房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

陽小芬

[摘要]如今，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于龍頭企業(yè)，占據(jù)重要地位。但是，當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也是十分的激烈，加之現(xiàn)在國(guó)家的調(diào)控政策也是步步緊逼，致使房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)受到擠壓。如何通過現(xiàn)有的空間達(dá)到利潤(rùn)最大化，將企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提高，是目前企業(yè)管理工作中的重點(diǎn)。稅種多且應(yīng)納稅額高促使房地產(chǎn)行業(yè)必須考慮稅收籌劃。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)目前稅收方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提出了如何有效的進(jìn)行稅收籌劃。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) 稅收籌劃 稅率 風(fēng)險(xiǎn)

目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展迅速，稅法也在不斷地變化完善，對(duì)于作為納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要完善的管理企業(yè)以及合法的、合理的稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)要有八面玲瓏的籌劃能力才可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)地不斷變化與不斷改進(jìn)的稅法。通過事先籌劃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，安排投資理財(cái)，最大程度上節(jié)稅以取得稅收收益。這正是稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的意義。

1.稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

1.1稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納土地使用稅、契稅、增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、印花稅、所得稅等，在繳納各種稅時(shí)，如果企業(yè)沒有掌握稅法的相關(guān)規(guī)定，非常容易出現(xiàn)多繳納，少繳納，以及漏繳納的情況。所以合理的稅收籌劃能夠使得業(yè)務(wù)人員在計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅當(dāng)中，合理地抵扣應(yīng)納稅額，使企業(yè)達(dá)到稅負(fù)降低的目的。

根據(jù)稅收籌劃企業(yè)可以在定價(jià)銷售之前，對(duì)增值額以及售價(jià)進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)得到的數(shù)值在定價(jià)中不盲目地提高銷售價(jià)格，以免由于提高售價(jià)達(dá)到累進(jìn)稅率地臨界點(diǎn)需要繳納更高檔位的稅率，導(dǎo)致企業(yè)不僅沒有因?yàn)樘岣呤蹆r(jià)而帶來好處，反而被高稅率影響利益。所以均衡分?jǐn)偝杀?，合理調(diào)節(jié)各會(huì)計(jì)周期的增值額及利潤(rùn)，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中合理地避稅。

1.2稅收籌劃的好處

首先稅收籌劃是在企業(yè)進(jìn)行投資活動(dòng)和安排時(shí)所進(jìn)行的事前工作，企業(yè)中的財(cái)務(wù)部門需要負(fù)責(zé)前期階段的設(shè)計(jì)，在實(shí)施稅收籌劃的方案階段需要各個(gè)部門之間的協(xié)作。在這個(gè)過程中，不僅提高了各個(gè)部門對(duì)稅收籌劃的重要性的理解，也加強(qiáng)了相關(guān)部門對(duì)稅收籌劃的重要性的理解，完善了企業(yè)中的內(nèi)部控制制度，提高了企業(yè)的管理能力。

其次，稅收籌劃的目的就是為了減少稅負(fù)，降低企業(yè)成本的支出。企業(yè)一般采取兩種方法來達(dá)到這一目的：第一就是減少稅負(fù)，使其盡可能的降到最低；第二就是將納稅的時(shí)間延緩，推遲納稅時(shí)間，發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值。作為房地產(chǎn)企業(yè)，稅收籌劃對(duì)于合理避稅以及促進(jìn)資金的流動(dòng)是具有極大的優(yōu)點(diǎn)的。

2.合理做出籌劃方案

2.1根據(jù)不同稅種做出籌劃

2.1.1對(duì)所得稅的籌劃

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)是一筆不小的開支，根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不能大于年銷售收入的千分之五的規(guī)定，我們可以合理地籌劃，將業(yè)務(wù)地招待費(fèi)和宣傳費(fèi)相互地進(jìn)行替換，將可扣除額到其可扣除的最大額度。根據(jù)《稅收法》在對(duì)于員工的工資以及福利方面，也做到了可以稅前扣除的政策，這使得企業(yè)可以測(cè)算好職工工資、教育經(jīng)費(fèi)和福利等，在稅前將其全額扣除。

2.1.2對(duì)增值稅的籌劃

隨著我國(guó)全面“營(yíng)改增”稅收改革在我國(guó)的普及，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)政策的變革做出相應(yīng)的變化。營(yíng)改增稅收政策在我國(guó)的實(shí)施中主要影響了房地產(chǎn)的賦稅項(xiàng)目和生產(chǎn)成本。營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后稅收的計(jì)算方式主要是進(jìn)行抵扣，例如供應(yīng)商未開具銷售清單或開具了“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票不能抵扣，必須在采購(gòu)原材料時(shí)對(duì)納稅人索要增值稅發(fā)票用于抵扣。這一變化促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

2.2利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣做出合理的稅收籌劃

由于增值稅專用發(fā)票的抵扣時(shí)間是在發(fā)票開出日起順延180天，在這180天內(nèi)認(rèn)證就可以抵扣。對(duì)于一些企業(yè)來說，可能某個(gè)月的銷售額較少進(jìn)項(xiàng)額較多，如果在這個(gè)月將增值稅發(fā)票全部認(rèn)證將會(huì)在這個(gè)月抵扣掉。然而下個(gè)月銷售額增較多時(shí)就無法抵扣那么多，促使賦稅較多。運(yùn)用增值稅抵扣的條件，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一月收到增值稅發(fā)票時(shí)不認(rèn)證，等到三月份銷項(xiàng)稅較多時(shí)再去認(rèn)證增值稅發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅己達(dá)到減少三月份賦稅的籌劃，減少資金在三月份大量的流出，做出合理的納稅籌劃。

2.3利用稅率中的臨界點(diǎn)降低稅率

目前我國(guó)對(duì)于土地增值稅有四級(jí)的累進(jìn)稅率，合理的稅收籌劃可以降低納稅額，使其不超出臨界點(diǎn)，以節(jié)省不必要的稅負(fù)支出。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提前做出規(guī)劃方案，計(jì)算出增值率，這是影響土地增值稅的關(guān)鍵。增值率的變化取決于扣除金額和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入。也就是說需要在銷售價(jià)格的確定之前對(duì)銷售價(jià)格做出詳細(xì)的預(yù)測(cè)，從而決定售價(jià)的高低，并且需要注意提高銷售價(jià)格所帶來的利潤(rùn)與負(fù)稅是否會(huì)因此而增加的關(guān)系。雖然可以實(shí)行在以后降低價(jià)格進(jìn)行銷售，但是之前的消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生情緒上的不滿，還有發(fā)生訴訟的可能，這種做法的實(shí)施性不大。所以從成本扣除方面考慮可行性比較大，利用合理地增加成本，直接控制土地增值稅的扣除率和增值額。所以利用稅收中的臨界點(diǎn)可以調(diào)整土地增值稅率達(dá)到稅負(fù)降低的目的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施

3.1稅收籌劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最常見的風(fēng)險(xiǎn)之一，在房地產(chǎn)的銷售中需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)有資金不足以周轉(zhuǎn)時(shí)，就需要向銀行或者其他企業(yè)借債來獲得資金。由于在房地產(chǎn)企業(yè)中拍地環(huán)節(jié)一旦買入成功就需要繳納全部的土地出讓金，這個(gè)數(shù)額將達(dá)到幾億或者十幾億。如果借入的資金無法如期到賬將給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如此龐大的金額借入量也使得稅收籌劃的機(jī)會(huì)變大，其在息稅前可以扣除的額度也會(huì)變大，這是非?？捎^的一點(diǎn)。但是企業(yè)也不能長(zhǎng)期處于借入資金周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，還要考慮到企業(yè)是否有能力償還債款。

其次，法律風(fēng)險(xiǎn)也是稅收籌劃需要警惕的一點(diǎn)，在稅收籌劃中我們必須要做到合法，合理地避稅。當(dāng)籌劃者對(duì)于法律法規(guī)地理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)不同時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)不僅沒有減輕負(fù)稅，也還有可能進(jìn)入雷區(qū)。不同的行政單位和地方部門對(duì)稅收規(guī)定的理解和解釋不同，納稅人如果沒有深入全面地了法律法規(guī)，將會(huì)導(dǎo)致稅收策劃的失敗，嚴(yán)重的還可能觸犯法律。

再者，就是相關(guān)政策的變化給籌劃帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化，國(guó)家出臺(tái)的法律法規(guī)也在相應(yīng)的調(diào)整，這也給房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來了風(fēng)險(xiǎn)。如果新政策頒布之后依據(jù)之前的稅收政策將可能存在偷稅的行為，這種風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)沒有及時(shí)了解新的稅收政策所帶來的。

3.2防范風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.2.1專設(shè)籌劃人員

稅收籌劃是一項(xiàng)需要較高的專業(yè)知識(shí)和技巧的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)也是尤為重要的一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作，如果想達(dá)到最大化的降低稅負(fù)做出適合的稅收籌劃僅僅依靠企業(yè)自身的財(cái)務(wù)人員是不夠的，還要專門聘請(qǐng)籌劃人員進(jìn)行籌劃，以提高方案的合理性。

3.2.2對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)從事財(cái)務(wù)以及稅務(wù)方面的工作者需要具備稅收知識(shí)，掌握最新的稅法規(guī)定，以應(yīng)對(duì)我國(guó)實(shí)施的稅收法律法規(guī)變化給企業(yè)稅收籌劃方案帶來的影響。了解稅收法律法規(guī)是籌劃的前提，各相關(guān)部門要盡可能地去理解與企業(yè)相關(guān)的稅法知識(shí)，做出合理的策劃。目前網(wǎng)上都會(huì)及時(shí)發(fā)布各地方和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的最新政策和規(guī)定，企業(yè)可以在網(wǎng)絡(luò)上獲取。

五、結(jié)語

總而言之，合理的稅收籌劃可以使房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下降低競(jìng)爭(zhēng)成本，還可以延遲納稅時(shí)間，充分地發(fā)揮貨幣地時(shí)間價(jià)值，在有合法地情況下達(dá)到企業(yè)自身利益最大化，減少企業(yè)稅負(fù)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)在市場(chǎng)中地競(jìng)爭(zhēng)能力。所以加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃，提升內(nèi)部管理，加強(qiáng)管理水平是企業(yè)達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的戰(zhàn)略方針。