中弘股份 構(gòu)建“旅游+地產(chǎn)”雙主業(yè)

憑借此次收購(gòu)，中弘股份成功切入具有萬(wàn)億級(jí)別市場(chǎng)空間的旅游市場(chǎng)，中長(zhǎng)期成長(zhǎng)空間有望打開(kāi)。

中弘股份（000979.SZ）是一家總部位于北京的房地產(chǎn)上市公司，近年來(lái)公司提出實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，最近這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型取得重大進(jìn)展。

5月9日，中弘股份發(fā)布收購(gòu)公告，上市公司通過(guò)境外子公司Neo Dynasty以支付現(xiàn)金的方式向衍昭收購(gòu)其持有A&K公司90.5%的股權(quán)，本次交易價(jià)格為4.12億美元。

A&K為一家根據(jù)盧森堡法律注冊(cè)并存續(xù)的公司，這是一家有著50年悠久歷史的高端旅游定制服務(wù)公司，致力于提供全球頂級(jí)奢華私人訂制式的高端旅游服務(wù)，客戶(hù)涵蓋了包括英國(guó)皇室成員，美國(guó)前總統(tǒng)卡特、比爾·克林頓，著名慈善家比爾·蓋茨、大衛(wèi)·洛克菲勒，好萊塢著名影星等世界名流，被世界旅游大獎(jiǎng)（World Travel Awards）評(píng)為“世界一流高端旅游供應(yīng)商”。

此次交易完成后，中弘股份將由一家純正的房地產(chǎn)公司，形成地產(chǎn)和旅游雙主業(yè)并駕齊驅(qū)的格局，完全符合公司的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略要求。

借助收購(gòu)，A&K憑借核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有望快速進(jìn)入巨大的中國(guó)旅游市場(chǎng)，業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)可期。從中長(zhǎng)期來(lái)看，旅游是一個(gè)具有萬(wàn)億級(jí)別市場(chǎng)空間的朝陽(yáng)行業(yè)，旅游業(yè)務(wù)有望成為上市公司未來(lái)最重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

構(gòu)建雙主業(yè)格局

在此次收購(gòu)之前，中弘股份是一家純正的房地產(chǎn)上市公司，幾乎所有的收入和利潤(rùn)均來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

年報(bào)顯示，2014年-2016年，中弘股份營(yíng)業(yè)收入分別為24.85億元、12.9億元、44.52億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入23.86億元、12.11億元、41.35億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比例分別為96.02%、93.88%、92.88%。

而在此次收購(gòu)之后，中弘股份的收入結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生深刻變化，會(huì)由單一的房地產(chǎn)主業(yè)，形成“地產(chǎn)和旅游”雙主業(yè)并駕齊驅(qū)的格局。重組草案顯示，2015年-2016年，A&K公司分別實(shí)現(xiàn)收入27.43億元、31.31億元，占中弘股份當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比例分別為212.64%、70.33%。

這次收購(gòu)是上市公司實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)。

眾所周知，中弘股份賴(lài)以起家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有“高投入、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn)，尤其在國(guó)家調(diào)控政策頻出，以及房地產(chǎn)行業(yè)已邁入白銀時(shí)代的背景下，這種風(fēng)險(xiǎn)日益突出。

為此，近年來(lái)，中弘股份提出實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即“A+3”戰(zhàn)略，“A”就是在A股已經(jīng)上市的中弘股份公司，未來(lái)將以旅游地產(chǎn)為主；“3”是指公司收購(gòu)的三家境外上市公司（KEE公司、中璽國(guó)際、亞洲旅游），一是將KEE公司采取收購(gòu)或合作的方式打造成互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；二是以亞洲旅游為主體，打造成互聯(lián)網(wǎng)旅游平臺(tái)，進(jìn)行在線(xiàn)旅游營(yíng)銷(xiāo)；三是以中璽國(guó)際為主體，在管理運(yùn)營(yíng)“新奇世界”品牌的基礎(chǔ)上，打造成一個(gè)全開(kāi)放的品牌管理及運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

與重資產(chǎn)的房地產(chǎn)相比，旅游、互聯(lián)網(wǎng)金融、品牌管理行業(yè)，均具有輕資產(chǎn)的特點(diǎn)。中弘股份此次收購(gòu)的A&K，從事的是高端定制旅游服務(wù)，這是一家典型的輕資產(chǎn)公司，它的商業(yè)模式表現(xiàn)為：旅游因具有明顯的消費(fèi)屬性，能夠形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流；資本投入小，并且可以通過(guò)占用上下游的款項(xiàng)，形成較強(qiáng)的盈利能力。

從財(cái)報(bào)上來(lái)看，A&K公司資產(chǎn)中占比最大的是流動(dòng)資產(chǎn)，截至2016年12月31日，這一科目賬面價(jià)值為12.58億元，占總資產(chǎn)的比例為77.18%。其中，賬面上的貨幣資金、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)分別為4.4億元、4.29億元，兩者合計(jì)8.69億元，占總資產(chǎn)的比例為53.31%，而固定資產(chǎn)賬面價(jià)值只有1.48億元，占總資產(chǎn)的比例不足10%。

由此可以看出，A&K公司輕資產(chǎn)的特征非常明顯。因此，這次收購(gòu)不僅完全符合公司輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也是上市公司在打造互聯(lián)網(wǎng)旅游平臺(tái)方面的重要戰(zhàn)略布局。

中弘股份在重組草案中也表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，A&K將給公司帶來(lái)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，有助于公司旅游板塊的全球布局，該板塊業(yè)務(wù)將為公司在未來(lái)帶來(lái)較為健康穩(wěn)定的盈利能力和現(xiàn)金流水平，隨著公司資產(chǎn)配置和產(chǎn)品的多元化，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可被有效緩沖，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表將持續(xù)改善。

發(fā)力中國(guó)市場(chǎng)

對(duì)于任何一家旅游企業(yè)而言，中國(guó)都是一個(gè)不容忽視的巨大市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年至2015年，中國(guó)旅游業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展階段，行業(yè)總收入由0.45萬(wàn)億元上升到4.13萬(wàn)億元人民幣，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到15.93%，在全球旅游市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位。

對(duì)于A&K公司而言，目前的中國(guó)市場(chǎng)仍然是一塊尚未開(kāi)發(fā)的處女地，未來(lái)的想象空間巨大。A&K 公司中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官?gòu)埖现以诮邮鼙究浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，A&K公司的消費(fèi)群體主要來(lái)自于歐美地區(qū)，目前來(lái)自中國(guó)占比極小，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間，未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)可以成為A&K重要的客戶(hù)來(lái)源地之一。

A&K公司從事的是高端旅游服務(wù)。目前，高端服務(wù)是中國(guó)旅游市場(chǎng)中增長(zhǎng)最為迅速的細(xì)分市場(chǎng)之一，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及消費(fèi)升級(jí)的加速，這塊市場(chǎng)有望迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)階段。

相關(guān)資料顯示，中國(guó)游客2015年境外旅游消費(fèi)額高達(dá)2150億美元，同比上漲53%，在全球游客消費(fèi)額中排名第一。未來(lái)5年，預(yù)計(jì)出境游人數(shù)年均增速17%左右，人均消費(fèi)增速7%左右，出境游消費(fèi)規(guī)模增速25%左右，5年后市場(chǎng)規(guī)模在3萬(wàn)億元左右。中國(guó)國(guó)家旅游局預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)出境游游客將突破4億人次，行業(yè)成長(zhǎng)空間非常巨大。

對(duì)于市場(chǎng)空間巨大的中國(guó)市場(chǎng)，A&K公司高度重視。張迪忠告訴本刊記者，早在幾年之前，A&K就已經(jīng)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)展開(kāi)了大量的前期調(diào)研工作，對(duì)于進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的前景充滿(mǎn)信心。

相比國(guó)內(nèi)提供類(lèi)似服務(wù)的旅游企業(yè)，A&K公司具有明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。張迪忠在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)表示，A&K建立了分布世界幾十個(gè)國(guó)家地區(qū)的旅游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，這是國(guó)內(nèi)任何一家旅游企業(yè)都不具備的。

此外，A&K公司所具有的悠久經(jīng)營(yíng)歷史和全球性高端品牌，也是國(guó)內(nèi)任何一家旅游企業(yè)無(wú)法企及的。

據(jù)了解，A&K業(yè)務(wù)最早可以追溯至1963年，創(chuàng)始人Geoffrey Kent先生在肯尼亞開(kāi)始經(jīng)營(yíng)旅游業(yè)務(wù)。自運(yùn)營(yíng)50多年來(lái)，A&K的客戶(hù)涵蓋了包括英國(guó)皇室成員，美國(guó)前總統(tǒng)卡特、比爾·克林頓，著名慈善家比爾·蓋茨、大衛(wèi)·洛克菲勒，好萊塢著名影星等世界名流。A&K在全世界高端旅游界享有較高聲譽(yù)，2015年，A&K被評(píng)為世界旅游公司的第二大品牌。

除了巨大的中國(guó)市場(chǎng)外，A&K公司其他地區(qū)及國(guó)家的市場(chǎng)同樣也值得期待。A&K公司是一家面向全球范圍的旅游企業(yè)，通過(guò)此次收購(gòu)，中弘股份成功進(jìn)入到一個(gè)具有萬(wàn)億級(jí)別市場(chǎng)空間的朝陽(yáng)行業(yè)，旅游業(yè)務(wù)未來(lái)有望成為上市公司中長(zhǎng)期最重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于A&K公司未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)期，交易各方充滿(mǎn)了信心。2017年5月7日，交易對(duì)象與上市公司簽署了《業(yè)績(jī)承諾與補(bǔ)償協(xié)議》，承諾A&K于2017年、2018年、2019年的凈利潤(rùn)分別不低于21000萬(wàn)元，28000萬(wàn)元和35000萬(wàn)元。如果實(shí)際凈利潤(rùn)低于上述承諾凈利潤(rùn)，則交易對(duì)象將按照簽署的《業(yè)績(jī)承諾與補(bǔ)償協(xié)議》相關(guān)約定進(jìn)行補(bǔ)償。

協(xié)同效應(yīng)明顯

A&K公司被中弘股份收購(gòu)之后，其與上市公司體系內(nèi)原有資產(chǎn)之間的協(xié)同效應(yīng)，同樣值得市場(chǎng)期待。

房地產(chǎn)分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，中弘股份專(zhuān)注于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前公司定位于休閑度假物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，側(cè)重開(kāi)發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)，已在北京、海南、云南、吉林、浙江、山東等國(guó)內(nèi)核心旅游區(qū)域紛紛布局，并初步涵蓋了“地緣幅度縱貫?zāi)媳?、涵蓋山湖島海多種類(lèi)型”的旅游資源。

作為世界一流高端旅游供應(yīng)商，A&K公司具有高端旅游服務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)、資深行業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)、品牌知名度、全球高端客戶(hù)和市場(chǎng)基礎(chǔ)、自主拳頭產(chǎn)品和高端個(gè)性化定制產(chǎn)品。這些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)對(duì)于上市公司進(jìn)一步戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步完善、提高休閑度假物業(yè)的投資、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)能力具有重要的意義。

與此同時(shí)，A&K公司的高端形象，將有助于大幅提升中弘股份旅游文化地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌價(jià)值與影響力，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，并鞏固和提升公司在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。中弘股份在重組草案中也表示，交易完成后，公司將完善文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)一步挖掘國(guó)內(nèi)北京、海南等市場(chǎng)區(qū)域價(jià)值，這對(duì)于盤(pán)活相關(guān)資產(chǎn)具有重大意義。

對(duì)于A&K而言，中弘股份在國(guó)內(nèi)積累了豐富的休閑度假物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資源，借助公司在境內(nèi)及境外市場(chǎng)開(kāi)拓地的旅游管理資源和平臺(tái)，將為A&K發(fā)展亞洲市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的支持，形成新的利潤(rùn)來(lái)源。

亞洲旅游是中弘股份最重要的境外旅游平臺(tái)。據(jù)了解，亞洲旅游已成為東南亞一線(xiàn)OTA平臺(tái)，擁有優(yōu)秀的管理、服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以及先進(jìn)的技術(shù)平臺(tái)和豐富的旅游配套產(chǎn)品，目前擁有覆蓋新加坡、馬來(lái)西亞、菲律賓、泰國(guó)、印度尼西亞、中國(guó)等17個(gè)國(guó)家和地區(qū)的B2C旅游平臺(tái)，這些資源將與A&K形成資源互補(bǔ)。

資料顯示，亞洲旅游是一家新加坡上市公司，目前中弘股份持有其29.6%股份，成為亞洲旅游第一大股東。