租賃行業(yè)的財(cái)務(wù)管理

徐志富

摘 要：本文介紹了租賃行業(yè)的行業(yè)痛點(diǎn)，指出了租賃行業(yè)的業(yè)務(wù)管理手段，提出了租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)價(jià)值，希望對(duì)提高租賃業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞：租賃行業(yè) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F721 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）12（c）-027-02

1 行業(yè)痛點(diǎn)

租賃行業(yè)最大的痛點(diǎn)：首先，大多數(shù)租賃企業(yè)只是負(fù)責(zé)商戶(hù)的引進(jìn)與管理，對(duì)于招進(jìn)來(lái)的經(jīng)銷(xiāo)商如何經(jīng)營(yíng)則不管不問(wèn)，一切交給商戶(hù)自己了。從商戶(hù)端來(lái)看，好一點(diǎn)的經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)于自己的產(chǎn)品了解、認(rèn)知程度高，加上自己有實(shí)力，且有想法做營(yíng)銷(xiāo)。這樣的商戶(hù)生存能力強(qiáng)，商場(chǎng)稍微扶持一下，商戶(hù)就能夠正常經(jīng)營(yíng)；還有一部分商戶(hù)自身的經(jīng)營(yíng)理念沒(méi)有，僅憑以往一些所謂的經(jīng)驗(yàn)，就隨意選了一個(gè)品牌，取得代理權(quán)后就進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。這部分商戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品了解不夠，本身的營(yíng)銷(xiāo)理念又不足，生存壓力就特別大。再?gòu)纳虉?chǎng)端來(lái)看，商場(chǎng)基本上沒(méi)有辦法掌握經(jīng)銷(xiāo)商的進(jìn)銷(xiāo)存，不太可能了解租戶(hù)真正的銷(xiāo)售情況。其次，由于行業(yè)壁壘的限制，租賃企業(yè)不大可能了解租戶(hù)真實(shí)的利潤(rùn)率，結(jié)果是導(dǎo)致商場(chǎng)對(duì)于租戶(hù)的年利潤(rùn)情況不是十分了解，租金政策不好確定。再加上電商對(duì)于實(shí)體店的沖擊，商場(chǎng)對(duì)于租戶(hù)的把握程度越來(lái)越弱化，導(dǎo)致商場(chǎng)出租、收租困難，現(xiàn)場(chǎng)管理混亂，無(wú)論是業(yè)務(wù)部門(mén)還是財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)于提升商場(chǎng)的租金水平還是保證商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)都面臨一個(gè)非常尷尬的處境。

對(duì)于好一點(diǎn)的租賃企業(yè)，還有統(tǒng)一收銀這樣一個(gè)說(shuō)法。目的無(wú)非是兩個(gè)：一方面想了解商戶(hù)的銷(xiāo)售水平，總體上掌握以下商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況；另一方面給顧客一種感覺(jué)：這個(gè)商場(chǎng)很正規(guī)，購(gòu)物又多了一層保障，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，商戶(hù)不予解決，商場(chǎng)有責(zé)任和義務(wù)幫助處理。

隨之而來(lái)的弊端：一方面，統(tǒng)一收銀不能全部掌握商戶(hù)真實(shí)的銷(xiāo)售。因?yàn)楝F(xiàn)在的支付手段多種多樣，商場(chǎng)的防控措施又十分有限；另一方面，商戶(hù)對(duì)于商場(chǎng)了解自己的銷(xiāo)售情況，本身有一種抵觸情緒，不大可能把自己真實(shí)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)告訴商場(chǎng)。理由一方面是怕商場(chǎng)一旦得到真實(shí)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售好的商戶(hù)或品類(lèi)進(jìn)行漲租或者進(jìn)行展位位置上的調(diào)整，這樣自己的利益將會(huì)受到傷害；另一方面商戶(hù)隱藏自己真實(shí)銷(xiāo)售，其目的是跟商場(chǎng)爭(zhēng)取一個(gè)較為優(yōu)惠的租金政策。當(dāng)然這其中不排除人為因素導(dǎo)致的租金政策不公平，商戶(hù)糾結(jié)自己的不公正待遇，進(jìn)而拒絕交租，商戶(hù)串聯(lián)，聯(lián)合抗租，給商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)面的影響。作為商場(chǎng)的管理者面對(duì)這種情況的手段無(wú)非就是分化瓦解，對(duì)于商戶(hù)給予租金上的讓步或者其他政策上的扶持，長(zhǎng)此以往商戶(hù)的心中就形成這樣的想法：只要我鬧事商場(chǎng)就得給我政策。結(jié)果是商場(chǎng)越來(lái)越失去話(huà)語(yǔ)權(quán)與主動(dòng)權(quán)，看似非常強(qiáng)勢(shì)的商場(chǎng)對(duì)于商戶(hù)的管理往往是一而再、再而三的讓步，尤其是出租率不好的商場(chǎng)，情況尤其嚴(yán)重，明明是經(jīng)營(yíng)良好，掙錢(qián)的商戶(hù)也跟商場(chǎng)提條件，要政策。

2 業(yè)務(wù)管理手段

在品牌引進(jìn)方面，堅(jiān)持進(jìn)場(chǎng)環(huán)節(jié)加強(qiáng)資質(zhì)管理，對(duì)于不合規(guī)或品牌價(jià)值不高的經(jīng)銷(xiāo)商慎重引進(jìn)。這樣在最初的環(huán)節(jié)把好關(guān)，后期在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)減少許多麻煩，如減少顧客投訴現(xiàn)象的發(fā)生，商品售后問(wèn)題，媒體的負(fù)面報(bào)道等。即使是不能完全杜絕，最起碼能夠減少這類(lèi)負(fù)面現(xiàn)象的發(fā)生，一個(gè)經(jīng)銷(xiāo)商的負(fù)面曝光對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)的品牌價(jià)值都是巨大的傷害。

3 租賃企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值

信息化時(shí)代對(duì)于數(shù)據(jù)的及時(shí)性要求越來(lái)越嚴(yán)苛，尤其是對(duì)于瞬息萬(wàn)變的商業(yè)企業(yè)，數(shù)據(jù)的及時(shí)性顯得尤其重要。租賃企業(yè)的數(shù)據(jù)要做到隨時(shí)隨地，不同緯度、不同口徑的對(duì)比，為商場(chǎng)決策層提供及時(shí)有效的商業(yè)信息。在軟件技術(shù)十分發(fā)達(dá)的時(shí)代，這些問(wèn)題看起來(lái)都不是問(wèn)題，在實(shí)際工作中其實(shí)不然。任何一個(gè)軟件都有它獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，又不可避免的有它本身設(shè)計(jì)的先天不足。如何熟練使用軟件，快速取得自己想要的數(shù)據(jù)信息看似一件簡(jiǎn)單的事情，其實(shí)在數(shù)據(jù)的收集與整理體現(xiàn)財(cái)務(wù)人員日常工作的基本功。另外，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不僅僅是給財(cái)務(wù)人員自己看的，有的時(shí)候商場(chǎng)管理層更加需要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的支持來(lái)做管理決策，不是所有的管理人員都具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，如何將財(cái)務(wù)數(shù)字轉(zhuǎn)換成業(yè)務(wù)語(yǔ)言，是困擾許多企業(yè)財(cái)務(wù)人員和管理人員的一個(gè)難題。一方面財(cái)務(wù)人員不知道業(yè)務(wù)人員、管理人員要什么，另一方面管理人員不理解數(shù)字的構(gòu)成與數(shù)字背后隱藏的含義。結(jié)果是財(cái)務(wù)人員累夠嗆，管理人員急夠嗆。真正一個(gè)有價(jià)值的財(cái)務(wù)人員是如何將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成需要者能夠理解和使用的表格、圖形。財(cái)務(wù)報(bào)表的實(shí)用性不僅對(duì)于決策者有價(jià)值，還要對(duì)使用者有價(jià)值，簡(jiǎn)單、通俗的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)才是使用者喜歡的財(cái)務(wù)人員。只有被需要才有存在感，財(cái)務(wù)人員的價(jià)值才能體現(xiàn)。

做到以上只能說(shuō)是一個(gè)核算型財(cái)務(wù)人員，尤其是大數(shù)據(jù)來(lái)臨的時(shí)代，有些數(shù)據(jù)可以通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)直接抓取，商場(chǎng)管理人員只要稍微有一些數(shù)據(jù)分析能力就能做到。如何通過(guò)數(shù)據(jù)看清問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，商場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，以及商場(chǎng)應(yīng)該采取何種手段、應(yīng)對(duì)措施才是一個(gè)合格的管理型財(cái)務(wù)人員，至少要為商場(chǎng)管理層提供財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

如何通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)呢？

首先，要?jiǎng)悠饋?lái)，不能總坐在辦公室里。找時(shí)間多巡場(chǎng)，看看商場(chǎng)內(nèi)的人流量，各展位的進(jìn)店顧客數(shù)量，各展位的展位布置，營(yíng)業(yè)員的工作狀態(tài)及精神面貌等，這些都是決定一個(gè)展位銷(xiāo)售好與壞的決定因素。這些不是坐在辦公室就能知道的，也不是任何系統(tǒng)、任何軟件能夠解決的問(wèn)題，這些必須靠財(cái)務(wù)人員動(dòng)起來(lái)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提交巡場(chǎng)報(bào)告。將巡場(chǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，小的問(wèn)題及時(shí)解決，現(xiàn)場(chǎng)糾偏，不要啥事都匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，自己解決不掉的問(wèn)題才能向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反饋，自己能力可以解決的問(wèn)題直接處理，將各種問(wèn)題及時(shí)消滅掉。

其次，數(shù)據(jù)的整理分析能力。任何軟件、系統(tǒng)，邏輯思維及數(shù)據(jù)分析都是事先設(shè)計(jì)好的。對(duì)于數(shù)據(jù)的整理分析則是財(cái)務(wù)人員的工作。同樣的數(shù)據(jù)，不同人能夠給出不同的分析報(bào)告，甚至是截然相反的結(jié)論。如何通過(guò)自己的思維、判斷找到系統(tǒng)中的假數(shù)據(jù)、垃圾數(shù)據(jù)，這是需要非常強(qiáng)的邏輯思維能力、數(shù)據(jù)整理能力及行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，這就是所謂的通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)。

舉例說(shuō)明一下，某一經(jīng)銷(xiāo)商日常銷(xiāo)售非常不理想，可是一到活動(dòng)期的銷(xiāo)售非常高，而日常巡場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)該展位內(nèi)顧客又非常多。這就是一種非常不正常的現(xiàn)象，要引起高度的重視。日常巡場(chǎng)發(fā)現(xiàn)展位內(nèi)顧客非常多，而成交金額又非常低，說(shuō)明展位私收銀現(xiàn)象嚴(yán)重。經(jīng)銷(xiāo)商平時(shí)私收銀目的：無(wú)非是不想讓商場(chǎng)知道自己展位的真實(shí)銷(xiāo)售，期望商場(chǎng)給予政策上的扶持，包括租金政策上的優(yōu)惠，活動(dòng)期企劃資源的傾斜等?；顒?dòng)期銷(xiāo)售非常之高，說(shuō)明該展位通過(guò)活動(dòng)期的銷(xiāo)售騙取商場(chǎng)的企劃禮品。這種行為，一方面對(duì)于商場(chǎng)資源造成極大的浪費(fèi)，另一方面由于數(shù)據(jù)的不真實(shí)，容易對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)政策的制定及調(diào)整產(chǎn)生極大的偏差。這種情況不是任何系統(tǒng)、軟件能夠解決掉的，必須通過(guò)財(cái)務(wù)人員日常工作中的巡場(chǎng)及多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)做出自己的判斷。

最后，財(cái)務(wù)職業(yè)道德第一條：誠(chéng)實(shí)守信。財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面臨一個(gè)尷尬的問(wèn)題：企業(yè)的業(yè)務(wù)人員包括一部分管理人員既希望看到真實(shí)的數(shù)據(jù)，又害怕看到真實(shí)的數(shù)據(jù)。因?yàn)楫吘股婕案鞑块T(mén)的績(jī)效考核及排名。當(dāng)數(shù)據(jù)確實(shí)完成得漂亮還好，當(dāng)數(shù)據(jù)完成得不理想，一定想辦法將各項(xiàng)數(shù)據(jù)至少表面上過(guò)得去，涉及領(lǐng)導(dǎo)的臉面與考核，數(shù)據(jù)完成的好，希望財(cái)務(wù)人員給予錦上添花，完成的不好希望財(cái)務(wù)人員通過(guò)各種手段將數(shù)據(jù)做得盡量過(guò)得去。所以指望企業(yè)管理者與財(cái)務(wù)人員一樣始終保持一個(gè)客觀公正的態(tài)度，的確很難。這樣造成財(cái)務(wù)人員經(jīng)常在一個(gè)單位充當(dāng)費(fèi)力不討好的角色，時(shí)間長(zhǎng)了，財(cái)務(wù)人員為了自身的利益，心態(tài)無(wú)法不發(fā)生變化，產(chǎn)生這樣或那樣的想法，最后一些意志不堅(jiān)定的財(cái)務(wù)人員逐漸會(huì)失去自身工作的準(zhǔn)則與底線(xiàn)。要求財(cái)務(wù)人員，尤其是管理崗位的財(cái)務(wù)人員經(jīng)常加強(qiáng)自身及下屬的職業(yè)道德教育，要做到“常在河邊走就是不濕鞋”。只有做到客觀公正，財(cái)務(wù)人員在一個(gè)團(tuán)隊(duì)才有話(huà)語(yǔ)權(quán)，取得話(huà)語(yǔ)權(quán)才有可能將自己的想法、思路落實(shí)到企業(yè)管理中，最后體現(xiàn)財(cái)務(wù)人員自身的價(jià)值——不做賬房先生，做老板事業(yè)的合作伙伴。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著近些年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展和完善，科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理已是企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的有力保障。因此，租賃企業(yè)通過(guò)提高認(rèn)識(shí)并結(jié)合自身實(shí)際建立一套完善的財(cái)務(wù)管理體系來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力是當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)，同時(shí)也是租賃企業(yè)進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的有效保障。

參考文獻(xiàn)

[1] 侯禹辛.ZH公司對(duì)A公司進(jìn)行融資租賃的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2015.

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