淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理

楊芳

DOI：10.19392/j.cnki.16717341.201722182

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長，歷經(jīng)項(xiàng)目規(guī)劃、施工、竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理等階段，成本控制范圍很廣。成本控制是成本管理的核心內(nèi)容，本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制內(nèi)容，深度解析成本管理對房地產(chǎn)業(yè)的作用和意義。

關(guān)鍵詞：成本管理；成本控制要點(diǎn)；成本管理系統(tǒng)的優(yōu)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)高，需要整合、協(xié)調(diào)各種資源；一個(gè)項(xiàng)目的建成要經(jīng)過投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間相互制約又緊密關(guān)聯(lián)；在激烈的市場競爭中，還會受到市場、政策等諸多因素的影響。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期，要加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和規(guī)避，對成本控制和管理，每個(gè)環(huán)節(jié)都要制訂目標(biāo)成本、進(jìn)行成本控制，成本管理貫穿項(xiàng)目整個(gè)過程。

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般沒有十分關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要修煉內(nèi)功、加強(qiáng)成本管理，才能提升企業(yè)的競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資大、周期長、環(huán)節(jié)多，成本控制貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程，要加強(qiáng)成本管理，必須建立成本管理系統(tǒng)。首先企業(yè)應(yīng)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，理順管理流程；其次在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工、結(jié)算、銷售以及物業(yè)管理等階段，確定成本控制要點(diǎn)，進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)的管理；最后從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的目標(biāo)成本，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取一系列預(yù)防和調(diào)整措施，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。成本控制是成本管理中最關(guān)鍵的一環(huán)，也是進(jìn)行成本管理在重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是動(dòng)態(tài)的全過程成本控制。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本涉及項(xiàng)目的各個(gè)時(shí)期，即從規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工移交后的物業(yè)管理，成本控制伴隨項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段。動(dòng)態(tài)的成本控制就是要隨時(shí)跟蹤，與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，充分利用資源，減少成本支出，確保能以最低的成本獲取最高利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制表現(xiàn)形式有兩種：一是直接降低成本；二是控制工程、設(shè)計(jì)等方面的質(zhì)量，減少工程的返工率，從而間接控制成本。

二、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的一些問題

（一）成本管理體系不夠健全

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目差異較大，在確定成本管理內(nèi)容時(shí)，成本控制信息與實(shí)物形態(tài)很難達(dá)成統(tǒng)一，項(xiàng)目開發(fā)的后期，成本內(nèi)容不斷增加，在成本控制上會愈加復(fù)雜；（2）中間環(huán)節(jié)較多，策劃準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收及竣工后銷售等各個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)不同，需要分別制訂不同的成本目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)的成本管理；（3）許多環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本還會因政策、市場變化的影響而不斷變化，例如：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動(dòng)較大。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前、施工中、管理時(shí)的成本控制內(nèi)容并不具備可比性，很難進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)量，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。

（二）成本控制表面化

目前，市場競爭日益白熱化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲?jì)部，但由于前期管理不到位，造成過程中失控或事后補(bǔ)救的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本控制流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段成本控制的要點(diǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn) ，很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必須按房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)每個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)進(jìn)行成本管理。

（一）立項(xiàng)階段

由于國家對房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范，相應(yīng)政策日趨完善，成本控制靈活度較小，只能在國家規(guī)定的范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的成本費(fèi)用，例如：土地開發(fā)成本約占項(xiàng)目總成本的30%左右，在開發(fā)建設(shè)過程中比重較大，因?yàn)樯婕暗酵恋厥褂脵?quán)購買、拆遷補(bǔ)償款的支付等等，這些費(fèi)用一部分補(bǔ)償當(dāng)?shù)鼐用?，另一部分歸入國家財(cái)政，需要企業(yè)前期籌集大量資金，前幾年，國家政策支持鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，資金相對寬松，但在房地產(chǎn)市場泡沫不斷增大、房價(jià)居高不下的局面下，國家自2012年開始出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，壓縮房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)貸款和貸款權(quán)限，導(dǎo)致企業(yè)取得資金的成本增大，這部分成本的增加，只能在取得土地使用權(quán)后，通過與政府相關(guān)部門協(xié)商，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，爭取較高的容積率，降低成本。

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是投資大、資金回籠速度較慢，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金的主要途徑是銀行貸款，在貸款、還息、還款的資金運(yùn)作過程中，成本控制的要點(diǎn)是貸款額度與自有資金的配比、利息支出等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須適當(dāng)調(diào)節(jié)貸款比例，采用階段性貸款方式，縮短利息生成周期，充分利用自有資金，提高資金周轉(zhuǎn)，以控制籌資成本。

（二）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占總成本的2%，但是設(shè)計(jì)管理在整個(gè)成本控制中所占權(quán)重最大，實(shí)現(xiàn)的是間接成本控制。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)結(jié)果將會決定整個(gè)工程造價(jià)的85%或以上，具有“一錘定音”在作用。這個(gè)階段在成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，因此，應(yīng)該做好事前的設(shè)計(jì)修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的浪費(fèi)，以最大限度減少因設(shè)計(jì)變動(dòng)而增加成本。

（三）工程施工階段

項(xiàng)目工程施工階段的成本控制包括工程質(zhì)量、投資、工期的控制，實(shí)施的是直接成本與間接成本控制相結(jié)合的方式。建筑安裝成本約占工程總成本的50%左右，相對于土地開發(fā)的“剛性”要求，建筑施工、安裝的成本費(fèi)用壓縮空間相對較大，在滿足工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的同時(shí)，可以適當(dāng)壓縮成本，但是絕不能“偷工減料”，選擇粗制濫造的材料進(jìn)行施工。因此，對于影響工程質(zhì)量的要素，應(yīng)本著維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性和安全性，成本控制時(shí)必須遵循建筑安裝施工的標(biāo)準(zhǔn)。建筑安裝工程成本控制要點(diǎn)可以通過采用新工藝、節(jié)能材料，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等降低成本。

（四）竣工驗(yàn)收交付及銷售階段的成本控制

竣工驗(yàn)收階段成本控制主要體現(xiàn)在質(zhì)量控制方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過最后的把關(guān)，避免今后維修費(fèi)用的支出。

銷售階段的成本控制主要是對營銷現(xiàn)場費(fèi)用、樣板房裝修、交房等方面支出的控制，建立完善的廣告及市場推廣計(jì)劃以及營銷費(fèi)用預(yù)算制度必不可少，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取不同形式推廣，尋求降低費(fèi)用途徑，定期與預(yù)算對比分析；交房階段需要確認(rèn)好房屋交付后的責(zé)任，避免因房屋質(zhì)量部門，客戶投訴而導(dǎo)致成本增加。

此外，財(cái)務(wù)、合同管理部門應(yīng)按房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不同階段，同相關(guān)管理部門配合，建立成本分析預(yù)警制度，依據(jù)實(shí)際情況，定期調(diào)整成本臺賬，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測成本變動(dòng)趨勢，并通過各種有效途徑及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的對策

（1）前期規(guī)劃時(shí)，開發(fā)部門詳盡研究政策，盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，利用價(jià)值工程原理，將工程涉及到的所有成本看做一個(gè)經(jīng)濟(jì)整體，并劃分成本任務(wù)，按照任務(wù)確定建筑工程的設(shè)計(jì)方案、材料采購方案、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案等。

（2）施工前，確定開發(fā)項(xiàng)目之初，進(jìn)行充分的市場調(diào)查，如建筑工程的市場價(jià)格變化、建筑原料市場價(jià)格起伏、用戶需求內(nèi)容等，圍繞創(chuàng)新型開發(fā)理念，適量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，突顯工程設(shè)計(jì)的方案價(jià)值和使用價(jià)值。利用公開招標(biāo)方式選擇施工隊(duì)伍，確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。嚴(yán)格圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核，應(yīng)成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部來細(xì)化設(shè)計(jì)規(guī)范要求、審核設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，全面評估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等。除此之外，在充分了解國家政策、法規(guī)、開發(fā)補(bǔ)償條例的情況下，確定成本控制目標(biāo)。

（3）施工中，首先要嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次。

（4）竣工后的成本控制。一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：①已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時(shí)扣除該部分費(fèi)用；②對工程洽商簽證及預(yù)算增減調(diào)整進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)的相應(yīng)審計(jì)；③通過結(jié)算確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作中，管理人員的行為主觀性都很強(qiáng)，心態(tài)、責(zé)任可以直接改變成本控制結(jié)果。為此，企業(yè)必須狠抓行為控制，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工安裝、工程管理、商品銷售等多項(xiàng)服務(wù)工作中引入監(jiān)控機(jī)制。首先，將財(cái)務(wù)部門分成若干工作小組，深入到各管理部門中，結(jié)合預(yù)定的成本計(jì)劃方案，與部門管理負(fù)責(zé)人一起落實(shí)好每項(xiàng)工作；其次，設(shè)置行為個(gè)人權(quán)限，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)處理相關(guān)事宜，并直接對其工作負(fù)責(zé)，以發(fā)揮責(zé)任權(quán)重的約束力和控制力；最后，采用成本行為分析和行為控制，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的智慧和潛力，針對開發(fā)項(xiàng)目成本控制的結(jié)果好壞，給予獎(jiǎng)金鼓勵(lì)和精神支持，并在全公司范圍內(nèi)樹立模范形象，營造良好工作氛圍。

五、結(jié)語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注的就是投資收益，要想實(shí)現(xiàn)利潤最大化，不能盲目提高“商品”價(jià)格，必須要從成本管理、成本控制入手，壓縮工程造價(jià)，獲得收益。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)本身尚是一個(gè)不太成熟的行業(yè)，集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專業(yè)化、精細(xì)程度也不夠。經(jīng)過國家宏觀調(diào)控，使這個(gè)行業(yè)走向市場化、專業(yè)化，變?yōu)橐粋€(gè)高度集中、精細(xì)化管理、利潤率合理、消費(fèi)理性的成熟行業(yè)。全員、全過程的成本管理，是做好成本控制的關(guān)鍵，也是企業(yè)在國家宏觀調(diào)控中得以生存和發(fā)展不可缺少的要素。今后，在市場不斷變化過程中，正是房地產(chǎn)企業(yè)不斷去修整管理架構(gòu)、完善公司管理體制和流程體系的關(guān)鍵時(shí)期，加強(qiáng)制度及流程培訓(xùn)、提高全員成本意識等，這些工作將是今后房地產(chǎn)業(yè)成本控制的常態(tài)管理。

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