集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的思考

張馨月

（吉林市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，吉林 吉林 132001）

摘要：在進(jìn)行集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行中，出現(xiàn)了許多特殊的情況。面對(duì)這些特殊情況，工作人員不可能將相關(guān)登記工作滯留，對(duì)集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題需要在實(shí)踐操作中及時(shí)進(jìn)行思考并給予解決。

關(guān)鍵字：集體土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；問(wèn)題思考

建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)、深化農(nóng)村改革的基礎(chǔ)是集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)的管理，然而，集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記與其它不動(dòng)產(chǎn)登記存在很多差異，有其自身的特殊性。因此，僅管我國(guó)已經(jīng)運(yùn)行了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但是，針對(duì)集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記處理實(shí)踐過(guò)程中仍存在諸多不足和問(wèn)題。本文通過(guò)集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀進(jìn)行分析以及深入思考產(chǎn)生的相關(guān)問(wèn)題。

1集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記中虛假現(xiàn)象及處理措施

目前農(nóng)村集體土地及地上不動(dòng)產(chǎn)登記采取部門分散型管理登記方法，例如，針對(duì)集體土地上建房的審批手續(xù)，既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或其下設(shè)的村鎮(zhèn)辦公室，同時(shí)也需要建設(shè)管理部門進(jìn)行審批。部門間缺少緊密的聯(lián)系，難免出現(xiàn)虛假風(fēng)險(xiǎn)防控的漏洞。主要表現(xiàn)在以下3種情況：第一，證書和信息的雙重偽造。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是證書并非相關(guān)發(fā)證機(jī)關(guān)頒發(fā)，且證書的內(nèi)容與實(shí)際情況也不相符；第二，證書為真，信息偽造。這種情況是指證書是通過(guò)非常規(guī)渠道獲得的相關(guān)發(fā)證機(jī)關(guān)頒發(fā)的合法的證書，但是證書的內(nèi)容與實(shí)際信息不一致；第三，證書偽造，信息為真。證書的內(nèi)容與實(shí)際信息完全符合，但是證書確實(shí)非法偽造的，毫無(wú)法律效力，為非法行為。

針對(duì)以上問(wèn)題的處理措施可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，各相關(guān)部門對(duì)土地、房屋的產(chǎn)籍檔案進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的整理歸檔。加強(qiáng)對(duì)檔案的管理力度，力求每一個(gè)登記在審批調(diào)查時(shí)都要有檔案可查，且需要滿足不費(fèi)事不費(fèi)時(shí)的要求，為證書的真?zhèn)螌徍藥?lái)便利，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)控真?zhèn)侮P(guān)。其次，加強(qiáng)各部門間的聯(lián)系，主動(dòng)聯(lián)系村鎮(zhèn)工程審批以及建設(shè)部門，主動(dòng)與相關(guān)批準(zhǔn)部門協(xié)商溝通，主動(dòng)調(diào)取工程建設(shè)許可證書樣本或者相關(guān)的檔案資料，留存后進(jìn)行真?zhèn)伪鎰e。只有做到主動(dòng)政府行為作為，而不是互相推諉，才能防控虛假風(fēng)險(xiǎn)漏洞。再次，集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)工作需要與之相關(guān)的工作人員積極學(xué)習(xí)有關(guān)知識(shí)，提高自身專業(yè)水平，秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度和為人民服務(wù)的工作信念。

2土地與地上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不一致的現(xiàn)象以及處理措施

在農(nóng)村集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)了三種普遍的現(xiàn)象：第一規(guī)劃審批手續(xù)的建房人與土地審批手續(xù)的使用人不一致；第二土地使用權(quán)人與登記簿中房屋所有權(quán)人不一致；第三租賃土地等問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：“房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的主體需要保持一致”的原則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)主體不一致的情況相關(guān)部門是予以不動(dòng)產(chǎn)登記的。處理這三種情況的措施，需要本著從實(shí)際出發(fā)切實(shí)解決問(wèn)題的原則，采取和諧處理的方法推進(jìn)工作順利進(jìn)行。首先，針對(duì)規(guī)劃審批手續(xù)的建房人與土地審批手續(xù)的使用人不一致的情況，也就是說(shuō)已經(jīng)存在的既定建房事實(shí)，工作人員告知建房人有義務(wù)在取得土地使用權(quán)人同意后，及時(shí)辦理土地使用手續(xù)。房屋所有權(quán)人應(yīng)該與土地使用人進(jìn)行溝通、協(xié)商。房屋登記部門在確保雙方保持意見(jiàn)統(tǒng)一的前提下，予以房屋登記辦理。其次，針對(duì)登記簿中房屋所有人與土地所有人不一致的情況，房屋所有權(quán)人需要在土地使用權(quán)人協(xié)商同意的前提下，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)讓共同向有關(guān)部門提交不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。如果房屋所有人在未取得土地使用權(quán)人的同意而進(jìn)行了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么登記機(jī)構(gòu)需要根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書為申請(qǐng)人辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。再次，土地租賃建造房屋的情況。在集體土地上仍然存在利用租賃的方式建造房屋的情況。由于租賃時(shí)間長(zhǎng)短不同、過(guò)程中轉(zhuǎn)租情況不斷出現(xiàn)致使情況相對(duì)復(fù)雜。建房人在已經(jīng)獲取規(guī)劃許可證書的條件下，其建造行為屬于合理合法的行為，如果登記部門予以登記，實(shí)質(zhì)上是侵犯了建房人的合法權(quán)益，在確保土地使用權(quán)人、土地出租房、土地部分規(guī)劃許可證書達(dá)到一致后，登記部門需要給予房屋的初始登記記錄。日后如發(fā)生租賃土地上不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的情況，也需要經(jīng)土地使用權(quán)人、出租房、土地管理部門三方同意后，登記部門才能正式為其辦理登記業(yè)務(wù)工作。

3房屋超建部分不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以及處理措施

集體土地上不動(dòng)產(chǎn)的特殊尤其表現(xiàn)在房屋不僅需要建造居住處，還有很多為了滿足農(nóng)村生產(chǎn)需求的建筑，例如，豬圈、工具房、雞舍等等。這些情況導(dǎo)致實(shí)際建造與土地審批手續(xù)中的內(nèi)容不符，從而增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度。處理超建部分的行為方法不能強(qiáng)硬。首先，給建造人一定的時(shí)間補(bǔ)辦審批手續(xù)，拿到合格的合法的手續(xù)后，給予無(wú)條件登記。但是針對(duì)擴(kuò)張違章問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)可以將擴(kuò)建部分視為違章建筑，責(zé)令建造人拆除。

4農(nóng)民對(duì)集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的制度認(rèn)知匱乏

集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要參與者，即農(nóng)民在對(duì)制度和產(chǎn)權(quán)意識(shí)的認(rèn)知上是存在極大的匱乏。在農(nóng)村往往存在這樣兩種情況：第一，農(nóng)民對(duì)于集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記可以確認(rèn)并保護(hù)自身的的權(quán)利這一作用，完全沒(méi)有法律意識(shí)，常常通過(guò)自認(rèn)為可行的辦法處理問(wèn)題，例如，農(nóng)民對(duì)房屋實(shí)際占有的意識(shí)很強(qiáng)烈，但是由于缺乏對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)知度，他們寧愿搶占、違建也不愿意通過(guò)正規(guī)的途徑辦理相關(guān)手續(xù)，往往是只重視土地證忽視房產(chǎn)證。第二，亦或是農(nóng)民對(duì)房屋登記期望與制度設(shè)計(jì)脫節(jié)。制度的導(dǎo)向不能滿足農(nóng)民所期望通過(guò)登記獲得的利益，從而阻礙了房屋登記的實(shí)行和開展。在制度層面，從農(nóng)民的角度出發(fā)考慮，利用多種途徑提高農(nóng)民對(duì)于集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的制度認(rèn)知，也是解決不動(dòng)產(chǎn)登記的制度相關(guān)問(wèn)題的必要思考。

結(jié)束語(yǔ)：就目前集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況來(lái)看，還存在制度上的不健全，管理上的混亂等一系列問(wèn)題，其中不乏是因?yàn)楦飨嚓P(guān)部門不作為、工作失誤、溝通不及時(shí)等原因造成上述問(wèn)題的出現(xiàn)。但是，最重要還是來(lái)源于某些制度性的規(guī)定缺乏實(shí)踐的基礎(chǔ)，從農(nóng)民利益和認(rèn)知角度出發(fā)對(duì)集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的研究還未得到深刻的重視。事實(shí)上，農(nóng)民以及農(nóng)村集體土地實(shí)際問(wèn)題才是制度實(shí)施和貫徹根本。在集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際工作中，采取的處理措施也要多從農(nóng)民實(shí)際情況出發(fā)，堅(jiān)持“以人為本”、“和諧”的原則。

參考文獻(xiàn)

[1]萬(wàn)孝紅.集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)（綜合版），2015，（5）：37-39.