抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律特點(diǎn)及實踐操作

于斌斌

在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記實務(wù)中，抵押權(quán)已成為生活中被廣泛使用的一種擔(dān)保形式，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入和發(fā)展，有一部分抵押權(quán)人由于自己經(jīng)濟(jì)的需求，會把抵押物轉(zhuǎn)移給其他的債權(quán)人。在這種情況下，抵押權(quán)人就需要進(jìn)行抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。實踐中，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記包括不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并區(qū)分一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記和最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。那么，哪些情況會導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)如何辦理呢？

一、被擔(dān)保債權(quán)對抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的影響

抵押權(quán)是債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法享有的將該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)作為典型的擔(dān)保物權(quán)，基于債權(quán)與抵押權(quán)的主從關(guān)系，決定了抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的從屬性和不可分性?！稉?dān)保法》第五十條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保?！段餀?quán)法》第一百九十二條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。可見，抵押權(quán)的產(chǎn)生和存在，都必須以被擔(dān)保債權(quán)的產(chǎn)生和存在為基礎(chǔ)，只有當(dāng)主債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，才會產(chǎn)生抵押權(quán)轉(zhuǎn)移。

二、實踐中對抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的把握

抵押權(quán)轉(zhuǎn)移涉及的是抵押權(quán)主體的變化，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》更是將抵押權(quán)變更和轉(zhuǎn)移的情形嚴(yán)格作了區(qū)分。其第六十八、六十九條明確規(guī)定抵押權(quán)利變更的情形主要是對于抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更；被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更；債務(wù)履行期限變更以及抵押權(quán)順位變更，等等。因此，不動產(chǎn)抵押權(quán)的變更其權(quán)利主體不會發(fā)生改變，只是客體內(nèi)容發(fā)生改變。而因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，即抵押權(quán)人發(fā)生變化的，當(dāng)事人可以持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明、被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料等相關(guān)材料，申請抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。以上規(guī)定為工作人員如何辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記指明了方向，但還有以下幾個方面需予以把握。

1.抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請主體問題

在辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，除主債權(quán)轉(zhuǎn)讓人（即原抵押權(quán)人）和受讓人（現(xiàn)抵押權(quán)人）外，是否需要抵押人（債務(wù)人）向登記機(jī)構(gòu)提出申請，曾存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為需要主債權(quán)轉(zhuǎn)讓人（原抵押權(quán)人）、受讓人（現(xiàn)抵押權(quán)人）和抵押人（債務(wù)人）三方申請才能辦理。理由是抵押人是原抵押權(quán)首次登記的申請人，抵押權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移后，抵押人也需知曉并提出轉(zhuǎn)移申請后才能登記。這樣做的目的主要是為了通過確定債權(quán)轉(zhuǎn)讓人履行通知義務(wù)，保證因此產(chǎn)生的抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記合法。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記作為一種權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)由原權(quán)利人與受讓人共同提出申請即可。理由是《房屋登記辦法》第四十七條明確規(guī)定申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，只要求“主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人”提交相關(guān)材料，并未要求其他人申請。筆者認(rèn)為，從法理分析，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移只發(fā)生在原債權(quán)人和現(xiàn)債權(quán)人雙方，抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓是主債權(quán)轉(zhuǎn)讓人將其所享有的抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)給新的債權(quán)人，而抵押權(quán)的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化。因此，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓人（原抵押權(quán)人）有權(quán)處分其依法享有的合法權(quán)利，不受抵押人（借款人）意志的約束，也體現(xiàn)了民法中意思自治的原則。因此，后一種觀點(diǎn)較妥，而且《不動產(chǎn)登記操作指南（征求意見稿）》15.3.2中也對抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請主體作出了規(guī)定：抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請人應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人和該抵押權(quán)的受讓人。

2.最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記問題

和一般抵押權(quán)不同，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的不是某個特定的債權(quán)，而是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，引發(fā)的是一定期間內(nèi)債權(quán)連續(xù)發(fā)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系?！段餀?quán)法》第二百零四條規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，最高額抵押權(quán)中債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況分別處理。

（1）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。此情形針對的是最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前發(fā)生的最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移。根據(jù)《房屋登記辦法》第五十六條規(guī)定，此情形除提供不動產(chǎn)登記申請書、不動產(chǎn)登記證明、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料外，還需提供最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料。從方便申請方和登記機(jī)構(gòu)出發(fā)，此證明材料可為主債權(quán)轉(zhuǎn)讓人（原抵押權(quán)人）和抵押人（債務(wù)人）關(guān)于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚且確定的書面聲明（包括債權(quán)未確定；抵押物未被查封、扣押；債務(wù)人和抵押人一直正常經(jīng)營，未破產(chǎn)、未被撤銷等）。

（2）當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請一般抵押權(quán)的首次登記以及最高額抵押權(quán)的變更登記。例如，A銀行與B企業(yè)簽訂一份授信協(xié)議，該協(xié)議約定：A銀行在2014年1月2日至2016年1月2日兩年的時間內(nèi)，向B企業(yè)提供最高不超過800萬元人民幣貸款。之后A銀行又與B企業(yè)簽訂協(xié)議，約定B企業(yè)以其價值1000萬元的房屋一棟向A銀行設(shè)定最高額抵押擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，A銀行分別于2014年1月4日、2015年6月1日向B企業(yè)發(fā)放了100萬元、300萬元共兩筆貸款，如果A銀行在2015年7月1日將第二筆貸款即300萬元的貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給C銀行時，若當(dāng)事人約定C銀行對該筆300萬元貸款享有一般抵押權(quán)、A銀行繼續(xù)享有剩余最高額抵押債權(quán)的，那么A銀行享有的最高額抵押權(quán)并不隨同轉(zhuǎn)讓給C銀行。這時，C銀行應(yīng)申請300萬元貸款的一般抵押權(quán)首次登記，而A銀行則申請剩余500萬元債權(quán)的最高額抵押權(quán)變更登記。

（3）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人不再享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請最高額抵押權(quán)確定登記以及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。舉個例子，A銀行在一套房屋上設(shè)有最高額抵押權(quán)，2015年12月該房屋被法院查封。A銀行便和B銀行商定，自愿把最高額抵押權(quán)隨同其所擔(dān)保的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給B銀行。那么，在法院仍對房地產(chǎn)查封的狀態(tài)下，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記還能否辦理呢？根據(jù)《物權(quán)法》第二百零六條的規(guī)定，設(shè)有最高額抵押權(quán)的房地產(chǎn)一旦被人民法院查封，抵押權(quán)人的債權(quán)便確定了?！睹袷聢?zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十七條明確規(guī)定，人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的數(shù)額自收到人民法院通知時不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封、扣押事實的，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實時起不再增加。而對房地產(chǎn)的查封，是為了在一定期限內(nèi)剝奪被執(zhí)行人對房地產(chǎn)的處分權(quán)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十五條也規(guī)定，已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。因此，抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記并不會影響到法院的強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)在被法院查封即債權(quán)確定以后，當(dāng)事人及原抵押權(quán)人便不再享有最高額抵押權(quán)，此時該已被特定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓時，一般抵押權(quán)當(dāng)然也隨之轉(zhuǎn)讓。此情形應(yīng)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第七十四條第三款中“當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人不再享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的規(guī)定，由當(dāng)事人、原抵押權(quán)人及受讓人一并申請最高額抵押權(quán)確定登記以及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)然，引起最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定的事由除抵押財產(chǎn)被查封、扣押外，還有其他一些情形：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒有約定債權(quán)期間或者約定不明確，抵押人或者抵押權(quán)人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生（比如在連續(xù)的借款交易中借款人的嚴(yán)重違約致使借款合同依照合同約定或者法律的規(guī)定被解除）；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷等。發(fā)生上述情形后，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)根據(jù)情況先辦理最高額抵押確定登記，再辦理一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

三、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查責(zé)任

抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生的法律后果是抵押權(quán)利的轉(zhuǎn)移，由新的抵押權(quán)人享受優(yōu)先受償權(quán)。在抵押權(quán)登記中，只要保證在抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中程序合法、材料齊全，那么不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就已經(jīng)盡到審查職責(zé)。其主要的審核內(nèi)容包括：申請轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)是否已經(jīng)存在；轉(zhuǎn)移證明文件是否齊全、有效；申請轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)與轉(zhuǎn)移證明文件的記載是否一致；債權(quán)人是否已通知債務(wù)人，等等。作為抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的核心材料——“抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”，主要是“主債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”“抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”等，其材料的真實性、合法性、有效性理應(yīng)由主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人負(fù)責(zé)。登記機(jī)構(gòu)可通過詢問對申請人提供的材料是否真實、有效，是否履行通知義務(wù)進(jìn)一步審核，在法律授權(quán)范圍內(nèi)履行好合理、審慎責(zé)任。

陳品祿/責(zé)任編輯