房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量問(wèn)題及改善措施

李壽麟

【摘要】：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，這也相應(yīng)的推動(dòng)了城市化水平的提升，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，加之住房制度的創(chuàng)新與改革，使得社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求逐漸增加，同時(shí)各行各業(yè)也向房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求。但是，仍然不能否定房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中還存在一系列缺陷和不足，有待進(jìn)一步完善。本文主要就房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行分析，就其中存在的問(wèn)題尋求合理控制措施。

【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪問(wèn)題；質(zhì)量提高措施

目前，我國(guó)房產(chǎn)普遍存在著實(shí)際房產(chǎn)面積相比于合同面積少的問(wèn)題，我國(guó)每年都會(huì)接到大量因?yàn)槊娣e不足的投訴案件，人們也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)面積的不足而損失大量的資金，當(dāng)今社會(huì)十分關(guān)注和重視房產(chǎn)面積不足的問(wèn)題，必須要及時(shí)的解決，并且出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定保護(hù)人們的合法權(quán)益。

1、房產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)介

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)含量較高的工作，通過(guò)專業(yè)測(cè)繪技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房屋面積、形狀和位置的具體數(shù)據(jù)收集，運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段來(lái)計(jì)算和分析，并將最終測(cè)量的到的數(shù)據(jù)制作形成房產(chǎn)圖，明確房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中涉及內(nèi)容較為多樣，包括房產(chǎn)信息收集、平面控制測(cè)量、房產(chǎn)相關(guān)要素測(cè)量、繪制房產(chǎn)圖和計(jì)算房產(chǎn)面積等內(nèi)容，各個(gè)環(huán)節(jié)之間存在密切聯(lián)系，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都將影響到后續(xù)工作的有序開展，對(duì)最終的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量同樣具有深遠(yuǎn)影響。

2 、房產(chǎn)測(cè)繪的主要問(wèn)題

2.1 與地形測(cè)量存在著測(cè)繪內(nèi)容的差異

地形測(cè)繪主要是針對(duì)地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪主要對(duì)房屋或者房屋的用地等情況，例如所屬于誰(shuí)，地基位置和數(shù)量質(zhì)量等，還有其他的相關(guān)的地形關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)的測(cè)量中，要對(duì)房屋和用地之間的界限范圍面積等進(jìn)行測(cè)量，還要對(duì)它的質(zhì)量和所具有的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但地形的測(cè)量不需要這些工作。房地產(chǎn)圖不會(huì)對(duì)高程要求，但地形測(cè)量就需要，還要借助等高線對(duì)地貌進(jìn)行測(cè)量等。

2.2 測(cè)量陽(yáng)臺(tái)面積問(wèn)題

進(jìn)行有支撐柱走廊面積測(cè)量時(shí)，按照國(guó)家的規(guī)定與要求嚴(yán)格進(jìn)行，并參照柱外圍實(shí)際投影面積精確測(cè)量。在測(cè)量陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，要更細(xì)致地使用分類測(cè)量。有柱、無(wú)柱進(jìn)行分類時(shí)，嚴(yán)格按照以下標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：必須明確住戶門口位置是否存在承重墻，在走廊中，因其作用為支撐所有建筑體，普遍屬于各個(gè)房間共同擁有。假如房屋建筑需要有柱走廊作為重要支撐物，此時(shí)就必須使用投影面積測(cè)度方法測(cè)量面積。

2.3 計(jì)算樓梯面積時(shí)的問(wèn)題

以我國(guó)近年來(lái)頒布的關(guān)于樓梯面積界定的相關(guān)制度為參考，如果室外樓梯是永久性的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，進(jìn)行面積測(cè)量時(shí)，要將樓梯并入每層樓覆蓋的實(shí)際水平投影面積中一同計(jì)算；如果室外樓梯并沒(méi)有安裝頂蓋設(shè)施，就需要使用各層樓一半的面積來(lái)計(jì)算，而不是使用建筑所有面積計(jì)算。但是，在實(shí)際操作過(guò)程中，普遍使用的是頂樓使用建筑面積一半、其他樓層都使用初始面積計(jì)算的方法。依照相關(guān)制度，在對(duì)樓梯間進(jìn)行測(cè)算得出具體面積時(shí)，要得到精確的數(shù)據(jù)，就需要將實(shí)際自然層面積作為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算。

2.4 關(guān)于共有面積分?jǐn)偟膯?wèn)題

住戶共同擁有面積的情況在房屋建筑中時(shí)常會(huì)發(fā)生，因此，解決共同面積分?jǐn)偟膯?wèn)題也是測(cè)繪工作的目標(biāo)之一。以一般的住宅建筑為參照，必須要在得出明確的建筑內(nèi)面積的情況下，對(duì)共有面積作出分?jǐn)?。如果是普通的房屋，分?jǐn)偩褪趾?jiǎn)單，運(yùn)用簡(jiǎn)單平均數(shù)算法便能夠求出分?jǐn)傁禂?shù)值。對(duì)于建筑較為復(fù)雜或者功能較多的建筑，需要加權(quán)。其加權(quán)的基本原理就是“誰(shuí)收益，便交給誰(shuí)承擔(dān)；收益多的是誰(shuí)，誰(shuí)就多分?jǐn)偅粵](méi)有收益的人就不分?jǐn)偂?。在?shí)際計(jì)算時(shí)，仍會(huì)出現(xiàn)無(wú)法對(duì)收益的多少實(shí)施具體、全面的測(cè)度的情況，更有甚者，部分消費(fèi)者的權(quán)益會(huì)被忽視。

3、房產(chǎn)測(cè)繪提高質(zhì)量準(zhǔn)確度的措施

3.1 利用計(jì)算機(jī)成圖和測(cè)算技術(shù)

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)得到了進(jìn)一步的發(fā)展和應(yīng)用，房屋面積測(cè)繪工作應(yīng)該積極的應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)，不僅能夠保障測(cè)繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)于數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪起到了促進(jìn)作用，其本身具有諸多優(yōu)點(diǎn)，比如成圖和測(cè)算質(zhì)量高、速度快以及勞動(dòng)強(qiáng)度低等優(yōu)點(diǎn)，提高房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。另外，計(jì)算機(jī)智能化處理結(jié)合先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化操作，無(wú)論從測(cè)繪效率，還是精度來(lái)講都能夠得到較大的提高。

3.2 制訂促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)范化的制度

將房地產(chǎn)的監(jiān)管與測(cè)繪分離開，同時(shí)提高測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行測(cè)繪行業(yè)管理時(shí)，必須堅(jiān)決杜絕測(cè)繪行業(yè)發(fā)生無(wú)序收費(fèi)以及掛靠的惡劣問(wèn)題，對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)實(shí)施規(guī)范的管理。另外，必須對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)中的測(cè)繪企業(yè)的實(shí)力與水準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的考核，加強(qiáng)制訂行業(yè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)制度，以采取一系列相關(guān)措施促使測(cè)繪市場(chǎng)朝著標(biāo)準(zhǔn)化、法制化和專業(yè)化的道路發(fā)展。

3.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪部門資格審查力度

房地產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)施，務(wù)必要由資質(zhì)合格的測(cè)繪部門實(shí)施，針對(duì)這一標(biāo)準(zhǔn)絕對(duì)不能降低。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測(cè)繪的部門要以房地產(chǎn)測(cè)繪管理的相關(guān)規(guī)定為前提，獲取省級(jí)之上政府所頒發(fā)測(cè)繪資格證。在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施資格審查的過(guò)程中，要深入強(qiáng)化測(cè)繪人員與房地產(chǎn)測(cè)繪設(shè)備審查力度。 當(dāng)前階段對(duì)于測(cè)繪人員審查工作，仍未實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，部分測(cè)繪人員依然有一證多報(bào)的問(wèn)題，甚至還有一些測(cè)繪人員存在跨省市申報(bào)的現(xiàn)象。針對(duì)這一類問(wèn)題，可以向企業(yè)提出要求，出具誠(chéng)信證明，以證明該企業(yè)內(nèi)部測(cè)繪人員并不存在造假現(xiàn)象。除此之外，也可以運(yùn)用長(zhǎng)期公示的方式，將一些弄虛作假的測(cè)繪人員進(jìn)行舉報(bào)，并取消其從業(yè)資質(zhì)。 針對(duì)測(cè)繪設(shè)備必須要仔細(xì)審核，對(duì)其進(jìn)行年檢，以確保設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量。按照市場(chǎng)容量的基本情況，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行保證，其中需要注意的是不能提前開放市場(chǎng)，否則將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到城市居民的安危。所以對(duì)于房地產(chǎn)的測(cè)繪工作必須加以重視。房地產(chǎn)的測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。作為房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)人員，要不斷的提升工作能力，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的知識(shí)，掌握房產(chǎn)方面的法律條文，使自己的工作難度降低。相關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用。測(cè)繪工作應(yīng)該更加的專業(yè)和準(zhǔn)確。這項(xiàng)技術(shù)應(yīng)該不斷的發(fā)展，這樣就有助于測(cè)繪工作的發(fā)展，更有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。

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