軟件，分析得到不同嶺參數(shù)條件下各自變量的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)，如表3所示。

從表3可以看出，當(dāng)嶺參數(shù)大于0.1后，各個(gè)解釋變量的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)開(kāi)始趨于平穩(wěn)，故選取嶺參數(shù)為0.2時(shí)進(jìn)行嶺回歸估計(jì)，模型估計(jì)結(jié)果為：

HP=-9.46E-14+0.090531x1+0.07634x2+0.10001x3+0.075176x4+0.089735x5-0.07903x6+0.086487x7

模型的決定系數(shù)R2為99.5%，模型的擬合度較好，很好地解釋了鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲與驅(qū)動(dòng)因素之間的關(guān)系，F(xiàn)的顯著性水平p=0.0004<0.01，通過(guò)了在l%顯著性水平上的檢驗(yàn)，且符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。

3.結(jié)果分析

從嶺回歸分析的結(jié)果來(lái)看，決定系數(shù)為99.5%，模型擬合度較為理想，結(jié)論也比較符合實(shí)際，并且驗(yàn)證了人口數(shù)量(萬(wàn)人)、人均GDP(元)、居民可支配收入(元)、土地供應(yīng)面積(公頃)、建造成本(億元)、五年期以上利率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI都是驅(qū)動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。通過(guò)比較回歸系數(shù)來(lái)看，系數(shù)從大到小依次為居民可支配收入、人口數(shù)量、建造成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI、人均GDP、土地供應(yīng)面積(公頃)、五年期以上利率，其中五年期以上利率和房?jī)r(jià)呈反方向關(guān)系。

可見(jiàn)，居民可支配收入是影響鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的最大因素，居民可支配收入每增加1%，就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)0.1%，其對(duì)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的拉動(dòng)作用是十分明顯的；其次是人口數(shù)量，人口每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)增加0.091%，鄭州作為省會(huì)城市對(duì)河南省人口有著超強(qiáng)的吸附作用，人口的增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的促進(jìn)作用十分巨大；緊接著是建造成本，建造成本是從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)討論的，開(kāi)發(fā)商的建筑成本投入如上文分析在不斷地增加，其每增加1%，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.089%；然后是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI，對(duì)于CPI的影響一方面從通貨膨脹的角度來(lái)考慮，上漲表明貨幣在貶值，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的較高，另一方面CPI也體現(xiàn)了居民的生活成本，進(jìn)而會(huì)影響人工成本，從回歸結(jié)果來(lái)看主要是通過(guò)后者來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的；緊接著是人均GDP，每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲0.076%；最后是土地供應(yīng)面積，土地供應(yīng)面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為促進(jìn)作用，但是影響作用不及其他因素，其土地供應(yīng)面積每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格僅增加0.075%，低于其他因素，主要是因?yàn)槭紫葘?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求遠(yuǎn)大于供給，每年雖然都會(huì)增加土地供應(yīng)面積，但是增加的面積無(wú)法滿(mǎn)足有效的需求，基于預(yù)期的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)持續(xù)上漲，其次土地的供應(yīng)是由政府決定的，政府往往通過(guò)土地供應(yīng)量來(lái)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，所以土地供應(yīng)量具有滯后性，影響就會(huì)相對(duì)較小。對(duì)于五年期以上利率，由分析得出其與房地產(chǎn)價(jià)格呈反方向變動(dòng)，表明利率的下降會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，驗(yàn)證了上文的理論分析。

表3 不同嶺參數(shù)下各自變量的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)

四、結(jié) 論

本文先從理論上分析了驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)因，然后通過(guò)嶺回歸分析加以檢驗(yàn)。同時(shí)通過(guò)實(shí)證分析，得出驅(qū)動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素為居民可支配收入、人口數(shù)量和建造成本，由于這幾項(xiàng)因素仍然會(huì)持續(xù)不斷地增加或上漲，因此得出鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)繼續(xù)上漲的結(jié)論。另外在嶺回歸中分析得出政府通過(guò)控制土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)鄭州市的房?jī)r(jià)的效果是不明顯的，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)階段土地的供應(yīng)量是無(wú)法滿(mǎn)足有效需求的。而鑒于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制，政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)利率水平來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。

對(duì)于鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，驅(qū)動(dòng)其價(jià)格上漲的因素是眾多的，根據(jù)研究結(jié)果在此對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議：(1)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易和持有等環(huán)節(jié)都有重要的影響，應(yīng)完善和強(qiáng)化相關(guān)稅收政策。鄭州市相關(guān)部門(mén)應(yīng)在現(xiàn)有稅收政策下加強(qiáng)政策的執(zhí)行力度，打擊土地投機(jī)和囤積居奇等行為。(2)目前政府的宏觀(guān)調(diào)控已經(jīng)由以前的單方面需求端的調(diào)控向供需兩端的同時(shí)調(diào)控轉(zhuǎn)變，但是在供給端政府主要采用的是增加土地供應(yīng)量，而增加土地供應(yīng)量的效果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用是有限的，因此在供給端應(yīng)該與其他一些手段結(jié)合起來(lái)激活現(xiàn)有的供給，不僅僅是創(chuàng)造新的供給。(3)加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信貸控制工作。不論是房地產(chǎn)商還是購(gòu)房者，都會(huì)使用到銀行的信貸資金，再加上銀行本身也傾向于開(kāi)展這些相對(duì)來(lái)說(shuō)較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此必須合理引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。(4)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建造成本。一方面能降低人們的生活成本，另一方面降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)，相當(dāng)于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，有助于降低房地產(chǎn)價(jià)格中的轉(zhuǎn)嫁成本。(5)加大對(duì)違法違規(guī)行為的打擊力度。房地產(chǎn)商為了達(dá)到銷(xiāo)售和漲價(jià)的目的,往往會(huì)采用一些違法的手段,但是由于信息不對(duì)稱(chēng)，購(gòu)房者經(jīng)常無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別,這變相地加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定。

[1]Bowes. Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Residential Property Values[J].Journal of Urban Economics，vol.50，1：1-25.

[2] Hing Lin Chan，Shu Kam Lee，Kai Yin Woo. Detecting rational bubblesin the residential housing markets of Hong Kong[J].Economic Modelling 2001,18: 61-73.

[3] Wheaton, William C. and Nechayev，Gleb. The 1998-2005 Housing Bubble and the Current Correction: What’s Different This Time?[J]The Journal of Real Estate Research Jan-Mar 2008，30(1), 1-26.

[4] Qizhi He, etc. Investigation of Inflation Forecasting[J] .Applied Mathematics &Information Sciences,2012,(3):649-655.

[5]姚先國(guó)，黃煒華.地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系[J].中國(guó)土地，2001，(9):3-35.

[6]姚大全.土地儲(chǔ)備對(duì)房地產(chǎn)的影響[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003,(2)：72.

[7]劉莉亞．境外“熱錢(qián)”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲?來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)的證據(jù)[J].金融研究，2008,(10)：48-70.

[8]蹤家峰,劉 崗,賀 妮.中國(guó)財(cái)政支出資本化與房地產(chǎn)價(jià)格[J].宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，2010,(272):57-64.

[9]謝建豪.淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)的城鎮(zhèn)發(fā)育規(guī)律[J].商業(yè)時(shí)代,2007,(12)：101.

[10]劉 楊.招拍掛制度對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷趨勢(shì)的影響——以上海市為例[J].福建論壇,2010,(3)：65-68.

[11]巴曙松．房地產(chǎn)需求從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換是否啟動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)，2010,(8)：15-17.

[12]張雙長(zhǎng)，李稻葵．“二次房改”的財(cái)政基礎(chǔ)分析——基于土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的視角[J].財(cái)政研究，2010,(7)：46-50．[13]張亞麗,梁云芳,高鐵梅.預(yù)期收入、收益率和房?jī)r(jià)波動(dòng)——基于35個(gè)城市動(dòng)態(tài)面板模型的研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2011,(1):122-129.

[14]方 燕,唐瑞雪.我國(guó)貨幣流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2012,(5)：78-79.

[15]周文靜.貨幣供應(yīng)量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究[D].昆明：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

[16]劉紅勇,胡 健，等.基于嶺回歸法的四川省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)，2014,(12):73-78.

[17]潘 月，蘇義困.二線(xiàn)城市地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)因素分析——以長(zhǎng)春市為例[J].經(jīng)濟(jì)師，2016,(1):61-65.

責(zé)任編校：裴媛慧，孫詠梅

10.19327/j.cnki.zuaxb.1007-9734.2017.02.006

2017-01-20

趙興盼，河南南陽(yáng)人，碩士研究生，研究方向?yàn)榻鹑趯W(xué)。

F293.35

A

1007-9734(2017)02-0052-08